Amsterdamse koopwoningen goedkoper, maar voor veel nog altijd onbereikbaar

In Amsterdam zijn in het derde kwartaal van 2022 in totaal 1.674 woningen te koop gezet, een stijging van 56,4% in vergelijking met een jaar eerder. De mediane vraagprijs van een Amsterdamse woning is met 4,4% gedaald, naar €626.000.

Van het totale woningaanbod bestaat ongeveer 83% uit appartementen. De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal gedaald met 4,4% van € 662.000,- naar € 626.000,-. Dit is een daling van ongeveer 3,8% t.o.v. het derde kwartaal van 2021. Dit bedrag is vergelijkbaar met de vraagprijs in het derde kwartaal van 2019. De mediane vraagprijs per m2 is met 1,3% gedaald t.o.v. een kwartaal eerder, kijken we naar het derde kwartaal van 2021 is deze echter gestegen met 2,1%.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Het is goed om te zien dat er meer aanbod beschikbaar komt op de markt, hier is zoals we weten heel veel behoefte aan. De absolute aantallen voldoen echter nog niet aan de vraag. Ik roep daarom de politiek en alle stakeholders nogmaals op om gezamenlijk naar passende oplossingen te kijken.   

Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een stijging in het totale woning aanbod, zowel t.o.v. het derde kwartaal van 2021 als het tweede kwartaal van 2022. Deze stijgingen variëren sterk per stadsdeel. Zo zien we in stadsdeel Nieuw-west een stijging van 22,8% en in Zuid slechts een stijging van 1,1% t.o.v. een kwartaal eerder. Procentueel zien we in Zuid Oost een grote stijging in het aanbod van 156,5% t.o.v. een jaar eerder. Kijken we naar de absolute aantallen zien we dat het gaat het om een toevoeging van slecht 59 woningen. Gemiddeld genomen zien we dat het aanbod in de stadsdelen ook vergelijkbaar is met het aanbod in de stadsdelen in het derde kwartaal van 2019.

De mediane vraagprijs op stadsdeel niveau is in bijna alle stadsdelen gedaald t.o.v. een kwartaal eerder, behalve in de stadsdelen Nieuw-west (+1,3%) en Zuid Oost (+ 0,6%). In Amsterdam Oost en West zien we dalingen van respectievelijk 7,7% en 9,7% ten opzichte van een kwartaal eerder. In Amsterdam Centrum en Zuid zijn de mediane vraagprijzen dit kwartaal respectievelijk gedaald met 3,5% en met 5,8% t.o.v. van het vorige kwartaal. In de meeste stadsdelen is de gemiddelde mediane vraagprijs van het afgelopen kwartaal nog steeds hoger dan in het derde kwartaal van de afgelopen vijf jaar.

Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het derde kwartaal 1.778 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een daling van 10% t.o.v. zowel een kwartaal als een jaar eerder. Het aantal is ongeveer gelijk aan het aantal transacties in het derde kwartaal van 2018. De totale mediane transactieprijs bedraagt € 559.000,-, dit is een daling van 8,3% t.o.v. het vorige kwartaal en een daling van 1% t.o.v. het derde kwartaal een jaar eerder. Vergelijken we dit getal met de mediane transactieprijs in het derde kwartaal van de afgelopen vijf jaar ligt dit nog steeds 13% hoger dan het gemiddelde.

De mediane transactieprijs per m2 in de gemeente Amsterdam is t.o.v. het tweede kwartaal van 2022 met 5% gedaald naar € 7.645,-. Vergeleken met het derde kwartaal van vorig jaar, zien we echter wel een stijging van 3,2%. Vergelijken we dit getal met de mediane m2 prijs in het derde kwartaal van de afgelopen vijf jaar ligt dit nog steeds 17% hoger dan het gemiddelde.

Wanneer we verder inzoomen op de mediane m2 prijsontwikkelingen op woningtype, dan zien we dat de daling enkel heeft plaats gevonden bij appartementen (6,5%). De mediane m2 prijs van alle andere woning typen stegen afgelopen kwartaal nog wel, variërend tussen de 1,2% (hoekwoning) en 15,1% (vrijstaand). 83% van het woningaanbod bestaat uit appartementen, het is daarom goed te verklaren dat we hier een daling terug zien.

Gemiddeld stonden woningen 28 dagen te koop (verkooptijd) tijdens het derde kwartaal van 2022. Dit is een stijging van 4 dagen t.o.v. van zowel het tweede en eerste kwartaal van dit jaar.

Transactieprijs stadsdelen
T.o.v. Q2 2022 zien we op stadsdeelniveau een daling in mediane transactieprijzen in alle stadsdelen variërend tussen de 5,3% (Zuidoost) en 12,7% (Centrum). Vergelijken we de cijfers met het derde kwartaal van 2021 zien we dat er m.u.v. stadsdeel Centrum (-8%) een stijging terug te zien is tussen de 0,9% (Zuidoost) en 5,7% (Noord) in alle andere stadsdelen.

Prijs per m² stadsdelen
Ook bij de mediane transactieprijzen per m2 zien we een daling in alle stadsdelen t.o.v. van Q2 2022. De dalingen varieert tussen de 1,7% in Zuid Oost (m2 prijs € 4.684) tot 6,6% in Zuid (m2 prijs € 8.639,-). T.o.v. het derde kwartaal van 2021 zien we een stijging in de meeste stadsdelen tussen de 2,3% (Zuid) en 12,8% (Zuidoost). Vergelijken we de mediane transactieprijzen per m2 van het derde kwartaal van de afgelopen vijf jaar met elkaar zien we dat in alle stadsdelen dit jaar de mediane m2 prijs nog steeds hoger is dan de jaren ervoor.

De stadsdelen waar de meeste transacties plaatsgevonden hebben het afgelopen kwartaal zijn Zuid (404), West (397) en Oost (342). In stadsdeel Zuidoost werden de minste transacties gedaan (64).

Transactieprijzen vs vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 7,1% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. Dit is een daling t.o.v. van het tweede kwartaal van 2022, toen werd er gemiddeld 12,9% meer betaald voor een woning. Kijken we wat verder terug in de tijd zien we dat dit percentage in het 3de kwartaal van 2021 nog op 11,2% lag maar dat dit de jaren daarvoor beduidend lager was met een gemiddelde van 4,8%.

Van het totaal aantal verkochte woningen werd 79% boven de vraagprijs verkocht. Ook hier zien we een daling ten opzichte van een kwartaal eerder toen nog 90% van het totaal aantal verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht werd, echter kijkend naar de afgelopen jaren (3de kwartaal) zien we dat het percentage jaarlijks rond de 80% heeft gelegen.

Ook in de rest van Nederland zien we een daling van het aantal verkochte woningen boven de vraagprijs. In Q2 werd 82% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht in Q3 bedroeg het percentage 64%.

Krapte indicator
De gemiddelde krapte indicator is voor de gemeente Amsterdam het afgelopen kwartaal gestegen van 2,3 naar 2,8. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het derde kwartaal gemiddeld uit drie woningen kon kiezen. Er zijn wel verschillen op stadsdeel niveau, zo zien we dat de krapte indicator voor stadsdeel Centrum 4 is, voor Nieuw-west 3, voor Noord 2,6 en voor Amsterdam Zuid 2,9. Alhoewel de gemiddelde krapte indicator gestegen is, is deze echter nog steeds extreem laag, mensen hadden tijdens Q3 nog steeds té weinig woningen waaruit gekozen kon worden.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: "Alle economische ontwikkelingen zullen ook invloed hebben op de Amsterdamse woningmarkt, hoeveel invloed is alleen de vraag. Weliswaar neemt het aantal kijkers tijdens een bezichtiging door de hierboven genoemde feiten af. Toch zien de MVA makelaars nog voldoende kijkers voor alle woningen, dit wordt mede veroorzaakt doordat de gemeente Amsterdam een grote aantrekkingskracht heeft op de internationale koper. Onze leden geven aan dat het belangrijk is de juiste vraagprijs te stellen in combinatie met een goede woningpresentatie."

Helaas blijft de Amsterdamse woningmarkt nog altijd ongezond. De vraag is vele malen groter dan het aanbod. De krapte indicator is slechts minimaal gestegen. Voor de starter is onze hoofdstad, zonder hulp, nog altijd onbereikbaar.