Hulpmiddelen bij het bouwen van een ESG-proof distributiecentrum

De logistieke sector staat voor een grote opgave om haar klimaatdoelstellingen te bereiken. Dat gaat niet vanzelf. Zo geldt er vooralsnog geen energielabelverplichting voor logistieke ruimte. Om dit proces op gang te krijgen is het van groot belang om ambitieuze energiedoelstellingen en beleid hoog op de overheidsagenda te krijgen, ter stimulering van de marktpartijen.

Dit zegt Savills. Het startschot is gegeven met de wens van het kabinet om zonnepanelen op grote daken verplicht te stellen voor 2025.

Een Net-Zero strategie
Een Net Zero-strategie is nodig om de doelstellingen van het Klimaatakkoord Parijs voor 2050 te halen. Het is de verantwoordelijkheid van vastgoedinvesteerders, -ontwikkelaars en -gebruikers om hun ESG-strategieën (Environmental, Social and Governance) op elkaar af te stemmen om dit doel te bereiken of zelfs te overtreffen.

Binnen de industriële en logistieke sector is er momenteel maar liefst 1,6 miljoen vierkante meter aan nieuw te bouwen logistieke ruimte in de pijplijn tot 2024. Sterker nog, de verwachting is dat de sector tot 2050 gaat verdubbelen qua oppervlakte. Dit is een uitstekende kans om te zorgen dat ESG, vrij letterlijk, wordt ingebouwd. Build (back) better!

Certificering
ESG is een van de belangrijkste aanjagers voor beleggers geworden. Vandaag de dag wordt van hen verlangd dat zij al een heldere ESG-strategie opgezet hebben. Daarnaast moeten zij ook hun activa, fondsen en activiteiten benchmarken, beoordelen en kaderen. Dit kan met behulp van een groot aantal bestaande certificeringsplatforms en regulering, zoals Principles for Responsible Investment (PRI), Global ESG Benchmark for Real Assets (GRESB) en de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). Een belegger kan ook zijn eigen ESG-criteria voor onroerend goed hebben. Deze criteria moeten naderhand worden geïnterpreteerd en geïmplementeerd bij de bouw van een nieuwe logistieke ontwikkeling.

ESG Due Diligence
Vanuit het oogpunt van projectmanagement zijn er een aantal technische hulpmiddelen gecreëerd om gegevens die tijdens het ontwikkelingsproces aan het licht komen, vast te leggen, erover te rapporteren en te beoordelen. Deze input kan nadien worden opgenomen in de ESG-rapportage van een belegger.

Als het gaat om de ESG-implementatie bij een nieuwbouwproject, is het van belang om benodigde duurzaamheids- en wellbeing maatregelen in een vroeg stadium te integreren in het ontwerp. In wezen betekent dit dat de ontwikkelaar inspeelt op (toekomstige) ESG-maatregelen die zowel gebruikers als beleggers verlangen. Zo dienen er duidelijke rollen en verantwoordelijkheden vastgelegd te worden binnen het projectteam, moeten de ESG-criteria helder beschreven worden, is het zaak dat de timing van de implementatie van deze activiteiten goed wordt vastgelegd en behoren de uitvoerende partijen (aannemers) de criteria goed implementeren tijdens de realisatiefase.

Een duidelijk groen plan wordt steeds belangrijker omdat het projectteam in de loop der jaren gegroeid is en er nu veel meer ESG-informatie nodig is in vergelijking tot enkele jaren geleden. Denk hierbij aan advies over thema’s als circulaire economie, CO2, energie en sociale waarde. Hierdoor heb je in elk projectteam ook meer experts nodig; onder andere op het gebied van certificering, zoals BREEAM, Planet Mark, WELL en AP's. Daarnaast is er een steeds grotere rol weggelegd voor ecologen en landschapsarchitecten. Zij kunnen bijvoorbeeld de nettowinst van biodiversiteit in kaart brengen. Zo heeft Savills afgelopen jaar ook een ecoloog in dienst genomen.

ESG briefing
Voor investeerders die nieuwe bedrijfsmatige en logistieke ontwikkelingen vooruit financieren, zijn er tools beschikbaar om ESG-criteria vast te leggen zoals een ESG-briefing of een scorekaart. Dit stelt investeerders in staat om overeenstemming te bereiken met een ontwikkelingspartner en haar toeleveringsketen om te voldoen aan duurzaamheidsverplichtingen. Deze briefing kan aanzienlijk verschillen per investeerder. Ligt diens focus bijvoorbeeld met name op de ‘E’ of op de ‘S’, en hoe specifiek de zijn de doelstellingen uitgeschreven? In sommige gevallen stelt de investeerder duidelijke verplichtingen voor aan de ontwikkelaar om bepaalde maatregelen door te voeren om de gestelde, ambitieuze ESG-doelstellingen te kunnen behalen.

De briefing kan ook vereisten schetsen op het gebied van Health & Safety en vastgoedbeheer. De praktijk leert dat het aan elkaar koppelen van ontwikkeling en gebruik loont. Een soepele overgang tussen de ontwikkelings- en exploitatiefase zal resulteren in een zachte landing voor gebruikers, en draagt hopelijk bij aan een juist gebruik van de duurzame opties die de nieuwe ontwikkeling biedt.

Om de logistieke sector te stimuleren richting Net-Zero, adviseert Savills vanuit verschillende disciplines ontwikkelaars over de implementatie van de ESG-strategie die vanuit investeerders en gebruikers wordt gesteld, met als doel om nieuwbouwontwikkelingen zo goed mogelijk hierop te laten aansluiten. Een mismatch tussen vraag en aanbod kan zo voorkomen worden.

Dit was een bijdrage van Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial en Carlo Widev, Associate Director Building & Project Consultancy bij Savills in Nederland.