Hoge rente hoeft niet duur te zijn
De (kapitaal)marktrentes zijn in de afgelopen twaalf maanden, en zeker sinds begin 2022, fors gestegen. De vijfjaars IRS, in augustus 2021 nog op 0,38% negatief, noteerde half juni 2,39%. Dergelijke niveaus hebben we sinds 2014 niet meer gezien. Voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars brengt dat, naast al onzekere marktomstandigheden zoals hoge inflatie en alsmaar stijgende bouwkosten, de nodige uitdagingen mee. Projecten die werden doorgerekend op basis van aannames met betrekking tot rente rekenen niet meer rond. Het is bovendien geen vanzelfsprekendheid meer dat de huisbank de beste oplossing biedt. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat partijen op zoek gaan naar een alternatieve financier.
Naast de drie traditionele Nederlandse grootbanken kent Nederland inmiddels een breed scala aan (vastgoed)financiers. Er zijn er momenteel tientallen actief. Naast de reguliere buitenlandse banken gaat het dan om pensioenfondsen, verzekeraars en schuldfondsen. Bij verschillende financiers horen ook verschillende voorwaarden. Wij horen met flinke regelmaat van klanten dat ze een rente van bijvoorbeeld 6% per jaar veel te duur vinden en dat absoluut niet willen betalen. Maar is een hoge rente nou per definitie duur? Een simpel rekenvoorbeeld.
Een vastgoedbelegger koopt een kantoorgebouw voor €10 miljoen (inclusief kosten). De bruto huurinkomsten bedragen €800.000 per jaar. Na aftrek van de reguliere exploitatiekosten blijft daar €680.000 van over. Via zijn huisbank kan hij 50% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 4% rente per jaar. De overige €5 miljoen moet uit eigen middelen worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 10,2% per jaar. Bij een schuldfonds kan deze belegger 80% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 6% rente. Dat is 2% hoger, maar daar staat tegenover dat er slechts €2 miljoen aan eigen middelen hoeft te worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 11,4% per jaar. Daarnaast houdt de belegger veel meer eigen vermogen beschikbaar voor andere investeringen.
Er komt veel meer bij kijken
Het is dan ook aan te raden om als vastgoedbelegger niet enkel naar de hoogte van de rente te kijken en te spreken over duur of goedkoop. Er komt veel meer bij kijken. Zo kan het bij een transformatie of een nieuwbouwontwikkeling heel gunstig zijn om tijdens de bouw een kortlopende lening met een hogere rente af te sluiten bij een schuldfonds en daarna een langlopende beleggingsfinanciering tegen gunstige condities bij een Nederlandse of buitenlandse bank. In de mix kan dat een veel gunstiger rendement opleveren dan bijvoorbeeld een gecombineerde bouw-/beleggingsfinanciering.
Beleggers - ontwikkelend of niet - doen er goed aan zich te laten adviseren over wat hun opties zijn. Een hoge rente hoeft zeker niet zorgelijk te zijn, zolang dat maar niet de enige financieringsfactor is waarnaar gekeken wordt.
Dit was een bijdrage van Jos Westra, founding partner Lenda.nl.
Laatste nieuws
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
- 24-04-2024 10:08 Indexaties laten bruto huurinkomsten Wereldhave met bijna 10 procent stijgen
- 24-04-2024 10:00 Knutselkookclub huurt 166 m2 op Haveneiland Amsterdam
- 24-04-2024 09:49 Rondvaartbedrijf huurt 149 m2 in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 09:38 Factcheck: Huurprijscijfers HousingAnywhere hebben niets te maken met reguliere huurmarkt
- 24-04-2024 09:37 Opname van logistiek vastgoed in eerste kwartaal gelijk aan vorig jaar
- 24-04-2024 09:18 Particuliere belegger koopt kantoorbelegging in Ugchelen
- 24-04-2024 08:59 Aham Vastgoed ontwikkelt appartementen en supermarkt in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 08:10 Ommetje met Tom & Colliers: Hotels
- 24-04-2024 07:00 N&W Capital koopt rijksmonumentale gebouwen van BPD en Van Wanrooij
- 23-04-2024 21:33 Wet verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector ook door Eerste Kamer aangenomen
- 23-04-2024 17:38 Neprom en IVBN slaan alarm om huurwet: 'Cruciale aanpassingen worden genegeerd'
- 23-04-2024 16:21 Twee nieuwe huurders op bedrijvencentrum De Veemarkt in Amsterdam
- 23-04-2024 11:00 Door Artificial Intelligence 4,5 (van de 5) sterren op Trustpilot
- 23-04-2024 10:15 'Leer van Certitudo Capital, Signa en Evergrande en houd governance simpel'
- 23-04-2024 10:13 Middenhuurdebat: De Jonge verdedigt de vastgoedsector tegen nóg radicalere plannen
- 23-04-2024 09:14 Ontdek verschillende bouwstijlen voor jouw ideale woning
- 23-04-2024 09:09 CBS: Nieuwe woningen in pijplijn bijna gelijk aan 2022
- 23-04-2024 09:00 Multi neemt weer een fastfood-vestiging over
- 23-04-2024 08:00 Zo kun je aluminium ramen kiezen voor een modern huis: een gids voor huiseigenaren
- 23-04-2024 06:00 Eerste Kamerlid Kemperman: ‘Nog maar de vraag of de Wet betaalbare huur er daadwerkelijk komt’
- 22-04-2024 17:22 DNB: Als huiseigenaren niet genoeg verduurzamen, dan dit verplichten bij aankoop
- 22-04-2024 16:51 Jessica Pilkes benoemd tot Head of Asset Management voor Noord-Europa van Prologis
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.