Raad van State kritisch over wetsvoorstel goed verhuurderschap

Op 30 maart 2022 heeft de afdeling advisering van de Raad van State advies uitgebracht over het wetvoorstel goed verhuurderschap. Het wetvoorstel is op 8 juni 2022 aan de Tweede Kamer gestuurd. Lees hier een samenvatting van het advies.

Met het wetsvoorstel wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Om dat te bereiken richt het voorstel zich tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen.

Noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit
De Afdeling advisering volgt de regering in de redenering dat de gespannen huurmarkt problemen kent en dat bepaalde verhuurders daarvan misbruik maken. Maar dit betekent niet dat bij de onderbouwing van het wetsvoorstel en de daarin voorgestelde (deels ingrijpende) maatregelen met een probleemschets kan worden volstaan. Een adequate probleemanalyse, waarin duidelijk wordt beschreven welke problemen, in welke mate, voor welke groepen en in welke gebieden spelen is van belang om inzicht te krijgen in de aard en omvang van de problematiek. Deze analyse is immers van belang om een adequate reactie hierop te formuleren, al dan niet via regelgeving.

De Afdeling advisering merkt op dat het wetsvoorstel rechten en vrijheden zoals het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperken. Juist omdat het wetsvoorstel deze rechten en vrijheden raakt is een adequate probleemanalyse van belang. Deze analyse is essentieel om vervolgens de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel aan te tonen en daarmee mogelijke inbreuken op voornoemde rechten en vrijheden te rechtvaardigen. In het licht hiervan adviseert zij om de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel beter te onderbouwen, met daarbij brede aandacht voor onderzochte alternatieven. Ook zou nog gekeken moeten worden naar de verhouding met vooral het huurrecht en de daarin al bestaande handhavingsmogelijkheden.

Primaat van de wetgever
In het wetsvoorstel is ervoor gekozen om het begrip ‘goed verhuurderschap’ te regelen in een algemene maatregel van bestuur. Maar gelet op de titel van het wetsvoorstel en de toelichting blijkt dit begrip van grote betekenis voor dit wetsvoorstel. Zo worden  diverse (sanctie)mogelijkheden gekoppeld aan dit begrip. Uit de toelichting op het wetsvoorstel blijkt bovendien dat de wetgever al een concreet beeld heeft over hoe dit begrip moet worden ingevuld. In dat licht kan de Afdeling advisering de keuze om het begrip ‘goed verhuurderschap’ volledig in een algemene maatregel van bestuur uit te werken niet volgen. Zowel het primaat van de wetgever als de rechtszekerheid brengen mee dat ten minste de hoofdlijnen van dit begrip in het wetsvoorstel een plaats moeten krijgen.

Aandacht voor grote rol gemeenten
De Afdeling advisering merkt op dat er grote rol voor gemeenten is weggelegd in dit wetsvoorstel. De meeste instrumenten van het wetsvoorstel gelden namelijk pas als een gemeente tot invoering daarvan besluit. De Afdeling advisering wijst erop dat de toelichting slechts beperkt stilstaat bij de consequenties van deze keuze. Zo wordt met het voorstel de aanpak van diverse problemen op de huurmarkt tot verantwoordelijkheid van gemeenten gemaakt, maar worden zij vrijgelaten om de problematiek al dan niet aan te pakken en in grote mate in de wijze waarop zij dat dan doen. Hierdoor loopt men het risico dat een versnipperd landschap van regelingen ontstaat, met kans op waterbedeffecten. Daarbij is het aan huurders niet eenvoudig uit te leggen dat deze in de ene gemeente minder huurbescherming geniet dan in de andere gemeenten. Verder ontbreekt een degelijke financiële onderbouwing van de uitvoeringslasten.

Overige opmerkingen
Het advies besluit met enkele opmerkingen over specifieke instrumenten in het voorstel, zoals het verplichte meldpunt, en de verhouding tot hoger recht. In het bijzonder adviseert de Afdeling de mogelijkheid van gemeenten om in bepaalde gevallen het beheer van een woning over te nemen nog eens goed tegen het licht te houden en van bepaalde waarborgen, zoals een rechterlijke toetsing, te voorzien. Het gaat immers om een instrument dat diep ingrijpt in de rechten van betrokkenen, waaronder de verhuurder.