Vastgoedaandelen fors onderuit door stijgende rente en zorgen om fbi-status

Vastgoedaandelen staan al langere tijd onder druk door de stijgende rente. De aankondiging van het kabinet de fiscale uitzonderingsposities van vastgoedaandelen in de ban te doen, zet de koersen nog verder onder druk. De dalende koersen bieden echter ook kansen.

De koers van Vastned daalde vanochtend al met 4%, van WDP met ruim 3% en NSI daalt met bijna 9%. De koers van Wereldhave krijgt de grootste tik met een daling van ruim 10%. Dit allemaal terwijl de AEX iets stijgt. 

Beleggers worden wakker
Hoewel de rente al een tijdje stijgt en de aanpassing van het fiscale regime (de fbi-status) afgelopen dinsdag tijdens Prinsjesdag al bekend werd gemaakt, hebben enkele analistenrapporten de beleggers kennelijk pas vanochtend goed wakker geschud. 

Analisten van Degroof Petercam wijzen erop dat de stijgende rente de marges van de vastgoedfondsen zullen drukken. Nieuwe projecten zullen lastiger zijn om te financieren. Analisten van Barclays vrezen dat de huurgroei niet voldoende zal zijn om die hogere financieringskosten te compenseren. Zo wijzen de analisten erop dat de sector de rentekosten zal zien verdubbelen of zelfs verdrievoudigen ten opzichte van 2021. Ook ziet het beurshuis door de naderende recessie een risico dat de huurinkomsten wel eens kunnen dalen in plaats van verder stijgen.

Herfinancieringen lastiger
Door de stijgende rente zullen ook de aanvangsrendementen weleens kunnen gaan dalen: de prijzen zullen door de snel stijgende rente en de niet zo snel stijgende huurinkomsten kunnen dalen. Dat zal de waarde van het vastgoed doen dalen waardoor ook herfinancieringen lastiger zullen worden. Beursgenoteerde vastgoedfondsen financieren overigens vooral op de kapitaalmarkt door middel van de uitgifte van obligaties.

De analisten van Belfius zegt dat door deze problemen de mooie dividenden van de vastgoedfondsen onder druk zullen komen te staan en andere aandelen in verhouding dus aantrekkelijker worden.  

Fbi-status
Het schrappen van de fbi-status is ook een issue. Winsten die real estate investment trusts behalen uit Nederlandse vastgoedbeleggingen worden per 1 januari 2024 onderworpen aan de Nederlandse vennootschapsbelasting. Analisten van Kepler Cheuvreux hebben vorige week al laten weten dat NSI daar waarschijnlijk het meeste last van zal krijgen en Unibail-Rodamco-Westfield veel minder. De koers van URW staat vanochtend dan ook minder dan 1% lager.

Dalingen bieden kansen
Degroof Petercam heeft overigens het advies voor Vastned verhoogd van Reduceren naar Houden. "De huidige verkoopgolf heeft het aandeel naar een erg laag niveau gebracht, zelfs in vergelijking tot ons nieuwe verlaagde koersdoel van €20,00 per aandeel", aldus analist Herman Van der Loos. Degroof Petercam verlaagde tegelijk met de advieswijziging namelijk wel het koersdoel van €22,00 naar €20,00.