Amsterdamse woningmarkt: stijgend aanbod en stabiele prijzen

Het totale aantal te koop gezette woningen in de gemeente Amsterdam bedroeg aan het einde van het tweede kwartaal van 2022 1.579 woningen. Dit is een stijging van 77% ten opzichte van een kwartaal eerder en een stijging van 28% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2021. Van dit woningaanbod bestond ruim 79% uit appartementen.

De vraagprijs van een woning (mediaan) is het afgelopen kwartaal gestegen naar €660.000,-, dit is een stijging van ongeveer 4,5% zowel t.o.v. het tweede kwartaal van vorig jaar als het eerste kwartaal van dit jaar. Ook de vraagprijs per m2 is met 2,7% gestegen t.o.v. een kwartaal eerder.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: "Het is goed om te zien dat er meer aanbod beschikbaar komt op de markt, hier is zoals we weten heel veel behoefte aan. Het absolute aantal woningen dat te koop staat is echter nog steeds erg laag en voldoet niet aan de behoefte die er is." 

Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een stijging van het aanbod, zowel t.o.v. het tweede kwartaal van 2021 als het eerste kwartaal van 2022. Doordat het aanbod in het eerste kwartaal van 2022 erg laag was lijkt het dat de stijging op basis van de percentages, variërend tussen de 32% (Zuidoost) en 95% (West), erg hard te gaan. Kijken we naar de absolute getallen geven deze oplopende percentages een vertekend beeld, in Zuidoost bijvoorbeeld stonden aan het einde van het kwartaal 55 woningen te koop en in West 313.

De mediane vraagprijs op stadsdeel niveau is in alle stadsdelen gestegen behalve in de stadsdelen Centrum en Zuid. Hier zijn de prijzen respectievelijk gedaald met 4,4% en 2,9% t.o.v. het eerste kwartaal van 2022.

Transacties
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het tweede kwartaal 1.970 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 32% t.o.v. een kwartaal eerder en een daling van 8% t.o.v. een jaar eerder. De mediane transactieprijs bedraagt € 615.000,-, dit is een stijging van 9,8% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 7,6% t.o.v. een kwartaal eerder. De lichte daling die we in het eerste kwartaal van 2022 zagen heeft niet doorgezet naar het tweede kwartaal.

De gemiddelde transactieprijs per m2 is t.o.v. het tweede eerste kwartaal van 2022 met 5% gestegen naar € 7.961,-. Vergelijken we dit kwartaal met het tweede kwartaal van 2021 zien we een prijsstijging van 12,4%.

Gemiddeld staan woningen 24 dagen te koop (verkooptijd). Dit is extreem kort en nagenoeg hetzelfde als de verkooptijd van de laatste twee jaar.

Transactieprijs stadsdelen
T.o.v. Q1 2022 zien we op stadsdeelniveau een wisselend beeld in de ontwikkeling van de transactieprijzen (mediaan) t.o.v. het eerste kwartaal van 2022. In de stadsdelen Oost, Noord en Nieuw West zien we een stijging van respectievelijk 11,9%, 4,3% en 6,5%. Anderzijds zien we de transactie prijzen licht dalen in Amsterdam Zuidoost (2,5%), Zuid (0,4%) en West (0,4%).

Prijs per m² stadsdelen
De transactieprijs per m2 laat een minder wisselend beeld zien dan de mediane transactieprijzen. Alleen in Zuidoost zien we een daling van 2% naar € 4.542,- per m2. In alle andere stadsdelen zien we dat de m2 prijzen gestegen zijn t.o.v. het eerste kwartaal van 2022. De stijging varieert tussen de 2,9% in West (m2 prijs € 8.969,-) tot 6,9% in Centrum (m2 prijs € 9.040,-).

De stadsdelen waar de meeste transacties plaatsgevonden hebben het afgelopen kwartaal zijn Zuid (445), West (440) en Oost (359). In stadsdeel Zuidoost werden de minste transacties gedaan (84).

Transactieprijzen vs vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 12,8% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. 87% van het totaal aantal verkochte woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Kijkend naar de getallen voor Nederland zien we geen hele grote verschillen. 80% van het totale aantal woningen werd in Nederland boven de vraagprijs verkocht. Ook t.o.v. de cijfers van het vorige kwartaal zien we hier geen significante verschillen.

Krapte indicator
De krapte indicator is voor de gemeente Amsterdam het afgelopen kwartaal gestegen naar 2,4. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het tweede kwartaal gemiddeld uit ruim twee woningen kon kiezen. We zien wel verschillen op stadsdeel niveau. De krapte indicator voor stadsdeel Centrum is bijvoorbeeld 3,3 voor Noord 2,5 en voor Amsterdam Zuid 2,7. Sinds een lange tijd komt de krapte indicator dit kwartaal voor alle stadsdelen boven de 2 uit. Twee is echter nog steeds extreem laag, mensen hebben onverminderd weinig woningen waaruit gekozen kan worden.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: "Kopers krijgen meer keuze, die conclusie kunnen we op basis van de cijfers trekken. We zien nog steeds een stijgende lijn in de prijzen maar deze is minder extreem dan in de vorige kwartalen. Het toenemende aanbod zou voor potentiële kopers de kans op een woning moeten vergroten. We zien op dit moment alleen een ander krachtenveld ontstaan dat voor veel woningzoekenden een rol kan gaan spelen in de aankoop van een woning: hypotheekrente, energieprijzen, inflatie etc. De voorgenomen plannen van Minister de Jonge en de onzekerheid die deze met zich meebrengen zetten de rem op de investeringen die zo hard nodig zijn. Het einde van onze woningcrisis is daarom nog lang niet in zicht. Wij blijven daarom hameren op een gezamenlijk optrekken van alle stakeholders om stappen te kunnen maken.  "