Wat als het kantoorpand op 1 januari 2023 nog geen label C heeft?

De onderstaande bijdrage schetst mogelijke scenario's die vastgoedeigenaren en huurders -  van kantoorpanden die op 1 januari 2023 nog geen energielabe C hebben - kunnen verwachten.

Direct vanaf 1 januari 2023 is het gebruik van kantoren zonder minimaal kantoorlabel C verboden, enkele uitzonderingen daargelaten. Overtreding hiervan is - ook - een economisch delict en strikt genomen zelfs een misdrijf indien ‘opzettelijk’ begaan. Daarop staat onder andere een maximale boete van 90.000 euro, in sommige gevallen zelfs hoger voor rechtspersonen zoals BV’s of NV’s. In de praktijk is het echter de gemeente (of de omgevingsdienst) die de label C-verplichting handhaaft via administratieve weg, en dus niet het Openbaar Ministerie via een strafrechtelijke vervolging. Het strafrecht wordt pas ingezet als extreem laatste middel.

Enig uitstel is bespreekbaar
Vóór 1 januari 2023 zetten gemeenten in op informatievoorziening. Enig uitstel is bespreekbaar. Bijvoorbeeld als er zich op korte termijn een natuurlijk investeringsmoment voordoet, zeker als de ambities hoger liggen dan label C.

Na 1 januari 2023 gaat de voorkeur van gemeenten uit naar een ‘last onder dwangsom’. De overtreder ontvangt een waarschuwing of een officiële vooraankondiging van de last, waarop hij kan reageren. Daarna krijgt de overtreder officieel de last opgelegd, gekoppeld aan een ‘redelijke’ (begunstigings)termijn waarbinnen er een label C (of beter) moet zijn. Verstrijkt deze termijn, dan is de overtreder verplicht de dwangsom te betalen. Dat is niet de eerder genoemde 90.000 euro, maar een bedrag afgestemd op de specifieke situatie. Als dit óók niet werkt, kan onder andere het kantoorgebouw worden gesloten en ‘naming and shaming’ worden toegepast. De naam van overtreder wordt openbaar gemaakt. Besluiten in het handhavingstraject zijn juridisch aan te vechten.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken stelt momenteel een ‘Informatieblad toezicht label C bij kantoren’ op. Doel is een uniforme landelijke handhavingsaanpak. Dit biedt meer helderheid over termijnen en (hoogtes van) dwangsommen. De pro-activiteit kan per gemeente verschillen, maar als de buren klagen is – in beginsel – handhaving verplicht. Handhaving moet voldoen aan normen (die ter verweer juridisch ter discussie kunnen worden gesteld), en er bestaat een hardheidsclausule: investeringen met een terugverdientijd langer dan 10 jaar kunnen achterwege blijven, ondanks dat niveau C niet wordt gehaald.

Wie is de overtreder: de eigenaar of huurder?
De label C-verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. Dat besluit bepaalt niet expliciet voor wie deze regels specifiek gelden: eigenaar, huurder of beide? De overheid en rechter merken in de praktijk de gebouweigenaar vaker aan als overtreder. Soms kan een eigenaar niet verbouwen tot kantoorlabel C vanwege onderlinge verhoudingen in de huurovereenkomst. Dan komt de huurder wél in beeld als (mede)overtreder. De Omgevingswet – als die per 1 januari 2023 geldt - bepaalt wel expliciet dat de kantoorlabel C-plicht zich tot de eigenaar of de huurder richt (‘uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen aan dat bouwwerk’). De gemeente kan – praktisch bezien - beide aanschrijven. Gelet op de (mogelijk) gedeelde verantwoordelijkheid, kunnen (ver)huurders aanvullende afspraken maken over verdeling van investeringskosten en opbrengsten, zoals de lagere energierekening.

Handhavings- en huurrechtelijk is over dit onderwerp véél meer te zeggen. Net als over de bereidheid van financiers om gebouwen zonder of ‘slechts’ met kantoorlabel C te financieren gezien hun ESG-beleid. De kantoorlabel C-plicht moet ook juridisch vanuit meerdere expertises worden benaderd.

Dit was een bijdrage van Mobius Advocaten en geschreven door Seppe Stax - Partner Omgevings- & Energierecht en Soufjan El Baroudi - Partner Project- & Vastgoedfinancieringen.