De WOZ-waarde loopt weg met uw vermogen
Het Belastingplan 2023 stond weer in het teken van de nieuwe (financiële) plannen van de overheid met ook dit jaar onder meer als doel het weer redelijk op de rit krijgen van de overheidsfinanciën. Een van de aspecten welke hiertoe door de overheid als middel wordt gezien is de WOZ-waarde en de hierop gebaseerde onroerende zaakbelasting (OZB).
Voor commerciële vastgoedeigenaren zou deze OZB komende jaren wel eens een knelpunt kunnen worden in de rendementsberekeningen, of in ieder geval een belangrijk aandachtspunt aan de kosten- en uitgavenkant.
Basis van de OZB
De onroerendezaakbelasting (OZB) vindt zijn basis in de Wet WOZ. Deze wet gaat uit van de Waarde Economisch Verkeer (WEV), hierbij zijn enkele wettelijke ficties van toepassing. Deze ficties zien met name toe op de overdacht en de verkrijging van het vastgoed. De overdrachtsfictie houdt in dat de waarde wordt bepaald uitgaande van de veronderstelde (fictieve) verkoop van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. In veel transacties in de vastgoedmarkt is dit nu juist niet de basis van de transactie. Daarnaast is er sprake van de verkrijgingsfictie. Deze fictie houdt in dat de waarde wordt bepaald ervan uitgaande dat de veronderstelde (fictieve) verkrijger het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Ook dat behoeft niet volgens de werkelijkheid te zijn.
Dit betekent dus dat de WOZ-waarde niet per definitie op dezelfde gronden wordt vastgesteld als de marktwaarde. Bij het vaststellen van de marktwaarde in het kader van een vastgoedtransactie is de huur en de feitelijke situatie van het vastgoed immers wel degelijk de basis van de waardering.
Marktanalyse en WOZ-waarde
Het vaststellen van de WOZ-waarde wordt gedaan aan de hand van de permanente marktanalyse, zoals uitgevoerd door uw gemeentelijke belastingorganisatie. De onderzochte marktreferenties worden hierbij op basis van de veronderstelde markthuur, de leegwaarde in het geval van woningen en een kapitalisatiefactor vertaald in de WOZ-waarde op basis van de WEV. Bepalend voor deze vaststelling zijn factoren zoals locatie, grootte, ouderdom en de staat van het vastgoed. Het gebruikte VNG-model door gemeenten stelt een waarde modelmatig zonder een diepgaande transactieanalyse vast op basis van bijvoorbeeld openbare informatie en transactiesommen uit het kadastrale register. Door het maken van een verkeerde vertaling van deze markttransacties naar de geldende wettelijke ficties wordt er in veel gevallen vaak een te hoge OZB betaald. Er wordt lang niet altijd en ook niet voldoende rekening gehouden met de eerdergenoemde factoren welke bepalend zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
Waardedrukkende effecten
De impact van een inflatie van 12,0% (CBS, augustus 2022) in combinatie met de stijging van de marktrente kan zorgen voor een daling van vermogen, o.a. door mogelijk dalende waarderingen en daartegenover stijgende exploitatielasten. Dit effect wordt daarnaast versterkt door de geldende krapte op de arbeidsmarkt, waardoor de inzet van personeel lastiger en vaak duurder is en de aanwezige schaarste van (bouw)materialen. Kortom de kosten stijgen. De lokale heffingen - met de WOZ-waarde als basis voor de vaststelling van diverse belastingen - zijn ook een kostenpost waar scherp naar gekeken moet worden, om te voorkomen dat men onterecht te veel belasting betaald. Immers wordt de WOZ-waarde gebruikt voor het vaststellen van de OZB, de vennootschapsbelasting, de inkomstenbelasting, maar ook de schenk- en erfenisbelasting. Op deze manier kan een te hoge WOZ-waarde zorgen voor extra neerwaartse druk op het aanwezige eigen vermogen of een drukkend effect op exploitatie van uw vastgoed. In lijn met het voorgaande is ook een scherpere blik nodig op andere heffingen zoals de milieu- en energiebelastingen welke ook kostenposten zijn die sterk kunnen samenhangen met de WOZ-waarde en de hiervoor geldende objectafbakening.
Voor de praktijk
De WOZ-waarde is bepalend voor de basis van veel lokale belastingen maar werkt ook door in de winst-, schenk- en erfbelastingen. Gezien het feit dat de ook lokale en milieu- en energieheffingen de komende belastingjaren naar verwachting zullen stijgen lijkt het evident dat de WOZ-waarde meer uw aandacht behoeft.
BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
Joost Daalmans MSc MRICS RT RDMW
Stef Koning MSc
T: 020-5432100
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.