P3: ‘Robotisering en automatisering logistieke sector zeker haalbaar maar nu nog te duur’

In een artikel genaamd ‘Logistics 20/20: Two decades back, two decades forward’ gepubliceerd op de website van P3 Logistic Parks, schetst futuroloog Sean Culey in samenwerking met P3 een beeld van hoe de logistieke markt er over 10 en 20 jaar uit zal zien. VJ sprak met Léon Vié, managing director van P3 in Nederland en België, over deze ontwikkelingen in Nederland.

Een logistieke hal ziet er over 10 jaar anders uit door ontwikkelingen als automatisering van supplychains, zelfsturende voertuigen en een sterk toegenomen focus op ESG. Over 20 jaar zou het er zelfs compleet anders uitzien dan vandaag. De uitdagingen die logistiek vastgoed te wachten staan zijn echter lastiger dan gedacht: “Er zit een kostenplaatje vast aan al deze ontwikkelingen. Deze trends zijn (nu nog) duur en moeilijk om rendabel te maken.”

Nederland heeft volgens Vié een voorloopfunctie als het om logistieke ontwikkelingen in de wereld gaat. Daarentegen zijn er in Nederland andere problemen en uitdagingen die deze ontwikkelingen wellicht vertragen of in de weg zouden kunnen zitten. Vié geeft een voorbeeld: “We zouden nu al lang een gevel kunnen hebben die volledig uit PV panelen bestaat. De kosten-batenanalyse is echter niet goed. De huidige huren zouden die investering niet op kunnen brengen.”

Duurzaamheid is duur
P3 kijkt bijvoorbeeld naar batterijoplossingen voor zonnepanelen. Momenteel is het probleem dat al de zonne-energie die je niet gebruikt, terug geleverd moet worden aan het net. Het net ligt echter vol. Víe: “Om dat tegen te gaan kun je een grote batterij in een gebouw stoppen die overdag energie opslaat, die je dan s ’nachts kunt gebruiken. Dat soort oplossingen bestaan al – alleen heb je dan een pand nodig van minstens 250.000 m2 wil je dat rendabel maken. In Nederland bestaan zulke grote hallen bijna niet, dus de investering is nog te duur.”

Robots en automatisatie
De ontwikkeling van robotisering en automatisering gaat ook vrij moeizaam. Dat komt voornamelijk doordat in het huidige systeem de huurder zelf in de ontwikkeling moet investeren: “Naar partijen zoals Amazon kijken is niet handig, omdat die miljoenen heeft geïnvesteerd in de robotisering van nieuwe warehouses. Die heeft daar het geld voor en ze zijn allemaal gebouwd voor Amazon zelf. Er zijn weinig standaardproducten, het zijn allemaal build-to-suit oplossingen voor de huurder zelf. De investeringen die ermee gemoeid zijn, zijn gigantisch. Kleinere gebruikers krijgen dergelijke financiering niet van banken.”

Dat de huurder zelf moet betalen is logisch, vindt Vié, omdat het allemaal om maatwerk gaat: “Het heeft voor de investeerder geen zin om dat te leveren, want de volgende huurder heeft niks aan de op maat gemaakte stellages.”

Het verhaal van weinig personeel speelt ook in de logistieke sector. Er zijn nog maar weinig mensen die in een donkere hal willen werken. In gebieden zoals Venlo, die helemaal vol zit met logistieke centra, is er geen personeelslid meer te krijgen. “Automatiseren is hier dan ook een goede oplossing voor. Dus hoe dan ook gaan we die kant op. Maar nogmaals, momenteel is het nog te duur,” aldus Vié.

Langere contracten niet handig
Om het wel rendabel te maken, moeten de huurcontracten langer zijn dan wat ze nu zijn. De contracten in Nederland zijn meestal voor 5 tot 10 jaar. De keerzijde van de medaille van bijvoorbeeld een twintig jarige contract is dat je de toetsing met het marktniveau kwijt bent. “Momenteel is sprake van flinke huurgroei. Dan wil je helemaal geen lange huurcontracten, omdat we na 5 of 10 jaar de nieuwe gangbare markthuur willen berekenen.”

Die investeringen liggen dus echt aan de kant van de huurder. “Maar dat betekent niet dat logistieke partijen in Nederland er niet mee bezig zijn.”

Dat de oplossingen goedkoper moeten worden, is duidelijk. Maar dat gebeurt pas als de technologie doorontwikkeld wordt en er meer partijen de producten die al bestaan, gaan kopen en gebruiken. “P3 houdt dat in de gaten en probeert die ontwikkelingen zoveel mogelijk toe te passen,” aldus Léon Vié. “We proberen het evenwicht te bewaren tussen de kosten en wat er mogelijk is.”

Maar wat is er wel al mogelijk?
Waar P3 nu mee bezig is, is het cradle-to-cradle maken van gebouwen. Oftewel: een hal of gebouw maken dat zoveel mogelijk terug te brengen is naar de natuur: “Dus als je dat sloopt, houdt je alleen herbruikbare materiaal over. Dat kan al met staal, maar met dakbedekking of betonvloeren bijvoorbeeld nog niet.” Om de politieke druk over de verdozing van het landschap te minimaliseren probeert P3 ook daar oplossingen aan te dragen, bijvoorbeeld door panden in het landschap beter te laten passen door heuvels tegen gevels aan te schuiven, zodat het gebouw wegvalt in het landschap. “Dat klinkt heel simpel, maar je moet eigenlijk een soort betonnen bunker bouwen zodat het de gronddruk kan weerstaan. We zijn met twee architecten aan het kijken welke stappen we moeten nemen om dat te bereiken.”

“Het zijn uitdagingen waarmee we in de komende 10 en 20 jaar te maken hebben. P3 Logistic Parks anticipeert hierop. De toekomst van logistiek zal blijven veranderen, maar is ook iets om naar uit te kijken,” sluit Léon Vié af.