Wanneer is een huurwoning sociaal?

Johan Conijn van Finance Ideas heeft in opdracht van Aedes een scherpere definitie van een sociale huurwoning gemaakt. Dit omdat gemeenten andere definities van sociale huur gebruiken waardoor niet helder is wat de voorraad is.

Wat heb je aan streefpercentages voor sociale huur als je niet duidelijk hebt wat je precies verstaat onder een sociale huurwoning? Aedes pleit voor een scherpere definitie en inmiddels heeft minister De Jonge toegezegd daarmee te komen. Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt, deed op verzoek van Aedes een voorstel voor een scherpere definitie van sociale huur. 

Alle gemeenten moeten ernaar streven dat 30% van de woningen een sociale huurwoningen is. Dat is één van de hoofdpunten uit het nieuwe woonbeleid van minister De Jonge. Voor een dergelijk beleidsdoel is het cruciaal om precies te weten wat er verstaan wordt onder een sociale huurwoning.

Verschillende definities
Meestal wordt echter geen onderscheid gemaakt tussen een sociale huurwoning en een gereguleerde huurwoning. Een gereguleerde huurwoning heeft een aanvangshuurprijs lager dan de liberalisatiegrens (op het moment €763,47) en kan ook door een particulier of commerciële partij verhuurd worden. Het zegt echter verder niets over het beleid van de verhuurder. Sommige verhuurders vragen veel servicekosten waardoor de werkelijke kosten van de huurwoning veel hoger liggen dan de liberalisatiegrens. Bovendien hoeven gereguleerde woningen niet per se verhuurd te worden aan mensen met een laag inkomen.

Maar in het spraakgebruik worden deze woningen vaak beschouwd als sociale huurwoningen. Ook in wet- en regelgeving wordt het onderscheid niet consequent gemaakt. Er zijn grote verschillen in het beleid van gemeenten, de definities van sociale huur variëren van geen enkele nadere bepaling tot een uitgebreide set.

Criteria sociale huur
Belangrijke onderdelen van de definitie zijn volgens Conijn het bestaan van een sociaal systeem, de lange termijn en dat de woningen bestemd zijn voor lagere inkomens. Voor de Nederlandse situatie kunnen daar nog de huurprijs en de bestemming van exploitatie-overschotten aan worden toegevoegd. Zo zou op de onderstaande criteria worden uitkomen:

Sociale huur is sociale huur als en alleen als het:
-onderdeel van een sociaal stelsel vormt
-huisvesting voor de lange termijn betreft
-bestemd is voor de lagere-inkomensgroepen
-een distributiesysteem kent voor de toewijzing van de woonruimte
-gepaard gaat met enige vorm van (impliciete) subsidiëring
-een huurprijs heeft lager dan de liberalisatiegrens
-een exploitatie-overschot bestemt voor de volkshuisvesting

Voortouw rijksoverheid
Het ligt voor de hand dat de Rijksoverheid de verantwoordelijkheid neemt voor het vastleggen van de definitie van sociale huisvesting, zodat die uniform gehanteerd gaat worden, vindt Aedes. In wet- en regelgeving (Besluit ruimtelijke ordening; Besluit woningbouwimpuls) kan expliciet onderscheid worden gemaakt tussen gereguleerde huur en sociale huur. Het onderscheid biedt Rijk en gemeenten de mogelijkheid te sturen op de gewenste omvang van sociale woningbouw. Rijksoverheid en CBS kunnen ermee monitoren.

Gereguleerde huur blijft nodig
Het onderscheid tussen ‘echte’ en ‘oneigenlijke’ sociale huur sluit overigens geenszins uit dat in nieuwbouw gereguleerde huur wordt gerealiseerd, niet zijnde sociale huur. Dat zou onwenselijk zijn, vindt Aedes. Gemeenten kunnen daar nog steeds voor kiezen en daar kunnen goede redenen voor zijn.

Het onderscheid tussen sociale huur en gereguleerde huur geeft de gemeente wel meer (juridische) mogelijkheden om te bewerkstelligen dat daadwerkelijk sociale huur wordt gerealiseerd als dat het doel is. En het biedt de mogelijkheid om de naleving van afspraken over de omvang van sociale huur in nieuwbouw te borgen en monitoren. Zonder dat is een beleidsdoel over een aandeel sociale huur een lege huls.