Nieuwe verordening Amsterdam zet kwaliteit hotels onder druk

Vorige week schreef  Joost Mees,  Head of Hotels Benelux bij vastgoedadviseur Colliers, een blog over de nieuwe Amsterdamse hotelverordening die wij onze lezers niet willen onthouden. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven om onder andere het aantal hotelovernachtingen te willen reguleren en een maximum van 20 miljoen hotelovernachtingen per jaar toe te staan. De maatregelen die de gemeente wil doorvoeren raken vooral hotelexploitanten- en investeerders. Hieronder leest u het volledige artikel. 

Na de veelbesproken hotelstop heeft de gemeente Amsterdam een verordening aangenomen die opnieuw zorgt voor onzekerheid op de hotelmarkt: de Verordening op Toerisme in Balans. Hiermee wil de gemeente meer invloed uitoefenen op de leefbaarheid in de stad. De verordening ontstond vanuit een burgerinitiatief om de toeristenstroom te beperken en heeft als doel het aantal toeristenovernachtingen in Amsterdam te begrenzen.  Het is inmiddels de zoveelste maatregel om toerisme in Amsterdam te reguleren, die in de huidige vorm de kwaliteit van het toekomstig hotelaanbod in de stad onder druk zet.

Toerisme in Balans
In de verordening stelt de gemeente een minimum van 10 miljoen en een maximum van 20 miljoen toeristenovernachtingen in. Hier vallen ook hotelovernachtingen onder. Elk jaar moet het aantal toeristenovernachtingen binnen deze bandbreedte vallen. Daarnaast zijn er signaalwaarden vastgesteld: minimaal 12 miljoen en maximaal 18 miljoen. Als het verwachte aantal overnachtingen in de komende drie jaar buiten deze waarden dreigt te komen, dan moet de gemeente volgens de verordening actie ondernemen.

Ingrijpen zeer waarschijnlijk
En dat lijkt een kwestie van tijd. Op basis van de recente bezoekersprognose van de afdeling Onderzoek en Statistiek verwacht de gemeente Amsterdam 19 tot 23 miljoen toeristenovernachtingen in 2024. Deze aantallen liggen ver buiten de signaalwaarden en overschrijden zelfs het maximum. Kortom: de gemeente moet volgens de verordening later dit jaar nog met maatregelen komen om de groei van het aantal toeristenovernachtingen in te perken.

Maatregelen nog onduidelijk
Op dit moment overweegt de gemeente twee maatregelen. De eerste is het reguleren van het aantal overnachtingen in woningen die incidenteel of voor korte tijd toeristisch worden verhuurd. Denk hierbij aan een plafond voor het aantal overnachtingen dat via platforms zoals Airbnb wordt geboekt. In 2018 werden er via Airbnb bijna 2 miljoen overnachtingen geboekt. De tweede maatregel is het verhogen van de toeristenbelasting om op die manier de kamerprijs te verhogen, wat toeristen moet afschrikken om naar Amsterdam te komen.

Bedreiging voor de hotelsector
De genoemde maatregelen raken vooral hotelexploitanten- en investeerders. Ten eerste heeft een verhoging van de toeristenbelasting effect op het omzetpotentieel van hotelexploitanten. Of de bezettingsgraad wordt lager door de verhoogde kamerprijzen of de exploitant vangt een deel van de extra belastingdruk zelf op. In beide scenario’s daalt de omzetpotentie voor de exploitant.

Ten tweede zorgt de verordening voor onzekerheid op de lange termijn. Behalve dat de concrete invulling van de twee eerdergenoemde maatregelen nog niet bekend is, is ook niet duidelijk welke aanvullende maatregelen de gemeente kan nemen. De verordening hangt - zeker met een nu al onrealistisch maximum - als een donkere wolk boven de sector.

Kwaliteit boven kwantiteit
Met het aannemen van de verordening neemt de gemeente een fors besluit. Het reguleren van het aantal toeristenovernachtingen is erop gericht de leefbaarheid in de stad te verbeteren waarbij hotelexploitanten en -investeerders kind van de rekening worden. De onzekerheid die de verordening en de mogelijke maatregelen met zich meebrengen, stimuleert beide partijen niet om te blijven investeren in de kwaliteit/duurzaamheid van het hotelaanbod. De verordening gaat nu vooral over kwantiteit in plaats van kwaliteit.

Als de stad de meest overlast gevende toeristen weg wil houden waardoor bewoners zich prettiger voelen, hebben ze juist hotelexploitanten en -investeerders nodig. Het hotelaanbod is cruciaal om een ander type toerist aan te trekken en bij te dragen aan een betere leefomgeving voor bewoners.  De gemeente moet daarom de samenwerking met hoteleigenaren opzoeken in plaats van hen beperkingen op te leggen.