Hoge rente hoeft niet duur te zijn
De (kapitaal)marktrentes zijn in de afgelopen twaalf maanden, en zeker sinds begin 2022, fors gestegen. De vijfjaars IRS, in augustus 2021 nog op 0,38% negatief, noteerde half juni 2,39%. Dergelijke niveaus hebben we sinds 2014 niet meer gezien. Voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars brengt dat, naast al onzekere marktomstandigheden zoals hoge inflatie en alsmaar stijgende bouwkosten, de nodige uitdagingen mee. Projecten die werden doorgerekend op basis van aannames met betrekking tot rente rekenen niet meer rond. Het is bovendien geen vanzelfsprekendheid meer dat de huisbank de beste oplossing biedt. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat partijen op zoek gaan naar een alternatieve financier.
Naast de drie traditionele Nederlandse grootbanken kent Nederland inmiddels een breed scala aan (vastgoed)financiers. Er zijn er momenteel tientallen actief. Naast de reguliere buitenlandse banken gaat het dan om pensioenfondsen, verzekeraars en schuldfondsen. Bij verschillende financiers horen ook verschillende voorwaarden. Wij horen met flinke regelmaat van klanten dat ze een rente van bijvoorbeeld 6% per jaar veel te duur vinden en dat absoluut niet willen betalen. Maar is een hoge rente nou per definitie duur? Een simpel rekenvoorbeeld.
Een vastgoedbelegger koopt een kantoorgebouw voor €10 miljoen (inclusief kosten). De bruto huurinkomsten bedragen €800.000 per jaar. Na aftrek van de reguliere exploitatiekosten blijft daar €680.000 van over. Via zijn huisbank kan hij 50% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 4% rente per jaar. De overige €5 miljoen moet uit eigen middelen worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 10,2% per jaar. Bij een schuldfonds kan deze belegger 80% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 6% rente. Dat is 2% hoger, maar daar staat tegenover dat er slechts €2 miljoen aan eigen middelen hoeft te worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 11,4% per jaar. Daarnaast houdt de belegger veel meer eigen vermogen beschikbaar voor andere investeringen.
Er komt veel meer bij kijken
Het is dan ook aan te raden om als vastgoedbelegger niet enkel naar de hoogte van de rente te kijken en te spreken over duur of goedkoop. Er komt veel meer bij kijken. Zo kan het bij een transformatie of een nieuwbouwontwikkeling heel gunstig zijn om tijdens de bouw een kortlopende lening met een hogere rente af te sluiten bij een schuldfonds en daarna een langlopende beleggingsfinanciering tegen gunstige condities bij een Nederlandse of buitenlandse bank. In de mix kan dat een veel gunstiger rendement opleveren dan bijvoorbeeld een gecombineerde bouw-/beleggingsfinanciering.
Beleggers - ontwikkelend of niet - doen er goed aan zich te laten adviseren over wat hun opties zijn. Een hoge rente hoeft zeker niet zorgelijk te zijn, zolang dat maar niet de enige financieringsfactor is waarnaar gekeken wordt.
Dit was een bijdrage van Jos Westra, founding partner Lenda.nl.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.