Eerste half jaar 2022 ruim half miljard transactievolume in zorgvastgoed

De asset class zorgvastgoed lijkt vooralsnog niet geremd te worden door de uitdagingen waar de vastgoedmarkt voor staat. In het eerste half jaar van 2022 is ruim 500 miljoen euro aan zorgvastgoed verkocht. Dit is vergelijkbaar met het recordvolume van de eerste zes maanden van 2021. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value.

Het overgrote deel van dit volume (87%) betreft zorgwoningen, het overige deel betreft eerste en tweedelijns zorgvastgoed. Vastgoedfondsen (beursgenoteerd en gemengd) en institutionele beleggers nemen met een aandeel van 63% het merendeel van het transactievolume voor hun rekening. Bijna de helft van het volume (43%) is geïnvesteerd in nieuwbouw of transformatie-projecten. De vraag vanuit beleggers naar zorgvastgoed is met 7,5 miljard euro voor de komende drie jaar onverminderd groot. Mede door de tekorten en verduurzamingsopgave heeft de assetclass zorgvastgoed de potentie om de komende jaren verder door te groeien.

Vastgoedfondsen dominant
Vastgoedfondsen waren in het afgelopen jaar belangrijke kopers van zorgvastgoed. Particuliere en gemengde vastgoedfondsen waren goed voor 23% van het transactievolume. Beursgenoteerde vastgoedfondsen namen 18% van het totale transactievolume voor hun rekening. De aankoop door Cofinimmo van een nieuw te bouwen intramuraal zorgcomplex in Hoogerheide (26 miljoen euro) en de aankoop van het woonzorgcomplex Park Boswijk in Doorn door De Vrije Blick (45 miljoen euro) zijn hier goede voorbeelden van.

Ook institutionele beleggers hebben met 22% een belangrijk aandeel in het transactievolume. Samen met beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn zij de voornaamste afnemers van nieuw te bouwen zorgvastgoed. Daarmee leveren zij een belangrijke bijdrage aan het terugbrengen van het tekort aan geschikte zorgwoningen. Een goed voorbeeld is de aankoop door Bouwinvest van een ontwikkeling met 300 intra- en extramurale zorgwoningen aan de Loevensteinlaan in Den Haag.

Zorgvastgoedmarkt blijft stabiele markt voor beleggers
De evenaring van het recordvolume van de eerste helft van 2021 onderschrijft de stabiliteit van zorgvastgoed tussen de andere asset classes. Het gemiddelde volume per transactie nam in 2022 licht toe van 8,4 miljoen euro in 2021 naar 8,5 miljoen euro in 2022. Het aantal transacties bleef met 59 stabiel in het eerste half jaar. In 2021 ging het in de eerste zes maanden om 60 transacties, in 2020 was het 58 transacties. De vraag vanuit beleggers naar zorgvastgoed is met 7,5 miljard euro voor de komende drie jaar onverminderd groot. Het beschikbare kapitaal in relatie tot de omvang van de zorgvastgoedmarkt en de enorme investeringsopgave die de markt kent (tekorten en kwalitatieve mismatch) maakt dat deze asset class de komende jaren veel potentie heeft om verder door te groeien.

Manon Kuipers, directeur Zorgvastgoed & Corporatiebezit bij Capital Value: "De cijfers van het eerste half jaar tonen aan dat zorgvastgoed ook in de huidige markt een stabiele asset class is met voldoende investeringsmogelijkheden. Het afgelopen half jaar zijn er wederom nieuwe buitenlandse partijen tot de Nederlandse zorgvastgoedbeleggingsmarkt toegetreden, zoals de Belgische verzekeraar AG Real Estate (aankoop via Sectie5 van een multifunctioneel woonzorgcentrum in Dronten) en het uit Duitsland afkomstige Patrizia, (aankoop woonzorgcomplex de Keyzer in Amsterdam). Als gevolg van de uitdagingen in het nieuwbouwsegment en de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting verwachten wij een toename van vraag en aanbod in bestaande bouw waardoor de stijgende lijn van het transactievolume uit de voorgaande jaren naar verwachting door zal zetten."

Toenemende rol van corporaties in zorgwoningen
Met 9% van het totale transactievolume leveren corporaties een belangrijke bijdrage aan het vergroten en vernieuwen van de zorgvastgoedvoorraad. Corporaties kochten hoofdzakelijk nieuw te bouwen zorgvastgoed. Zo realiseerde Stichting Woonopmaat 35 zorgwoningen voor jongvolwassen met een lichamelijke beperking in Beverwijk en nam Woonzorg Nederland onder meer een ontwikkeling van 135 zorgwoningen over van Maaswonen in Rotterdam, waar Stichting Laurens langjarig de exploitatie ter hand zal nemen. De verwachting is dat corporaties de komende jaren een nog belangrijkere rol zullen innemen ten aanzien van investeringen in seniorenwoningen en zorgvastgoed. Dit komt met name door het wegvallen van de verhuurderheffing, de confrontatie met het vergrijzende huurdersbestand en lokale prestatieafspraken op het gebied van wonen en zorg.

Duurzaamheid op de agenda bij beleggers en zorginstellingen
Ten opzichte van 2021 is het aandeel nieuwbouw en transformaties in het afgelopen half jaar met 43% stabiel gebleven. De verwachting is dat het aandeel van nieuwbouwtransacties de komende jaren toe zal nemen, mede als gevolg van de grote verduurzamingsopgave in de zorgvastgoedmarkt. Manon Kuipers: "Voor beleggers is de duurzaamheid van zorgvastgoed een belangrijk aandachtspunt. Institutionele en beursgenoteerde fondsen focussen zich enkel nog op acquisities met minimaal label B. Overige beleggers zijn minder kritisch op het label bij aankoop maar stellen wel steeds vaker voorwaarden op het gebied van duurzaamheid."

Ook bij zorginstellingen staat duurzaamheid steeds hoger op de agenda, waardoor beleggers en zorginstellingen elkaar steeds vaker kunnen vinden in de verduurzamingsopgave. Een goed voorbeeld hiervan is de transactie van een portefeuille tussen zorginstelling Siza (verkoper) en vastgoedfonds Sectie5 (koper), waarbij de zorginstelling het vastgoed langjarig terug huurt van de belegger. Partijen zijn overeengekomen dat voor een deel van de complexen uiterlijk in 2023 een label C van toepassing zal zijn en in 2030 label A. Ook financiers kijken kritisch naar de duurzaamheid van het vastgoed, in voornoemde transactie zal bijvoorbeeld een rentekorting gelden zodra de complexen label C of gunstiger hebben.

Over het eerste half jaar gezien hebben zorginstellingen vaker vastgoed verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar, bij ruim een derde van het totaal aantal verkopen in het afgelopen half jaar trad een zorginstelling als verkoper op. Hiermee namen zij 15% van het totale verkochte volume voor hun rekening en zijn zij een belangrijke aanbieder van beleggingsmogelijkheden. De verwachting is dat deze trend verder doorzet en dat zorginstellingen en beleggers de komende jaren intensiever zullen gaan samenwerken om invulling te geven aan zowel de verduurzamingsopgave als de tekorten in dit segment.