PGIM: Huidige tijd geweldig voor financieren ontwikkelprojecten

Private debt funds springen in het financieringsgat dat ontstaat doordat banken nog minder vastgoed kunnen financieren. Andrew Radkiewicz van PGIM RE is vooral enthousiast over het financieren van ontwikkelprojecten: “Door de toenemende ESG-eisen van beleggers en huurders is de waardestijging bijna gegarandeerd.” 

Dat zei Radkiewicz tijdens een lunch waarin hij een toelichting gaf op wereld van de grote private vastgoedfinancieringsfondsen. Als Head of Private Debt Strategy van PGIM Real Estate was Andrew Radkiewicz in Nederland om investeerders te interesseren om in debt-funds te beleggen. Volgens Radkiewicz hebben met name pensioenfondsen hier steeds meer belangstelling voor: “Voor de pandemie zat ik vooral aan tafel met geïnteresseerde private equity partijen, maar nu veel meer met pensioenfondsen en verzekeraars.” PGIM RE is na Axa IM de grootste non-bancaire financier van vastgoed ter wereld.

De vijf grootste debt-funds wereldwijd
Hanneke Veringa, Business Development Lead van PGIM RE, legt uit hoe het komt dat pensioenfondsen meer aan tafel zitten: “De pensioenfondsen hebben te maken met een veranderende wereld. Behalve dat in Nederland vanaf 2027 de pensioenregels zullen veranderen (uitkeringsbedrag wordt niet meer gegarandeerd, premie staat echter wel vast – red.), hebben de pensioenfondsen nu ineens ook te maken met inflatie. Voorheen hamerde de toezichthouder vooral op het hedgen van de bewegingen in de rente, maar nu komt daar dus ook de hedge tegen de inflatie bij. Alternatieve beleggingen als vastgoedfinanciering kunnen daar een grote rol in spelen.”

Vastgoedfinancieringsgat
Terwijl de instroom voor de private debt-funds dus toeneemt ziet Radkiewicz ondertussen grote kansen voor dit soort vastgoedfinancieringsfondsen in Europa: “In tegenstelling tot in de Verenigde Staten wordt 90% van vastgoedfinancieringen in Europa nog steeds opgepikt door banken. Dat aandeel is door de regeldruk wel geslonken, maar nog niet zoveel als in de VS waar banken minder dan 50% financieren. Maar Europese banken zullen als gevolg van Basel III Finalization vanaf 2023 nog meer kapitaal moeten aanhouden als ze vastgoed financieren. Daardoor zal het vastgoedfinancieringsgat – het gat tussen de vraag naar vastgoedfinanciering en het aanbod – nog groter worden. Ik zie vooral veel kansen bij de grote bulk aan herfinancieringen die eraan komen. Met name winkelvastgoed en hotels zullen moeite hebben bancaire financiering te krijgen.”

Hoger rendement, lager risico
Radkiewicz weet dat zijn beoogde beleggers, de pensioenfondsen, vooral rendement met een zo laag mogelijk risicoprofiel zoeken. Uit data van PGIM blijkt dat real estate debt funds daar goed op scoren. In de afgelopen 17 jaar heeft de financiering van core vastgoed door private funds een hoger jaarlijks rendement geboden dan bedrijfsobligaties met een A-rating (5,10% tegen 4,30%). Tegelijk lag het risico op het tegenvallen van het rendement bij vastgoed veel lager dan bij de bedrijfsobligaties. Bij de core debt-funds lag die afwijking op 3,80% en bij de bedrijfsobligaties met een A-rating lag dat op 6,00%. Radkiewicz: “De real estate debt-funds scoren beter omdat bij vastgoed de lening worden verspreid over meerdere gebouwen in een portefeuille met vele huurders. De kans op een complete default is daardoor veel kleiner dan bij een bedrijfsobligatie die maar aan één bedrijf wordt verstrekt.”

Variabele rente
Maar is voor pensioenfondsen die zich teweer willen stellen tegen inflatie investeren in leningen wel de beste optie? Investeren in vastgoed met eigen vermogen biedt immers wel de mogelijkheid te profiteren van inflatie-volgend huurbeleid, maar voor een vastgoedlening wordt een vast rentepercentage betaald. Radkiewicz: “Ja, want een vaste couponrente geldt niet voor de debt-funds in Europa. Hier hebben we te maken met floating interest rates: we kunnen de rentepercentages aanpassen. En bij een stijgende inflatie wordt de rente ook altijd hoger en dus ook de percentages die onze leningnemers betalen.” In de Verenigde Staten zijn de rentepercentages die debt-funds hanteren vaker vaste rentes: daar is de concurrentie tussen de debt-funds inmiddels een stuk groter dan in Europa.

ESG biedt ontwikkelkansen 
PGIM ziet dus kansen in het financieren van beleggingsvastgoed, maar waar Radkiewicz echt enthousiast van wordt, is het financieren van ontwikkelprojecten. Dat komt vooral door de almaar toenemende nadruk die beleggers en huurders op ESG leggen. Gebouwen moeten aantoonbaar steeds duurzamer worden en een betere sociale omgeving bieden. Radkiewicz: “Gezien het aantal verouderde gebouwen dat niet aan deze eisen voldoet, is er weinig keus voor beleggers en huurders. Vastgoed dat aan de beste ESG-standaarden voldoet, zal het meest gewild zijn. Dat garandeert bijna een automatische hoge waarde bij nieuwbouw en forse waardestijging bij transformatie en herontwikkeling.”

Voor banken wordt het financieren van ontwikkelingen vanwege de regelgeving echter steeds lastiger. De debt-funds hoeven niet aan die regelgeving te voldoen en zien weinig neerwaarts risico. Ontwikkelfinanciering heeft bovendien het voordeel dat er ook geprofiteerd kan worden van de waardevermeerdering van het project. Radkiewicz: “Als de waarde van het vastgoed stijgt, betaalt de leningnemer ook meer. Ik vind het geen mooi woord, maar eigenlijk kun je dit soort financiering ook ‘dequity’ noemen. Het is een lening die evenals eigen vermogen wel kan profiteren van de upswing, maar wel vooraan in de rij staat om betaald te worden als het misgaat.”