Hoge rente hoeft niet duur te zijn

De (kapitaal)marktrentes zijn in de afgelopen twaalf maanden, en zeker sinds begin 2022, fors gestegen. De vijfjaars IRS, in augustus 2021 nog op 0,38% negatief, noteerde half juni 2,39%. Dergelijke niveaus hebben we sinds 2014 niet meer gezien. Voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars brengt dat, naast al onzekere marktomstandigheden zoals hoge inflatie en alsmaar stijgende bouwkosten, de nodige uitdagingen mee. Projecten die werden doorgerekend op basis van aannames met betrekking tot rente rekenen niet meer rond. Het is bovendien geen vanzelfsprekendheid meer dat de huisbank de beste oplossing biedt. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat partijen op zoek gaan naar een alternatieve financier.

Naast de drie traditionele Nederlandse grootbanken kent Nederland inmiddels een breed scala aan (vastgoed)financiers. Er zijn er momenteel tientallen actief. Naast de reguliere buitenlandse banken gaat het dan om pensioenfondsen, verzekeraars en schuldfondsen. Bij verschillende financiers horen ook verschillende voorwaarden. Wij horen met flinke regelmaat van klanten dat ze een rente van bijvoorbeeld 6% per jaar veel te duur vinden en dat absoluut niet willen betalen. Maar is een hoge rente nou per definitie duur? Een simpel rekenvoorbeeld.

Een vastgoedbelegger koopt een kantoorgebouw voor €10 miljoen (inclusief kosten). De bruto huurinkomsten bedragen €800.000 per jaar. Na aftrek van de reguliere exploitatiekosten blijft daar €680.000 van over. Via zijn huisbank kan hij 50% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 4% rente per jaar. De overige €5 miljoen moet uit eigen middelen worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 10,2% per jaar. Bij een schuldfonds kan deze belegger 80% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 6% rente. Dat is 2% hoger, maar daar staat tegenover dat er slechts €2 miljoen aan eigen middelen hoeft te worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 11,4% per jaar. Daarnaast houdt de belegger veel meer eigen vermogen beschikbaar voor andere investeringen.

Er komt veel meer bij kijken
Het is dan ook aan te raden om als vastgoedbelegger niet enkel naar de hoogte van de rente te kijken en te spreken over duur of goedkoop. Er komt veel meer bij kijken. Zo kan het bij een transformatie of een nieuwbouwontwikkeling heel gunstig zijn om tijdens de bouw een kortlopende lening met een hogere rente af te sluiten bij een schuldfonds en daarna een langlopende beleggingsfinanciering tegen gunstige condities bij een Nederlandse of buitenlandse bank. In de mix kan dat een veel gunstiger rendement opleveren dan bijvoorbeeld een gecombineerde bouw-/beleggingsfinanciering.

Beleggers - ontwikkelend of niet - doen er goed aan zich te laten adviseren over wat hun opties zijn. Een hoge rente hoeft zeker niet zorgelijk te zijn, zolang dat maar niet de enige financieringsfactor is waarnaar gekeken wordt.

Dit was een bijdrage van Jos Westra, founding partner Lenda.nl.