Winkeliers hangt nieuwe zorg boven het hoofd: de huurverhoging

De komende weken zal Vastgoedjournaal elke vrijdag een artikel publiceren over de impact van de inflatie op huurcontracten binnen verschillende sectoren, geschreven door Madeline Buijs, Chief Economist en Head of Research bij Colliers. Met vandaag: inflatie en de kantorenmarkt.

Winkeleigenaren en huurders sluiten standaard een contract af waarin wordt afgesproken dat de huurprijs maximaal meestijgt met de inflatie (CPI). Aangezien dat in vrijwel elk contract is vastgelegd, zullen de meeste verhuurders een huurstijging doorvoeren bij de eerstvolgende mogelijkheid. Meestal stijgt de huur mee met de jaarlijkse ontwikkeling van de CPI, vier maanden voor de indexeerdatum. Een indexatie op 1 mei 2022 wordt dus verhoogd met de ontwikkeling van de CPI van januari 2022. Voor indexeringen in mei 2022 betekent dit een stijging van 6,4%.

Winkeliers hebben het al moeilijk, omdat loon-, grondstof- en energiekosten stijgen. Het consumentenvertrouwen daalt, waardoor de bestedingen waarschijnlijk afnemen. Nu de hogere huren daarbovenop komen, verwachten we dat winkeliers in gesprek gaan met de verhuurders over de huurprijs. Ze kunnen afwijken van de afspraken in de huurovereenkomst. Zo kunnen winkeliers vragen om de inflatie niet of beperkt door te laten werken in de verhoging.

Minder bestedingen
De huurstijging zal voor 'convenience retailers' zoals supermarkten, bakkers en groenteboeren niet het grootste probleem zijn. Hun omzetcijfers zijn minder afhankelijk van het consumentenvertrouwen. Voor 'experience retailers' zoals modezaken en boekhandels geldt dit niet. Op dit soort producten besparen consumenten het eerst als het economisch slechter gaat. Brancheorganisatie InRetail en andere bronnen vrezen dan ook een kopersstaking door de steeds duurdere producten.

In combinatie met de stijgende kosten voor arbeid, grondstoffen en energie, kan een huurverhoging ervoor zorgen dat een ondernemer het financieel niet redt. Zeker voor kleding- en schoenenwinkels is dat mogelijk, want die hebben al twee lastige jaren door de coronapandemie achter de rug.

Meer omzetafhankelijke huur
We verwachten dat er meer onderhandelingen over de huurcontracten komen. Er zullen meer gesprekken worden gevoerd over het beperken van huurprijsstijgingen of het overeenkomen van tijdelijke kortingen. Daarnaast kunnen retailers onderhandelen over een (gedeeltelijk) omzetafhankelijke huur. In dit geval wordt de huurprijs gekoppeld aan de omzet van de ondernemer. Als de omzet lager uitvalt, dan betaalt de huurder minder. Dat werkt ook andersom. Winkeliers houden zo hun bestaansrecht. Dat zorgt voor vitale winkelgebieden en leefbare steden.