De hypotheekrente komt tot rust, of toch niet?

De stijging van de hypotheekrente begint langzaam af te remmen. De laatste drie weken is de toename elke week kleiner geworden, zoals duidelijk is te zien in onderstaande grafiek. Deze week waren er zelfs al weer enkele aanbieders (Aegon, Venn) die een kleine verlaging doorvoerden op hun rentetarieven. In totaal is de hypotheekrente sinds de laagste stand (1,42% in september 2021) op dit moment precies 2%-punt opgelopen.

De stabilisatie van de hypotheekrente heeft alles te maken met de rente op de kapitaalmarkt (rente op staatsobligaties, het ‘inkooptarief’ voor de hypotheekrente). Deze was sinds augustus vorig jaar als gevolg van de hoge inflatie fors opgelopen, waardoor geldverstrekkers geen andere keuze hadden dan deze stijging door te rekenen in hun hypotheektarieven. De laatste weken leek de kapitaalmarktrente tot rust te zijn gekomen. Leek, want sinds deze week stijgen de rentes op de obligatiemarkten opeens weer flink. Mogelijk als gevolg van de hoger dan verwachte inflatiecijfers van een aantal Europese landen, die consequenties kunnen hebben voor de uitkomsten van de vergadering van de Europese Centrale Bank (ECB) van volgende week.

10 jaar vast achterhaalt 20 jaar vast als populairste renteperiode
Sinds 2018 kozen de meeste consumenten bij het afsluiten van hun hypotheek ervoor om hun rente 20 jaar vast te zetten. Vorig jaar was dat zelfs bij ruim de helft van alle nieuwe hypotheken het geval. Door de snelle stijging van de hypotheekrente vanaf februari is dat echter in een rap tempo aan het veranderen. De laatste twee weken is 10 jaar vast zelfs al weer de (nipte) nummer één. Er zijn twee oorzaken aan te wijzen voor deze omslag. Allereerst is het renteverschil tussen beide renteperioden groter geworden, waardoor meer mensen de afweging maken om te kiezen voor de goedkopere rentetarieven op 10 jaar vast.

De tweede reden heeft te maken met de wijze waarop de leencapaciteit wettelijk wordt berekend. Die is in de regel het hoogste bij een 10-jaars-rente. Mensen die de maximale leencapaciteit nodig hebben om een huis te kunnen kopen, kiezen dan voor deze renteperiode.

Alleen deze maand nog verlaging hypotheekrente voor bestaande hypotheken zonder taxatiekosten
Per 1 juli 2021 zijn de regels veranderd voor taxaties. Deze verandering kwam voort uit de Europese richtlijn van de European Banking Authority (EBA). Een belangrijk gevolg daarvan was dat vanaf dat moment geen modelmatige taxaties meer konden worden geaccepteerd voor nieuwe hypotheken, zoals bijvoorbeeld een  WOZ-beschikking. Hoewel de EBA in principe alleen geldt voor banken, volgen in de praktijk ook veel niet-banken deze richtlijn. Voor wijzigingen bij bestaande hypotheken bleef het tot 1 juli 2022 – dus een jaar langer - mogelijk om een WOZ-waarde te gebruiken om een (hogere) woning waarde aan te tonen.

Door de gestegen huizenprijzen is voor veel huiseigenaren de laatste jaren de verhouding tussen de hoogte van hun hypotheek en de woningwaarde ten gunste veranderd. Geldverstrekkers werken voor hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met zogeheten tariefklassen. Als een hypotheek in aanmerking komt voor een lagere tariefklasse - en daarmee voor een lagere rente-opslag - kan de huiseigenaar bij zijn aanbieder een verzoek indienen voor renteaanpassing. Uiteraard moet daarbij de huidige woningwaarde worden aangetoond. Tot eind van deze maand kan daarbij dus (afhankelijk van het beleid van de betreffende geldverstrekker) nog gebruik worden gemaakt van de WOZ-beschikking. Na deze datum zal in dergelijke gevallen een desktoptaxatie of een regulier taxatierapport vereist zijn, waarvoor kosten gemaakt moeten worden.

Consumenten doen er goed aan rekening te houden met verwerkingstermijnen bij aanbieders. Dat betekent dat de datum waarop het verzoek bij de betreffende geldverstrekker binnen moet zijn, mogelijk al eerder kan zijn dan 30 juni. Een ander punt van aandacht is dat een hogere woningwaarde niet altijd positief uitwerkt bij een (bank)spaarhypotheek. Dan daalt namelijk wel de maandelijkse bruto rente, maar stijgt de spaarpremie waardoor de totale maandlasten per saldo nauwelijks dalen of zelfs stijgen.