Regulering middenhuur heeft meeste impact in Randstad en Brabantse steden

De implicaties van de aanstaande regulering in de Nederlandse woningmarkt zullen het meest negatief zijn voor de Randstad en de Brabantse stedenrij. Dat blijkt uit onderzoek van Savills.

Ook gaat Savills ervan uit dat de vraag naar huurwoningen hier fors zal toenemen. Het zijn polulaire woongebieden die nu ineens meer bereikbaar worden voor meer doelgroepen. Daardoor zal de vraag naar dit woningen het aanbod flink overtreffen. 

Het in mei 2022 door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangekondigde Programma Betaalbaar Wonen, stelt centraal dat de woningmarkt zo snel mogelijk, zo betaalbaar en duurzaam mogelijk moet worden voor Nederlandse huishoudens. De meeste maatregelen binnen het programma zijn specifiek gericht op de Nederlandse huursector. Zo heeft de uitbreiding van de gereguleerde huurmarkt door de middeldure huurgrens vast te stellen op basis van het WWS-puntensysteem het doel om het aantal woningen dat wordt verhuurd in het gereguleerde segment van € 763,47 tot en met € 1.000 of € 1.250 (afhankelijk van exacte uitwerking) te vergroten.

Grootste Impact
Op bijgevoegde kaart is te zien, waar de impact van de uitbreiding van het WWS-stelsel naar verwachting het grootst zal zijn. Logischerwijs is de impact het grootst in de meest stedelijke gebieden van Nederland. Dit komt doordat hier bovengemiddelde WOZ-waardes, een bovengemiddeld aandeel huurwoningen en een beneden gemiddelde oppervlakte van woningen, leidt tot een grote negatieve correctie van de WWS punten en hiermee van de huurprijs.  

Het effect wat zal worden bewerkstelligd door met name de WOZ-cap van 33% is dat huurprijzen bij wederverhuur sterk dalen. Hierdoor komen woningen binnen het nieuwe gereguleerde segment landelijk dichter bij elkaar te liggen voor vergelijkbare woningen. Omdat huurprijzen in dat geval naar elkaar toe treden, zou dit er ook toe kunnen leiden dat meer mensen weer richting de stad trekken, met een oplopende vraag tot gevolg.

Lange wachttijden
Bas Wilberts, Head of Residential Investment bij Savills in Nederland: “Wij verwachten dat in de praktijk het verder reguleren van de huurprijs de zoektocht van een huurwoning niet zal vergemakkelijken. Omdat het grootste effect voor wat betreft terugval in huurprijzen vooral merkbaar zal zijn in de zeer gewilde grote steden, zal de vraag vanuit huishoudens voor de dan goedkopere woningen groeien. Immers, meer huishoudens komen voor deze woningen in aanmerking. Met als gevolg: langere (ongestructureerde) wachttijden en lagere mutatiegraden; als je eenmaal in een betaalbare woning zit, ga je er niet meer snel uit. Verdere scheefgroei ligt op de loer."

Hij gaat verder: "Tegelijkertijd leiden de sterk toegenomen bouwkosten en hoge grondprijzen ertoe dat nieuwbouw minder aantrekkelijk is geworden voor ontwikkelaars én beleggers. Bouwprojecten vallen als gevolg hiervan vaker stil, wat terug te zien is in het aantal verstrekte bouwvergunningen in het eerste half jaar van 2022. Het gevolg van de uitbreiding van de huurregulering is dat bepaalde projecten helemaal niet meer aan rendementseisen van beleggers voldoen. De verwachte vraagtoename en de stagnerende aanbodverruiming tezamen zullen er naar verwachting voor zorgen dat in plaats van het probleem van een woning van mindere kwaliteit voor een hoge prijs, het probleem zal ontstaan van een woning na het doorstaan van een aanzienlijke wachttijd, of misschien zelfs überhaupt geen woning.”

Ronald Koemans, Director Residential Investment bij Savills in Nederland, vult aan: “Wat we met dit onderzoek willen aantonen, is dat het model in theorie inderdaad zou kunnen leiden tot lagere huurprijzen, maar dat het Programma voorbijgaat aan het belangrijkste aspect van de vastgoedpraktijk; de historische locatie theorieën. Locatie maakt nu, versleuteld in de WOZ-waarde, slechts beperkt onderdeel uit van het puntenstelsel. Hiermee bewerkstellig je dat een woning in Amsterdam wellicht dichterbij de prijs komt te liggen van een woning in Dronten, maar ook dat het verschil tussen een woning in Amsterdam Centrum en Nieuw-West verdwijnt. Hierdoor ontstaat er overvraag voor de nu al meest gewilde woningen en zal die woning dus juist niet bereikbaarder worden, zeker omdat de verhuurder nog altijd zelf kan beslissen aan wie hij/zij gaat verhuren.”