Woningcorporaties stuwen beleggingsvolume huurwoningen

In dit eerste halfjaar is er 53% meer huurwoningen verkocht dan in H1 2021. Opvallend is de gegroeide belangstelling van woningcorporaties die veel meer dan vorig jaar nieuwe en bestaande huurwoningen aankochten. Maar nieuwbouw huurwoningen kan in tweede helft van 2022 sterk terugvallen.

Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt heeft een sterk eerste halfjaar doorgemaakt, zo blijkt uit een analyse van Capital Value. Het volume van transacties in bestaande en nieuwe huurwoningen groeide in de eerste zes maanden van 2022 tot €3,45 miljard. Een groei van 53% ten opzichte van het eerste halfjaar in 2021.

Opvallend is de gegroeide belangstelling van woningcorporaties die veel meer dan vorig jaar nieuwe en bestaande huurwoningen aankochten. Het sterke halfjaar is een weerspiegeling van het vertrouwen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt, dat ondanks de oorlog in Oekraïne, de stijgende inflatie en rente nog steeds robuust is zo zegt Capital Value. Wel bestaan er zorgen over de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten vanwege de combinatie van gestegen bouwkosten en rente en de aangekondigde regulering van het middenhuursegment. Naar verwachting zal in de tweede helft van 2022 het aantal nieuwbouwprojecten terugvallen indien de aangekondigde regulering sterke negatieve gevolgen heeft voor institutionele beleggers.

Sterke opening
Waar het eerste halfjaar van 2021 werd getekend door een laag transactievolume door een gebrek aan aanbod, kent 2022 een sterke opening van het beleggingsjaar. Na zes maanden is er voor 3,45 miljard euro aan nieuwe en bestaande huurwoningen verkocht. Beleggers tonen daarmee hun voortdurende interesse en vertrouwen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Het transactievolume in het eerste halfjaar is ruim boven dat van 2021, en vergelijkbaar met het eerste halfjaar van 2018.

Het sterke eerste halfjaar van 2022 werd hoofdzakelijk gedreven door Nederlandse investeerders met een aandeel van 75% in het transactievolume. In voorgaande jaren lag het aandeel Nederlandse investeerders rond twee derde van het volume. Het verschil wordt veroorzaakt door een afwachtende houding van internationale pensioenfondsen, die te maken hebben met stijgende kapitaalmarktrentes en onduidelijkheid over de aangekondigde regelgeving van het middenhuursegment. Het afwachten van meer duidelijkheid door internationale pensioenfondsen is ongunstig voor de productie van grootschalige, nieuwgebouwde middenhuurcomplexen. Juist internationale pensioenfondsen kunnen hiervoor vaak voldoende kapitaal voor bij elkaar brengen, terwijl Nederlandse fondsen deze projecten veelal te groot vinden.

Hoogste aandeel corporaties ooit
Woningcorporaties doen het uitzonderlijk goed in de huidige omstandigheden. In het eerste halfjaar van 2022 realiseerden zij een aandeel van 23% in het totale transactievolume met een totale investeringssom van 804 miljoen euro. Dat aandeel is nog nooit zo groot geweest. In 2020 bedroeg het aandeel van corporaties 16% van het transactievolume en in andere jaren kwam dat aandeel zelfs niet boven de 5% uit. 42% van het transactievolume door corporaties in 2022 betrof investeringen in nieuwgebouwde huurwoningen. Corporaties hebben met het vervallen van de verhuurderheffing per 2023 een grotere hoeveelheid kapitaal beschikbaar voor het investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. Ook het gegeven dat zij tegen gunstigere voorwaarden kunnen lenen dan marktpartijen maakt dat zij minder last hebben van de stijgende kapitaalmarktrente. Deze gunstige omstandigheden zijn goed nieuws, omdat de uitbreidings- en verduurzamingsdoelstellingen die door corporaties overeen zijn gekomen met minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening omvangrijk zijn.

Gevolgen regulering vrije markthuur
De marktomstandigheden in het eerste halfjaar van 2022 worden getekend door toenemende zorgen onder beleggers over de vorm van de aangekondigde regelgeving van het middenhuursegment. Door de gestegen bouwkosten en rente staan al veel projecten onder druk. Mogelijk wordt de bouw van 25.000 woningen in 2022 uitgesteld. Ook het aantal bouwvergunningen ligt lager dan in 2021. De onduidelijkheid over de regelgeving baart veel institutionele beleggers zorgen.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “We zien bij pensioenfondsen en corporaties een duidelijke wens om in middenhuur te blijven investeren, maar de onduidelijkheid over de regelgeving maakt dat het nu lastig is om nieuwbouwprojecten financieel rond te rekenen. Veel projecten worden uitgesteld. De grote vraag is in welke mate de sterk stijgende bouwkosten en stijgende rente zicht verhouden tot een beperking op de huren in het middensegment. We roepen het ministerie dan ook op om zo snel mogelijk met meer duidelijkheid te komen over de aangekondigde regelgeving, zodat we de productie van nieuwe middenhuurwoningen op peil kunnen houden. In veel gemeenten is al regelgeving voor nieuwbouw, een landelijke regelgeving doorkruist deze regels. Al eerder deden wij een oproep voor een btw-verlaging voor betaalbare huurwoningen om het infarct op de woningmarkt niet te laten escaleren.”