Onderzoek: 'Social impact investing kan op alle vastgoed van toepassing zijn'

Alle investeringen in en ontwikkeling van onroerend goed kunnen een maatschappelijke impact hebben, zo blijkt uit een nieuw rapport van het Urban Land Institute (ULI) in samenwerking met het internationale advocatenkantoor DLA Piper.

Het wereldwijde rapport, ‘Social Impact: Investing with purpose to protect and enhance returns’, concludeert dat onroerend goed met betrekkelijk kleine aanpassingen van de strategie vaak marktrendementen kan opleveren, terwijl het tegelijkertijd doelbewust maatschappelijke voordelen oplevert die anders niet zouden zijn ontstaan voor achtergebleven mensen, gemeenschappen en locaties. Een benadering op basis van maatschappelijke impact kan ook specifieke voordelen bieden op het gebied van risicobeheer die het rendement ondersteunen.

Verschuiving
Lisette van Doorn, CEO van ULI Europe, merkt op: "Onroerend goed en maatschappelijke infrastructuur hebben altijd een impact op de samenleving. De verschuiving is nu van onbedoelde gevolgen naar weloverwogen uitkomsten. In vele opzichten is er niets nieuws aan het model van maatschappelijke impact. Investeerders moeten zich van hun mindset ontdoen die dit ziet als iets anders dan wat zij reeds doen bij het beheren van onroerend goed en het bedienen van klanten. Het is nog steeds best practice vastgoedbeleggen en vermogensbeheer gericht op het afstemmen van producten en diensten op de klanten – het zijn alleen de klanten die nieuw zijn.”

Social impact investing wordt in het algemeen toegepast op huisvesting, gezondheidszorg, onderwijs, civiele bouw en placemaking-strategieën, maar er zijn al goede voorbeelden van de integratie ervan in bredere vormen van onroerend goed. Door middel van impactstrategieën die voor achtergebleven gemeenschappen voordelen opleveren op het gebied van welzijn, gezondheid, onderwijs en integratie, is het volgens het rapport mogelijk gentrificatie te bewerkstelligen zonder ontheemding.

Net als milieuoverwegingen, zien wij dat maatschappelijke impact mettertijd gewoon de beste praktijk zal worden door integratie in alle stadia van de besluitvorming over investeringen.

Netto-inkomsten verhogen en risico's verminderen
Het onderzoek toont aan de hand van een reeks wereldwijde casestudies aan dat strategieën voor maatschappelijke impact de intrinsieke waarde van activa verbeteren door de netto-inkomsten te verhogen, de risico's te verminderen, de gevoeligheid voor marktcycli te verlagen en de levensvatbaarheid van het project op lange termijn te verzekeren, met inbegrip van potentiële kapitaalgroei. Deze voordelen voor het netto-inkomen en de inkomenszekerheid worden door de markt nog niet volledig begrepen, hoewel 43 procent van de investeerders die op een enquête hebben geantwoord, het potentieel ervan om het financiële risico te verminderen en een positief effect op het rendement te hebben, op prijs stellen. Voordelen op het gebied van reputatie en werving worden breder geaccepteerd.

Het rapport maakt een duidelijk onderscheid tussen maatschappelijke waarde en social impact investing en constateert dat slechts 46 procent van de vastgoedbeleggingssector zich bewust is van het onderscheid. Maatschappelijke impact wordt omschreven als maatschappelijke waardecreatie die volledig geïntegreerd is in het beleggingsproces en doelbewust en extra positieve waarde biedt aan achtergebleven mensen en gemeenschappen, waarbij zowel sociale als marktrenterendementen doelgericht en gemeten zijn. Alle maatschappelijke impact creëert maatschappelijke waarde, maar niet alle maatschappelijke waarde levert maatschappelijke impact op.

Het is belangrijk dat de sector het verschil tussen maatschappelijke waarde en maatschappelijke impact onderzoekt en begrijpt, want het ontwikkelen van een sterke cultuur van maatschappelijke waarde bij bedrijven is de sleutel tot het ontsluiten van het potentieel van social impact investing. Het leveren van maatschappelijke waarde biedt de noodzakelijke basis vanwaaruit alle bedrijven de volgende stap kunnen zetten om social impact investing te integreren. "Net als milieuoverwegingen, zien wij dat maatschappelijke impact mettertijd gewoon de beste praktijk zal worden door integratie in alle stadia van de besluitvorming over investeringen," voegt Van Doorn toe.

De behoefte aan 'geduldig kapitaal' bij social impact investing is essentieel en dat wordt door 83 procent van de ondervraagden in het onderzoek erkend en aanvaard als een kenmerk van vele vormen van operationele vastgoedinvesteringen.

In het rapport wordt erkend dat er regionale verschillen bestaan in de belangstelling van investeerders, waarbij de belangstelling voor strategieën met een maatschappelijke impact het grootst is in Europa, gevolgd door de VS en het kleinst in Azië. Deze belangstelling weerspiegelt ook de regionale verschillen met betrekking tot de levering van maatschappelijke infrastructuur, waar de private sector in de VS en in toenemende mate ook in Europa een belangrijke rol speelt, terwijl dit in Azië nog steeds hoofdzakelijk door de overheidssector wordt verstrekt.

Het rapport moedigt investeerders aan de mogelijkheid te overwegen om met maatschappelijke impact te investeren, gezien het potentiële marktrendement, de afwezigheid van risico's door de impactstrategie en veelal direct of indirect gesteund door overheidsfinanciering. Sociaal-economische risico's kunnen ook worden gereduceerd door social impact investing.

Behoefte aan 'geduldig kapitaal'
De behoefte aan 'geduldig kapitaal' bij social impact investing is essentieel en dat wordt door 83 procent van de ondervraagden in het onderzoek erkend en aanvaard als een kenmerk van vele vormen van operationele vastgoedinvesteringen. Een mix van rendementen in ontwikkelings-, stabilisatie- en opbrengstfasen biedt op lange termijn gegarandeerde inkomstenstromen die een langere beleggingshorizon vereisen.

Een uitdaging voor de groei van social impact investing is dat deze langere beleggingshorizon kan leiden tot een mismatch van kapitaal, waarbij veel institutionele investeerders kapitaal blijven toewijzen aan afzonderlijke tranches van veilige inkomsten of groei en/of beleggingen met een kortere looptijd. Het is ook belangrijk om te begrijpen hoe maatschappelijke impact is ingebed in de strategie om ervoor te zorgen dat deze langer duurt dan de exit.

Rol van de overheid wordt te weinig benut
Uit het onderzoek blijkt dat de rol van de overheid bij het mogelijk maken van investeringen in maatschappelijke impact te weinig wordt benut door de private sector en vaak slecht wordt begrepen door publieke en private stakeholders. Veel beleidsmaatregelen zijn niet specifiek gericht op impact investing en zijn toch van cruciaal belang voor het succes ervan. Het overheidsbeleid kan erop gericht zijn investeringen in economische sectoren en locaties aan te moedigen door middel van belastingprikkels, financieringshulp en toegang tot goedkoper kapitaal. Het kan ook het speelveld voor de aankoop van grond gelijktrekken.

Ook werd geconstateerd dat de waarderingspraktijk achterloopt en dat de kloof tussen waarde- en waarderingsmodellen groter wordt. Kapitaalallocatiemodellen fungeren ook als een belemmering voor kleinere en middelgrote investeerders en bepaalde stichtingen. Op silo's gebaseerde benaderingen van kapitaalallocatie, vooral die waarbij de impact van onroerend goed in een ESG-silo voor de hele activaklasse wordt ondergebracht, in plaats van in een reële activatoewijzing, kunnen ertoe leiden dat deze transversale strategieën over het hoofd worden gezien.

De opkomst van social impact investing wordt door de sector waargenomen: 68 procent van de investeerders en 97 procent van de beleggingsbeheerders verwachten dat hun activiteiten op het gebied van maatschappelijke waarde en maatschappelijke impact in de komende drie jaar zullen toenemen. De belangrijkste drijfveren die door de investeerders worden genoemd zijn publieke druk en reputatie (75 procent), op de voet gevolgd door sociaal-politieke risico's (67 procent).

Susheela Rivers, Global Co-Chair van de Real Estate Sector van DLA Piper, zegt: "DLA Piper zet zich absoluut in om een verantwoordelijke onderneming te zijn en dat is voor onze cliënten net zo belangrijk als voor ons. Als verstrekkers van de bebouwde omgeving waar wij wonen, werken en spelen, hebben de belanghebbenden in de vastgoedsector altijd een maatschappelijke impact gehad, zowel positief als negatief, wat hen in een enorm verantwoordelijke positie plaatst. Maar impact investing heeft niet alleen de mogelijkheid om levens te verbeteren, het heeft ook een groeiende commerciële noodzaak waarbij netto-inkomens kunnen worden verbeterd, kosten kunnen worden verlaagd en zekerheid kan worden geboden."

Dowload hier het rapport.