Rabobank waarschuwt dat lagere grondprijs kan leiden tot instorten bouwproductie

Analisten van de Rabobank waarschuwen dat lagere grondwaarden kunnen gaan leiden tot een lagere bouwproductie. Het verleden wijst namelijk uit dat veel grondeigenaren lang vasthouden aan hoge grondprijzen en liever wachten op ‘betere tijden’ dan een lagere verkoopprijs te accepteren.

Dat meldt de Rabobank in de nieuwste Bouwupdate. Speelde vooral de hoogte van de bouwkosten de sector eerst parten, nu is de onzekerheid over de verdere ontwikkeling van de kosten een probleem, zo stellen de analisten. Als tegelijkertijd ook verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen niet meer zo zouden stijgen als de afgelopen jaren kan dat leiden tot stilvallen van bouwproductie en faillissementen.

Uitstel bouwprojecten
De kosten van bouwmaterialen stijgen al een lange tijd. De afgelopen maanden lijken prijzen voor veel bouwmaterialen voorzichtig te normaliseren. Maar het totaalbeeld blijft onzeker en materiaalprijzen liggen nog ver boven het niveau van januari 2021. Voor veel opdrachtgevers zijn de hoge kosten reden om bouwprojecten uit te stellen.

Lange tijd leken kostenstijgingen geen onoverkomelijk probleem, omdat ook de verkoopopbrengsten van nieuwbouwwoningen stegen. Daar zou verandering in kunnen komen. Inflatie is hoog en hypotheekrente stijgt. Rabobank-economen sluiten vanwege alle onzekerheden een daling van huizenprijzen niet helemaal uit, maar denken toch dat de kans groter is dat huizenprijzen (iets) blijven stijgen. Rabo Research gaat er vooralsnog vanuit dat bestaande koopwoningen in 2022 gemiddeld 16,1% in prijs stijgen en in 2023 nog 4,5%.

In de nieuwbouwmarkt merken veel aanbieders dalende interesse van kopers, zeker in de duurdere segmenten. De NVM constateert in Q2 bijna een halvering van de verkoop van nieuwbouwwoningen ten opzichte van een jaar eerder. Dit is het laagste aantal sinds 2014. Ook als in de gehele markt prijzen mogelijk niet dalen, maakt dit gewijzigde sentiment het in de nieuwbouwmarkt wel aannemelijk dat kostenverhogingen niet meer kunnen worden opgevangen door hogere verkoopprijzen.

Daling grondprijzen
De stijging van bouwkosten heeft niet alleen effect op lopende en nieuwe projecten, het kan ook zorgen voor een waardedaling van grond. Dit effect is misschien minder direct zichtbaar, maar heeft in potentie grote consequenties voor de woningbouwproductie en gebiedsontwikkelingen in Nederland.

Bij het bepalen van de prijs van woningbouwgrond wordt doorgaans uitgegaan van de ‘residuele grondwaarde methodiek’. De residuele grondwaarde is grofweg het verschil tussen verkoopprijs en de bouwkosten van een huis. Sterk versimpeld: als de verkoopprijs van een huis €300.000 is en de bouwkosten zijn €200.000 dan blijft er voor de grondwaarde €100.000 over. Die residuele waarde is heel gevoelig voor wijzigingen in kosten en opbrengsten.

Als de bouwkosten bijvoorbeeld een klein beetje stijgen, is de residuele grondwaarde al snel flink lager. In ons rekenvoorbeeld: stel dat de bouwkosten 10% hoger worden (=€220.000), dan is de grondwaarde nog maar €80.000. Een daling van 20% dus. En laten we nu eens kijken wat er zou gebeuren als tegelijkertijd de verkoopprijzen zouden dalen, met bijvoorbeeld 5% (tot €285.000). De residuele grondwaarde is nu €65.000. Een daling van 35% ten opzichte van het basisscenario.

Wat is hiervan nu het effect? Dat grond minder waard wordt is vooral vervelend voor de eigenaren van die grond. Maar het wordt een probleem voor de nieuwbouwproductie als die dalende waarde niet snel daadwerkelijk leidt tot lagere transactieprijzen. Het verleden wijst uit dat veel grondeigenaren lang vasthouden aan hoge grondprijzen en liever wachten op ‘betere tijden’ dan een lagere (maar reële) verkoopprijs te accepteren.