Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2022 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden.

Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil
Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling
Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

• Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
• Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat: in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
  wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
• Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
• Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
  er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
• de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
• Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
• Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

Kritische kanttekeningen\
Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, partner, naamgever en nestor van advocatenkantoor Hielkema & co.