Provada-panelgesprek: wijkwinkelcentra vs. grote binnensteden

Op de tweede dag van de Provada gingen Jaap van der Bijl, CEO van Altera en Edwin van de Woestijne, managing director commercieel vastgoed en Fund Director bij a.s.r real estate in gesprek over de toekomst van retail. Van de Woestijne is optimistisch: "Bezoekersaantallen binnensteden gaan terug naar pre-coronaniveau."

Het gesprek werd begeleid door Madeline Buijs van Colliers. Uit de presentatie van Colliers, AM en Sweco blijkt dat lokale retail steeds belangrijker wordt en dat de binnensteden van de G4 achterblijven. Edwin van de Woestijne (a.s.r) valt meteen met de deur in huis: hij is het er niet mee eens dat binnensteden achterblijven. “Ik vind het te voorbarig om nu conclusies te gaan trekken op basis van recente metingen. Ons beeld van de afgelopen weken is juist dat het toerisme weer volop op gang is gekomen. Mensen willen nu meer dan ooit winkelstraten en terrassen opzoeken. De dynamiek is bijna als vanouds.”

Jaap van der Bijl (Altera Vastgoed) vindt dat een goed punt. Hij vraagt zich af of je wellicht vaker moet meten om te zien wat er echt op de vastgoedretailmarkt gebeurt. “Ik ben dan vooral geïnteresseerd in hoe het geld besteed wordt. Ik zie de terrassen ook vol zitten, maar dat zijn geen winkelbestedingen.”

Internet vs. fysieke retail
Volgens Van de Woestijne keren de omzetcijfers van de binnensteden weer terug naar het oude niveau, vooral nu de bezoekersaantallen weer toenemen. Mensen winkelen nu meer doelgericht, maar gaan ook weer naar buiten voor de gezelligheid. “Dat werd door Covid abrupt ontnomen. Het internet had vrij spel en kon concurreren met fysieke retail. Nu dat alles weer mag, willen mensen naar buiten. Ik durf zelfs te stellen dat het allemaal sterker terugkomt.”

Van der Bijl vindt dat veel te optimistisch. “Alsof er geen inflatie en een gematigde inkomensontwikkeling is," zegt hij. Daarnaast vindt hij dat Van de Woestijne de ontwikkeling van de lokale retail over het hoofd ziet. Dat heeft volgens hem alles te maken met hybride werken: “Je gaat op een andere manier om met waar je werkt en hoe je werkt. Ik denk dat er veel meer factoren zijn die een verklaring geven over die passantenstromen. Zo’n wijkwinkelcentrum gaat leven omdat mensen er dichtbij wonen of werken.” Altera Vastgoed past hun strategie ook aan op lokaal winkelen. “Je bekijkt per gemeente welke branchering je waar toepast. Waar is behoefte aan en hoe pas je dat toe in een wijkwinkelcentrum van een bepaalde omvang. Je moet rekening houden met dat mensen nu meerdere redenen hebben om naar een winkelcentrum te gaan. Denk aan zorg, en dan niet alleen tandartsen of apotheken, maar bijvoorbeeld ook kinderopvang, onderwijs of een verzorgingshuis.”

Revival of the city
Van de Woestijne begrijpt de groei van wijkwinkelcentra: “Wat Jaap zegt klopt voor wijkwinkelcentra, die zijn vooral gericht op gemak. Maar als je een keer lol wil hebben, dan ga je bijvoorbeeld niet naar winkelcentrum Toolenburg in Hoofddorp want daar ben je binnen een halfuurtje al uitgekeken. Daar is de binnenstad juist echt voor ingericht. Wij zien dat retailers juist op die plekken willen zitten. Dat is een onderdeel dat ik echt mis in de onderzoeken.” Hij noemt als voorbeeld de ‘revival of the city’ in de jaren ’70 en ’80. Autobedrijven, meubelzaken maar ook supermarkten verdwenen uit de binnensteden omdat ze meer ruimte wilden. “Nu zien die bedrijven dat klanten steeds minder met de auto willen en steeds meer verrast willen worden. Daarom zie je dat elektrische automerken nu juist winkels in de binnenstad gaan openen. Klanten lezen geen advertenties meer en met de komst van streamingdiensten zien ze ook veel minder reclame op televisie, dus moeten retailers gaan waar de klant zich bevindt: de binnenstad."

Van der Bijl onderkent wel dat consumenten voor hun plezier gaan winkelen. “We hebben het nu over ontwikkelingen aan de aanbodkant, maar dan denk ik steeds weer aan de vraagkant. Wat is er veranderd bij de consument? Je kan corona niet afdoen als een incident, want het is er nog steeds. Het zijn daarom allemaal trends die blijven en blijvende impact zullen hebben op hoe mensen keuzes maken ten aanzien van tijd en geld.”

Van de Woestijne benadrukt nogmaals dat er geen conclusies getrokken moeten worden. “Je moet retailontwikkeling niet willen zien als iets dat van de een op de andere dag verandert. Kijk vooral naar de langetermijntrends, dan zie je dat partijen terugkeren naar de binnenstad. En lokaal natuurlijk ook, want de wijk is efficiënt. Maar voor de lol ga je niet naar de binnenstad van Delftzijl of Zeist, maar naar de grote stad waar een groot gevarieerd aanbod is.”