Inflatie gaat voor problemen zorgen bij erfpacht in Amsterdam

De huidige hoge inflatie heeft ingrijpende gevolgen voor de hoogte van het canon bij erfpachthouders. "Het zoveelste bewijs dat erfpacht in Amsterdam voor woningen niet veilig is", aldus erfpachtdeskundige Koen de Lange. 

Lees hieronder de reactie van Koen de Lange op de publicatie die vandaag verscheen in de Telegraaf.

Wat is er aan de hand?
De gemeente Amsterdam heeft (sinds 1966) van de erfpachtverplichting een groeischuld gemaakt, door de canon te indexeren. De rechtvaardiging hiervan is dat op de lange termijn de woningprijzen de inflatie volgen. De gemeente incasseert zodoende al gedurende het lopende erfpachttijdvak van 50 jaar de meerwaarde van de erfpachtgrond. Het voordeel voor de erfpachter is dat er na 50 jaar geen enorme canonsprong plaatsvindt.

Bij voortdurende erfpacht (AB1966, AB1994 en AB2000) wordt de inflatie op afstand gevolgd (inflatie minus 1%-punt) om zo na 50 jaar uit te komen op 60% van de volledig met de inflatie geïndexeerde grondwaarde. De depreciatie van de grondwaarde voor de gebonden relatie en de erfpachtbeperkingen was dan al in de schaduwgrondwaarde verwerkt, zo was het idee. Komt de indexatie in een jaar negatief uit, dan wordt de canon verlaagd. De erfpachter heeft het volledige inflatierisico, maar wel eerlijk naar boven én beneden.

Bij eeuwigdurende erfpacht (AB2016) is de gemeente hiervan afgestapt en wordt de canon geïndexeerd met de volle inflatie, maar kan deze niet negatief zijn. Het inflatierisico is dus scheef verdeeld in het nadeel van de erfpachter.

Dit is extra fnuikend nu de overstap naar eeuwigdurende erfpacht tussentijds wordt vastgelegd, maar financieel pas in gaat vanaf het einde van het lopende erfpachttijdvak van 50 jaar. De aanvangscanon voor het eeuwigdurende tijdvak (dat bv over 10 of 30 jaar begint) wordt nu vastgelegd en in de schaduw ieder jaar geïndexeerd met de volle inflatie. Huiseigenaren voelen de impact nu dus niet, maar hun erfpachtschuld loopt wel snel op.

Zolang we in een opgaande markt zitten, is dit te overzien. Bij verkoop van de woning, wordt het erfpachtrecht tezamen met de hogere erfpachtschuld met winst verkocht.

Bij een neergaande markt zijn de problemen echter exponentieel voor de huiseigenaar. Bij verkoop van de woning moet de verkoopprijs van het erfpachtrecht de lagere marktwaarde incasseren, terwijl de erfpachtschuld door de cumulatieve inflatie hoger is geworden. Dit drukt de verkoopprijs van het erfpachtrecht nog verder omlaag.

De gemeente Amsterdam sorteert met de prijsstelling voor op een eeuwigdurende stijging van de woningprijzen met gemiddeld 4,5% per jaar. We weten dat in de afgelopen 350 jaar dit slechts gemiddeld 2% is geweest. Eeuwigdurende erfpacht met canonbetaling holt het vermogen van huiseigenaren op termijn dus steeds verder uit. Het is daarmee geen veilig product voor woningen.