Daling van het aantal woningtransacties groter dan verwacht, ABN Amro stelt raming bij

De renteverhogingen die vorige maand door de Europese Centrale Bank zijn aangekondigd en de stijging van de rente op overheidsobligaties, vertalen zich in hogere hypotheekrentes. Dit resulteert volgens ABN AMRO waarschijnlijk in een groter dan verwachte daling van het aantal transacties op de huizenmarkt. Dat is aanleiding om haar woningmarktramingen bij te stellen.

Zij verwacht dat het aantal transacties dit jaar met 17,5 procent daalt en volgend jaar met 2,5 procent, terwijl zij eerst uitging van een daling van 15 procent in 2022 en een stabilisatie in 2023. Met enige vertraging werkt dit ook door in de huizenprijzen. ABN AMRO verwacht dan ook dat de prijsstijging afzwakt. De gemiddelde stijging komt dit jaar uit op 15 procent en volgend jaar op 2,5 procent. Aanvankelijk ging de bank uit van stijgingen van respectievelijk 12,5 en 5 procent. De reden voor de hogere stijging dit jaar is dat de transacties tot dusverre het jaargemiddelde omhoog duwen. Volgend jaar is dat niet het geval, waardoor het jaargemiddelde naar verwachting lager uitkomt. Ook in de jaren die volgen, zal de prijsontwikkeling beperkt zijn.

Door het verlies aan koopkracht als gevolg van de inflatie en hoge energielasten is er namelijk minder ruimte voor hypotheekuitgaven. Dat blijkt uit de Woningmarktmonitor van ABN AMRO die vandaag wordt gepubliceerd.

Huizenkopers kunnen minder lenen dan voorheen
Op basis van haar huidige prognoses verwacht ABN AMRO dat de hypotheekrente - zowel voor hypotheken met een korte als lange rentevaste periode - voorlopig blijft stijgen. Als gevolg hiervan kunnen huizenkopers minder geld lenen voor de aankoop van een nieuwe woning. Door de dalende koopkracht neemt de financiële ruimte van huishoudens om de hypotheeklasten te dragen daarnaast af. De leennormen vallen hierdoor in 2023 strenger uit dan in 2022 en worden verder aangescherpt als de energielasten hoog blijven. Per saldo staan de besteedbare inkomens onder druk en met de gestegen hypotheekrente leidt dit tot een slechtere betaalbaarheid van de woningmarkt, die toch al wordt aangetast door de sterk gestegen huizenprijzen .

Starters ondervinden meeste last van hogere rente
Hoewel het aandeel woningaankopen door huizenkopers tot 35 jaar sinds corona vijf procentpunt is gestegen naar 50 procent, verwacht ABN AMRO dat het aandeel transacties door starters op termijn weer daalt. “De belangrijkste redenen zijn de hogere hypotheekrente en de daling van het maximaal toegestane leenbedrag. Starters hebben hier relatief veel last van, omdat zij weinig spaargeld hebben en een groot deel van het aankoopbedrag hypothecair moeten financieren. Daarnaast hebben jonge huizenkopers - in tegenstelling tot doorstromers - geen overwaarde en kunnen zij een eerder afgesloten lage hypotheekrente niet meenemen bij een verhuizing”, vertelt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Ook zien we dat starters vaker risico’s nemen om een voet tussen de deur te krijgen op de woningmarkt. Huizenkopers mogen maximaal 100 procent van de getaxeerde woningwaarde lenen. Ruim de helft van deze groep huizenkopers leent méér dan 90 procent van wat op basis van de normen is toegestaan. Dit betekent dat starters die kort geleden een woning hebben gekocht het kwetsbaarst zijn voor een inkomensterugval of een correctie op de huisprijzen.”

Het hele rapport is hier te lezen.