Een bijzonder transformatieproject vraagt om een bijzondere financiering

Op dit moment wordt in Tilburg de laatste hand gelegd aan de transformatie van een voormalig datacenter aan de Professor Verbernelaan tot 96 studentenwooneenheden met op de begane grond een commerciële plint. Een bijzonder project waaraan NIBC Vastgoed Hypotheek een mooi steentje mocht bijdragen in de vorm van een bouwfinanciering, die na ingebruikname zal worden gecontinueerd als beleggingsfinanciering. Dus ook een bijzondere vorm van financiering. Tonny Vromans en Djim van Gorp vertellen er meer over.

Beiden zijn op verschillende manieren betrokken bij het project. Tonny Vromans van de BVR Groep is niet alleen de initiator, maar via Victorem Investments, ook mede-eigenaar van de locatie. En als ontwikkelaar en bouwer nauw betrokken bij de realisering ervan. Hetzelfde geldt voor Djim van Gorp van de Huisadviseur. Hij was niet alleen betrokken bij de aankoop van de locatie en mede-eigenaar, maar adviseerde ook bij de financiering en zal zich actief bezig gaan houden met de verhuur en het toekomstige beheer van het complex.

De plek, de mogelijkheden
Als initiator zag Tonny Vromans de mogelijkheden van het gebouw en de plek: “Zowel de gemeente als de universiteit waren enthousiast over de plannen die wij hadden met het gebouw dat praktisch op het universiteitsterrein ligt. De universiteit groeit hard en er is een groot tekort aan studentenwoningen.” Tussen de mogelijkheden zien en ze vervolgens realiseren, zit in de Nederlandse bouwrealiteit echter een flinke periode. Dat geldt niet alleen voor nieuwbouw, maar zeker ook voor transformatieprojecten als dit. Tonny Vromans: “Het voortraject, dat wil zeggen het ontwikkel- en vergunningentraject, was bijzonder stroperig en heeft al met al meer dan 3 jaar gekost.” Het traject was nog eens extra lastig, door de komst van corona begin 2020, waardoor fysiek overleg met de gemeente en de wijk flink werd belemmerd.

Ontwerptechnische uitdagingen
Overigens was ook de bouw zelf nog wel even een dingetje, aldus Tonny Vromans: “De grootste uitdaging was de puzzel om de juiste plattegrond erin te krijgen. Je hebt een casco met een bruto vloeroppervlak van zo’n 6.400 vierkante meter en wilt daarin, om de business case rond te krijgen, een bepaald aantal units realiseren. Er was, vanwege het bestemmingsplan, geen mogelijkheid om er een aantal verdiepingen op te zetten. Dus hebben we ervoor gekozen om de bovenste verdiepingsvloer eraf te halen en daarna drie verdiepingen toe te voegen. Dat kon, omdat de bestaande verdiepingshoogtes maar liefst vier meter bedroegen. Zo kwamen we, binnen het bestemmingsplan, op 96 wooneenheden met een aantal gemeenschappelijke ruimtes. Vorig jaar zomer zijn we met het strippen begonnen en in september met de bouw. Die wordt in juli afgerond, zodat de eerste studenten er in september in kunnen trekken.” 

De financiering
Bij een transformatieproject als dit speelt de financiering een cruciale rol. Want er zijn volop financiers te vinden die willen instappen op het moment dat er een huurstroom is, maar die geen trek hebben in het traject daarvoor. Uiteindelijk werd NIBC Vastgoed Hypotheek bereid gevonden om het hele traject van bouw tot belegging te financieren. Djim van Gorp legt uit: “Wat wij normaal voor onze klanten doen, het regelen van een vastgoedfinanciering, hebben we bij dit project voor onszelf gedaan. Dat we daarvoor uitkwamen bij NIBC Vastgoed Hypotheek was wel logisch. We werken als Huisadviseur namelijk al vanaf het moment dat NIBC haar financieringsproduct voor buy-to-let introduceerde samen. In dit geval is het overigens wel een iets andere situatie, omdat het niet alleen gaat om de financiering van een eindproduct, maar ook de financiering van de weg ernaartoe, de bouw. Dat maakt het heel bijzonder. En NIBC Vastgoed Hypotheek biedt met dit product, een bouwfinanciering die na realisatie gecontinueerd wordt in een beleggingsfinanciering, echt iets speciaals.”

Die integrale benadering van NIBC is volgens Djim van Gorp zeer onderscheidend, aangezien andere financiers gewend zijn om in hokjes te denken en een traject op te knippen. Dat geldt zelfs voor het feit dat hele project, met boven woningen en beneden een commerciële plint, in één financiering is ondergebracht. Djim van Gorp: “Dat doet geen enkele andere financier. NIBC Vastgoed Hypotheek heeft het als één geheel opgepakt en dat maakte ook dat we graag met hen in zee gingen.”          

Van bouw- tot beleggingsfinanciering
Vanuit NIBC Vastgoed Hypotheek was Sander Vis nauw betrokken bij de financiering van het Tilburgse project. Sander Vis vertelt: “Wij zijn in 2015 in de buy-to-let markt gestapt en zagen in de afgelopen jaren een omslag naar grotere financieringen, zowel qua klant als qua propositie. Daarbij bieden we met een bouwfinanciering nieuwe mogelijkheden. Dit mooie transformatieproject past hier helemaal bij. We stapten hierbij wel op een rijdende trein, want het pand was al aangekocht, de vergunningen lagen er en de bouw was al begonnen. Met ons product financieren wij projecten vanaf de vergunningsfase, dus de bouw- tot en met de exploitatiefase. We zijn erg verheugd om dit project te financieren. We kunnen hiermee bijdragen aan de behoefte aan meer studentenwoningen en maken een stukje Tilburg beter leefbaar.”