Hypotheekrente weer op de weg omhoog

De laatste vijf weken is de basis voor de hypotheekrente, de rente op de kapitaalmarkt, maar liefst 0,75%-punt gestegen omdat beleggers rekening houden met nieuwe renteverhogingen door de centrale banken (ECB en Fed). Het moment dat geldverstrekkers de hypotheekrente zouden verhogen, kwam daarmee steeds dichterbij. Deze week was het zover en gingen ruim 25 financiers over tot verhogen van hun rentetarieven. Daaronder bijna de hele top 10 in Nederland (alle grootbanken plus dochterlabels en NN, Aegon en MUNT).

Het ging daarbij in veel gevallen meteen om flinke verhogingen (0,20% tot 0,40%), waardoor het totaalgemiddelde* in een week tijd steeg van 3,78% naar 3,88%. De forse verhogingen wekken verbazing, maar lijken verklaarbaar door de angst voor een naderende recessie. Door alle renteverhogingen is de rust van de zomervakantie echt verleden tijd. Het aantal hypotheekaanvragen zal deze week waarschijnlijk meer dan verdubbelen ten opzichte van vorige week (schatting deze week 14.000 aanvragen via HDN).

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).

Het aantal woningverkopen is de afgelopen maanden gedaald door het afgenomen consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de woningmarkt in het bijzonder. Doorstromers vervullen een essentiële rol bij het op gang houden van die woningmarkt (bijvoorbeeld voor starters), zeker nu de bouw van nieuwe woningen achterblijft bij de behoefte. Er is niettemin een belangrijk verschil met de situatie van doorstromers in vroegere tijden: het kunnen meenemen van de oude rente, die vaak lager is dan de huidige rentestand, omdat die veelal is afgesloten in de afgelopen 5-7 jaar.

In augustus maakte circa 30% van alle doorstromers gebruik van het recht om de huidige (lagere) hypotheekrente mee te verhuizen naar de nieuwe woning, waardoor hun leencapaciteit en maandlasten minder worden geraakt door de hogere hypotheekrente. De gemiddelde hypotheek van een doorstromer die gebruik maakt van een meeneemregeling lag in augustus dan ook een stuk hoger (361.721 euro), dan doorstromers die dat niet deden (319.901 euro). Verhuisregelingen zullen op deze manier de daling van het aantal doorstromers mogelijk dempen.

De gemiddelde hypotheek is sinds februari / maart van dit jaar lager geworden. Augustus was echter de eerste maand die voor alle typen aanvragers een stabilisatie en zelfs weer een lichte stijging (ten opzichte van juli) liet zien. De afname dit jaar lijkt een teken van een veranderende woningmarkt. Datzelfde geldt voor het toegenomen aantal huiseigenaren dat weer eerst verkoopt, alvorens te kopen.

In een poll eind juli onder 881 klanten van De Hypotheekshop leken beide voorkeuren (eerst kopen of eerst verkopen) elkaar in evenwicht te houden.

Woningeigenaren die eerst een nieuwe woning kopen, voordat ze de huidige verkopen, maken vaak gebruik van een overbruggingskrediet. Dat is een tijdelijke financiering waarmee de overwaarde in de oude woning al kan worden ingezet voor de aankoop van een nieuwe woning. De looptijd kan variëren van slechts enkele maanden tot twee jaar bij aankoop van een nieuwbouwwoning. Overbruggingen kennen afhankelijk van de betreffende aanbieder een rentevaste periode van een maand (variabel) tot 12 of 24 maanden vast. Net als de hypotheekrente is ook de overbruggingsrente sinds begin dit jaar gestegen, met gemiddeld 1,1%-punt.

Doordat online rentevergelijkers geen overbruggingsrentes tonen, zijn de verschillende tarieven niet goed vergelijkbaar. Dat dit echter wel belangrijk is, blijkt uit de grote verschillen tussen geldverstrekkers. Er zit op dit moment maar liefst 2,1%-punt verschil tussen de duurste (4,50%) en de goedkoopste (2,40%) aanbieder van een overbrugging. Dat kan zeker bij hogere overbruggingen die lang lopen veel geld schelen.

Naast het tarief kunnen de gehanteerde voorwaarden ook van belang zijn. Zo rekenen sommige geldverstrekkers aanvullende kosten voor het afsluiten van een overbrugging en zit er verschil in de maximale hoogte van een overbrugging als de huidige woning nog niet definitief is verkocht. Ook de kosten van de vereiste taxatie kunnen flink uiteenlopen, van 69 euro voor een deels modelmatige taxatie tot circa 800 euro voor een regulier rapport. Daarnaast kunnen niet alle financiers twee overbruggingen administreren bij kopers die beiden een eigen koopwoning achterlaten. Kopers die vanwege de overwaarde geen nieuwe hypotheek nodig hebben, maar wel tijdelijk een ‘losse’ overbrugging, kunnen mogelijk bij uitzondering terecht bij hun bestaande geldverstrekker.