Savills: lagere prijzen voor alle sectoren in aantocht

Hoewel de cijfers van het eerste halfjaar 2022 over zowel de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt nog redelijk positief zijn, verwacht Savills dalende aanvangsrendementen en teruglopende opname.

De sterke positie van bedrijven zorgt nog niet voor afnemende vraag van gebruikers naar commercieel vastgoed. In de kantorenmarkt was een licht herstel van de vraag zichtbaar ten opzichte van H1 2021 en de logistieke opname behaalde opnieuw een recordniveau. Enkel het totale opnamevolume van bedrijfsmatig vastgoed exclusief logistiek (-28%) daalde aanzienlijk. Dit is vooral te verklaren door een krimpend aanbod van geschikte bedrijfspanden. Tussen Q2 2021 en Q2 2022 nam het totale aanbod van bedrijfsruimte met maar liefst 32% af. Dit blijkt uit onderzoek van Savills.

Huurverhogingen
Raymond Frederiks, Senior Consultant Market Intelligence bij Savills, nuanceert deze bevindingen: “Tot op heden geeft dit jaar een redelijk stabiel beeld. Toch moeten we ons hier niet op verkijken; inflatie en mogelijk een recessie zullen naar verwachting zorgen voor problemen in de gebruikersmarkt. Sterke huurverhogingen als gevolg van inflatie zijn op dit moment nog betaalbaar, maar vanzelfsprekend minder als de economie verslechtert. Afnemende huishoudensconsumptie als gevolg van inflatie, en verminderde investeringen als gevolg van renteverhogingen zullen ook invloed hebben op de winstgevendheid van bedrijven en vervolgens doorwerken in andere delen van de economie. In het bijzonder zullen huren minder betaalbaar worden voor bedrijven die de gevolgen van inflatie niet, of te beperkt kunnen doorberekenen aan de uiteindelijke consument.”

Ondanks dat de fundamenten van de gebruikersmarkt nog steeds sterk zijn, leidden onzekerheden voor wat betreft economische vooruitzichten tot een wat meer voorzichtige houding van beleggers. Het sentiment onder vastgoedbeleggers wereldwijd daalde verder dan aan het begin van de Covid-19 crisis.

Tweede kwartaal minder
Door een relatief sterk eerste kwartaal van 2022 ligt het totale Nederlandse beleggingsvolume in de eerste helft van 2022 nu op ca. 8 miljard. Dit is 1 miljard meer dan het totale volume in de eerste helft van 2021 (+15%). Het verslechterde sentiment is echter doorgewerkt in het beleggingsvolume in het 2de kwartaal van 2022: het totale beleggingsvolume ligt aanmerkelijk lager dan het totale volume welke in het 2de kwartaal van afgelopen jaren gemiddeld is gerealiseerd. In de afgelopen vijf jaar bedroeg het gemiddelde investeringsvolume ongeveer 4,7 miljard euro, terwijl in het tweede kwartaal van 2022 een totaal volume van ongeveer 2,7 miljard euro werd opgetekend.

Jordy Diepeveen, Director Investment bij Savills in Nederland: “Met name het beleggingsvolume van kantoren ligt lager dan in voorgaande jaren. Dit komt voornamelijk omdat beleggers wachten tot er meer duidelijkheid is over de grootste onzekerheden en de daarmee samenhangende prijscorrecties. Door het beperkte aantal transacties is er vooralsnog te beperkt marktbewijs voor prijscorrecties. Er kan echter wel verwacht worden dat voor alle sectoren aanvangsrendementen zullen stijgen.”

Prijsdalingen elders al zichtbaar
Het Savills rapport laat zien dat deze prijsbeweging al zichtbaar is in de kantorenmarkt van andere internationale steden zoals Londen City (+25 bps) en in Duitse steden (+30 bps).

Jordy: “Wij verwachten dat echt grote aanpassingen in rendementen vooral zichtbaar zullen worden in de meest kwetsbare markten, zoals bijvoorbeeld de secundaire kantorenmarkt. Voor core-product geldt dit ook, maar veel minder. De prijsaanpassingen voor residentieel-, logistiek-, prime kantoren en convenience retail zullen veelal slechts het gevolg zijn van hogere kosten van financiering.”

Nederland blijft aantrekkelijk
Ondanks dat de hoge inflatie uiteindelijk kan zorgen voor een toename van de leegstand door betaalbaarheidsproblemen, noemt het rapport ook positieve punten wat betreft inflatie. Door de ‘inflatiehedge’ blijft Nederlands vastgoed in deze periode, zeker vergeleken met de volatiele aandelenmarkt en andere internationale vastgoedmarkten, een aantrekkelijke lange-termijn belegging. De koppeling tussen inflatie en contractuele huurverhogingen (CPI) is zeker niet in alle landen ‘common sense’.

Mede hierdoor verwacht Savills dat ondanks huidige onzekerheden, nog steeds voldoende kapitaal haar weg naar de Nederlandse vastgoedmarkt weet te vinden. Savills verwacht dat het totale beleggingsvolume dit jaar uit zal komen op ca. € 18 miljard, ca. € 1 miljard minder dan afgelopen jaar.