Een volkomen verstopte woningmarkt is een van de systemische plagen waaronder ons land zucht. Het gebrek aan huisvesting is behalve een marktprobleem vooral ook een sociaal-maatschappelijke ramp. De levens van veel jongeren en starters staan pijnlijk ‘on hold’. Behalve door stikstof en inflatie gefrustreerde nieuwbouw, is herverdeling van de bestaande woningvoorraad nodig om het verstoppingsprobleem op te lossen. Aan het einde van de woning-pipeline zit namelijk een enorme seniorenprop, aldus Holland Property Plaza.

Zo’n ‘wicked problem’ lossen noch minister De Jonge, noch lokale beleidsmakers in hun uppie op. Voor het betere ontstoppingswerk is ook het innovatie- en investeringsvermogen van de vastgoed- , de corporatie- en zorg- en welzijnssector onontbeerlijk.

Vergrijzings-tsunami
Regeren is vooruitzien. Dat adagium heeft onder de Haagse politieke stolp veel aan kracht ingeboet. Er zijn 'opeens' tekorten aan alles: verplegers, leraren, rechters, huisartsen, conducteurs, schoonmakers (vult u aan). Crises die zich al lang van tevoren aankondigden voor wie niet zat te snurken bij de CBS-statistieken. Als het gaat om onze woningmarkt staan de demografische getallen al vele jaren in helle neoncijfers aan de wand. Kort samengevat: over tien jaar is 1 op de 4 Nederlanders 65+ en 1 op de 3 daarvan zelfs 85+…
 

Voor senioren die niet langer thuis kunnen wonen (ook al zouden ze dat volgens de Haagse beleidsmantra allemaal zelf héél erg graag willen), is er een gapend gat tussen de huidige (gezins)woning en het verpleeghuis. Hierdoor blijven ouderen te lang wonen in woningen die niet meer op hun omstandigheden en behoeften zijn afgestemd. Niet alleen vormen eenzaamheid en veiligheid een probleem, ook wordt de zo gewenste doorstroom van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt ernstig gestagneerd.

De triple helix
Om deze complexe en met elkaar samenhangende problemen succesvol het hoofd te bieden, lijkt een samenwerking tussen overheid met vastgoedaanbieders, corporaties én zorginstellingen de enige weg om uit de woonimpasse te geraken. Dat is geen nieuw inzicht: ‘wicked problems’ op systeemniveau vragen tegenwoordig om een ‘triple helix’: het samenbrengen van kennis en middelen door overheid, marktpartijen en non-profitsector. Het oplossingsmonopolie ligt - behalve in landen die het met de democratie niet zo nauw nemen - niet bij een van deze actoren. De kunst is wel: hóe werkt dat dan binnen zo’n triple helix-model?

Early adopters
Als we kijken naar het woningprobleem - in 2024 zitten we volgens ABF Research met een nationaal tekort aan maar liefst 415.000 woningen - zien we dat na een eerste fase van ontkenning bij alle stakeholders, intussen meer inzicht is gekomen in de wat- en waaromvraag, specifiek ten aanzien van seniorenhuisvesting. Die huisvesting is, in een bredere visie, onderdeel van een grote shift van zorg naar welzijn. Of, zoals Cees van Boven (RvB-voorzitter van corporatie Woonzorg Nederland) het formuleerde: "Een onsje welzijn dat scheelt een kilo zorg".
 

Nieuwe woonconcepten zijn bijvoorbeeld complexen waarin mensen een zelfstandig appartement huren, met de mogelijkheid zorg te ontvangen. Maar het gaat ook om verpleeghuizen of verzorgingshuizen van vóór de scheiding tussen wonen en zorg, die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd aan een of meerdere zorgpartijen die aan de bewoners zware zorg leveren. Nieuwe of getransformeerde complexen worden zodanig ge- of verbouwd dat er flexibiliteit mogelijk is tussen de verschillende woonconcepten.

Dood paard
Het creëren van aantrekkelijke woonformules voor ouderen, vraagt innovatie- en investeringsvermogen om de verhuisbereidheid van senioren een flinke duw te geven. Daarnaast is verbetering van de verpleeghuiscapaciteit als ‘laatste station’ onontkoombaar.
 

Lokale overheden werken immers evident vanuit een heel andere financiering en legitimiteit dan de vastgoedsector, de corporaties en de zorg- en welzijnsinstellingen. Maar somehow the twain shall meet in deze clash of cultures.

Lokaal maakt het helemaal
Je hebt dus, ook als tegenwicht tegen de vanuit Den Haag geparachuteerde beleidsmatige abstracties, hands on lokale synchronisatie nodig om de live laboratoria voor innovatieve woonformules tot een succes te maken. Dat is in doorbraken naar duurzame oplossingen voor complexe problemen een  'make or break-fase'. Een fase waarin kennisdeling over opgedane ervaringen een belangrijke motor kan vormen voor - ook door de overheid omarmde - daadwerkelijke implementatie en opschaling van bewezen succesvolle concepten. Het is ook een fase waarin de bokken van de schappen gescheiden worden. Innovatiebeleid vraagt om bestuurlijke ballen en het vermogen om over de kortetermijnhorizon van de rupsje-nooitgenoeg- aandeelhouders en het onderbuik-electoraat heen te kunnen kijken.

Ronde tafels
De huidige, spannende transitie heeft Holland Property Plaza, het nationale netwerk van beslissers in het vastgoeddomein, uitgedaagd om een serie van drie ronde tafel-sessies te organiseren onder de titel 'Ontstop de seniorenhuisvesting'. Concreet gaat het om sessies met een multifunctioneel panel op de onderwerpen 'wonen-services-zorg' binnen het seniorenhuisvestingsdossier.
 

De doelen van deze ronde tafels zijn om kennis te delen over voorbeelden, dilemma’s, hindernissen en oplossingen uit de praktijk aan de hand van (geformatteerde) korte presentaties. En te zien of uit de casuïstiek generieke faal- en succesfactoren te destilleren vallen. HPP zal zorgen voor verslaglegging en openbaarmaking van de generieke bevindingen via eigen en andere vak- en publiekskanalen.

De eerste van de serie ronde tafels vindt plaats op 19 oktober a.s. Ze zijn een middel om – blijvend in de beeldspraak van dit artikel - elkaar de ontstoppers aan te reiken die de senioren-tsunami op humane wijze kan afvoeren. Meer weten? Lees alles over de bijeenkomst op 19 oktober of meld u aan via office@hollandpropertyplaza.eu.

Dit was een bijdrage van Edwin Venema (Content captain, De Kopijmeester) en Christa Thijssen (directeur van Holland Property Plaza) en Cees van Boven (Bestuursvoorzitter Woonzorg Nederland).