ING Research: 'Stabilisatie van de woningmarkt is ook afkoeling'

Recente ontwikkelingen wijzen erop dat de Nederlandse woningmarkt afkoelt. Zo ligt de geringe huizenprijsstijging van 0,1% in juni in lijn met de afvlakking van de prijzen richting stabilisatie uit ons basisscenario. Een flinke daling van de huizenprijzen achten we op dit moment nog minder waarschijnlijk.

In juni bleven de prijzen van verkochte woningen met een gemiddelde stijging van 0,1% ten opzichte van een maand eerder nagenoeg stabiel (seizoensgecorrigeerd). Deze geringe toename ligt flink onder de gemiddelde stijging per maand van ruim 1% sinds 2020. Dat kunnen we zien als teken van afkoeling. Er zijn echter meer tekenen die op afkoeling duiden: zo ligt het aantal woningverkopen in de eerste helft van dit jaar -23,5% lager dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het aanbod neemt juist toe. In het tweede kwartaal werden 23% meer woningen te koop gezet vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Dit laatste wijst erop dat doorstromers meer haast voelen hun woning te verkopen, mogelijk uit vrees voor een daling van de woningprijzen.

Neerwaartse druk op huizenprijzen
De afkoeling van de woningprijzen komt niet onverwachts. Allereerst stegen de hypotheekrentes dit jaar tot nu toe gemiddeld zo’n 2,5%-punt. Dit verlaagt de maximale hypotheek van woningkopers met tienduizenden euro’s en verhoogt de hypothecaire maandlasten. Eerder schreven we al dat het risico op een daling van de prijzen toeneemt als de rentes verder stijgen. Ten tweede zijn vooruitzichten voor de economie recent verder verslechterd, mede als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Ook verwachten we dat de woningvraag van beleggers zal afnemen, als gevolg van nieuw (aangekondigd) beleid, waaronder de opkoopbescherming en geplande huurregulering.

Flinke daling huizenprijzen vooralsnog minder waarschijnlijk
Stabilisatie van de huizenprijzen lijkt ons op dit moment waarschijnlijker dan het scenario van een flinke prijsdaling. Zo lijken de hypotheekrentes afgelopen weken te stabiliseren en zijn de kapitaalmarktrentes recent gedaald. Vooruitkijkend verwachten we dat de rentes in 2023 rondom hun huidige niveaus stabiliseren, vanwege lagere economische groeiverwachtingen. Tegelijkertijd verhoogt de ECB de beleidsrente in 2023 naar verwachting niet verder. Ten tweede verwachten we komende kwartalen weliswaar een lichte krimp van de economie, maar loopt de werkloosheid naar verwachting maar beperkt op. Dit kan de vraaguitval op de woningmarkt beperken. En hoewel hogere rentes en lagere economische groei de vraag op de woningmarkt zullen temperen betekent dit na een periode van oververhitting niet per definitie een huizenprijsdaling. Ook bij stabilisatie van de prijzen is dan sprake van afkoeling op de woningmarkt.