Stabilisatie huurprijzen in grote steden voor woningen

Vergeleken met het derde kwartaal van vorig jaar ligt het aantal transacties op de woningmarkt in het kale huursegment in de vrije sector flink lager. Dit blijkt uit cijfers van  NVM en VGM NL.

NVM en VGM NL publiceerden de nieuwste kwartaalcijfers transactiedata vrije sector huurwoningen. Het aantal huurtransacties in het kale huursegment, 77% van alle transacties, blijft dit derde kwartaal stabiel ten opzichte van het tweede kwartaal 2022. Vergeleken met het derde kwartaal van vorig jaar ligt het aantal transacties echter flink lager, in totaal 8,4%. Zeker het aantal transacties van woonhuizen (24% van de transacties betreft een woonhuis) ligt met ruim 18% flink lager dan een jaar geleden.

De gemiddelde prijsstijging van alle verhuringen totaal komt in vergelijking met een jaar eerder uit op 6,5%. De verhuurprijzen van woonhuizen zijn, vergeleken met een jaar eerder, met 9,4% gestegen en die van appartementen met 5,6%. De gemiddelde huurprijs van verhuurde appartementen ligt eind derde kwartaal een fractie lager dan in het vorige kwartaal en bedraagt nu € 1.239,-. Die van woonhuizen stijgt 4,8% naar € 1.302,-.

Stabilisering huurprijs in grote steden
Sander Groot, voorzitter VGM NL: ”De huurprijsontwikkeling ten opzichte van een jaar geleden is inderdaad nog fors. Kijken we echter naar de kwartaalontwikkeling dan zien we een genuanceerder beeld. Vooral in de zeer sterk stedelijke gebieden, zoals Amsterdam en Rotterdam, waar de druk in de gehele woningmarkt groot was, zien we nu een stabilisering van de huurprijzen. Steden en regio’s zoals Utrecht en Almere, Flevoland en Limburg laten zelfs een lichte daling zien. Of dit een eenmalige of een meer structurele ontwikkeling is moet nog blijken. De prijsstijgingen van de woningen die onze leden afgelopen kwartaal hebben verhuurd, zijn het gevolg van het grote aandeel - energiezuinige - nieuwbouwhuurwoningen en -appartementen. We merken dat huurders steeds vaker kijken naar de totale woonlasten. In een energiezuinig nieuwbouwhuis weet een huurder waar hij aan toe is. Het is dan ook van groot belang dat de pijplijn met nieuwbouwwoningen niet opdroogt als gevolg van vergaande regulering en fiscale maatregelen. Ook verduurzaming van bestaande huurwoningen moet structureel worden gestimuleerd.”

Vierkante meterprijs stijgt
De vierkante meterprijs van woningen die dit kwartaal zijn verhuurd ligt 7,5% hoger dan een jaar geleden. Wat duidelijk opvalt is de knik in de vierkante meterprijsontwikkeling in de afgelopen drie maanden. De prijs daalde flink van Q2 naar Q3 en die komt volledig op het conto van transacties van appartementen. De gemiddelde vierkante meterprijs van appartementen daalde met 3% naar € 16,05 per m². Dat is de grootste prijsdaling in een kwartaal sinds de start van de metingen in 2014. De gemiddelde prijs steeg dit kwartaal wel bij de verhuring van een woonhuis, met 7,2% naar € 11,39.

Gemiddelde grootte stabiliseert
De gemiddelde grootte van huurwoningen werd de afgelopen jaren steeds kleiner. Toch lijkt de daling van het aantal vierkant meters de laatste periode minder hard te gaan of iets te stabiliseren. De gemiddelde woonoppervlakte van woonhuizen daalt al een tijd niet meer en ligt rond de 113 meter. De gemiddelde oppervlakte van verhuurde appartementen komt dit kwartaal uit op 79 meter. Dit is een stijging ten opzichte van twee kwartalen hiervoor. Het is nog onduidelijk of dit een eenmalige stijging is, of dat de minimale grootte van verhuurde appartementen wellicht is bereikt.

Verschillen bestaande bouw en nieuwbouw
De gemiddelde grootte van nieuwbouw en bestaande bouw wijkt duidelijk af. Voor bestaande bouw beweegt de gemiddelde woninggrootte zich rond de negentig meter. De ontwikkeling van de grootte van nieuwbouwwoningen is een stuk grilliger. Dit kwartaal was de gemiddeld verhuurde nieuwbouwwoning bijna 75 meter groot. Een kwartaal eerder was het gemiddelde van (zeer) kleine nieuwbouw appartementen en grotere nieuwbouw eengezinswoningen circa 69 m². De vierkante meterprijzen van verhuurde nieuwbouwwoningen liepen de afgelopen kwartalen steeds verder weg van die van bestaande bouw. In het derde kwartaal komt daar nu een kleine terugslag in. Daar waar de gemiddelde prijs per m² van bestaande bouw nog licht steeg naar € 14,47, daalde die van nieuwbouwwoningen met 6,6% naar € 16,89 per m².

Het aandeel nieuwbouw in het totaal aantal verhuurde woningen is hoog en ligt dit kwartaal op bijna 20%. Dit is goed nieuws gezien de optimale energieprestatie van deze woningen in relatie tot de betaalbaarheid van de totale woonlasten.