Joost Uwents, WDP: 'Van alle sectoren is logistiek het best bestand tegen de huidige onzekerheid'

Logistiek vastgoedfonds WDP heeft over Q1 2022 een winststijging van 24% weten te boeken. Ceo Joost Uwents: "Die cijfers zijn eigenlijk te hoog, maar geven wel aan dat we goed positioneerd staan voor ons groeiplan." Volgens Uwents kan de logistieke vastgoedsector zich van alle sectoren het beste teweer stellen tegen inflatie- en rentestijgingen. 

Dat zei Uwents naar aanleiding van de presentatie van de eerste kwartaal cijfers over 2022 tegen VJ. De EPRA-winst van €53 miljoen, een stijging van 24% ten opzichte van Q1 2021, is vooral te danken aan uitbreiding van de portefeuille. Uwents: "Opleveringen hebben met name plaatsgevonden in Q4 van 2021 en die zijn in dit eerste kwartaal mee gaan tellen." WDP staat in Amsterdam en Brussel genoteerd.

9% over heel 2022
De like-for-like huurgroei kwam dan ook uit op 2,0%, de waardegroei ook op 2,0%. De bezettingsgraad blijft hoog op 98,6% (einde 2021: 98,5%). WDP verwacht dat over geheel 2022 de winstgroei 9% zal bedragen. Vanaf Q2 zal ook het verworven 10%-aandeel van Catena gaan meetellen. WDP heeft zich daar een positie in verworven voor een betere spreiding, Uwents krijgt daar een positie in de board.

Het groeiplan van WDP gaat uit  van het toevoegen van zo'n 1 miljoen m² logistiek vastgoed. De bulk daarvan zal de komende twee jaar worden opgeleverd waarvan ongeveer 50% in Nederland. 90% van de portefeuille is al voorverhuurd met huurcontracten van gemiddeld 10 à 11 jaar. Uwents: "Dit zijn inderdaad veel langere huurcontracten dan de sector vroeger gewend was. Dit is het gevolg van de huidige schaarste aan vastgoed, maar ook doordat huurders nu zelf ook veel meer investeren in de gebouwen."

Indexering geen probleem
Uwents gaat ervan uit dat de logistieke sector goed bestand is tegen inflatie. "Wij horen van onze huurders dat ze de stijging van de transportkosten meestal goed kunnen doorberekenen aan hun klanten. Daarvoor zijn clausules opgenomen in hun contracten." De ceo verwacht dat de indexering van de huren geen grote problemen zal opleveren: "De schaarste aan logistiek vastgoed is zo groot, dat indexering voor een huurder altijd goedkoper zal zijn dan een opnieuw elders huren. Dat is anders dan in de kantoren- en retailsector waar het aanbod veel hoger is." WDP verwacht overigens niet dat de belegger dit jaar de volle inflatie zal kunnen indexeren, maar toch zeker 2,5% op jaarbasis. Uwents: "Er zit altijd een vertraging in. Maar de maand-inflatie van 12% nu, zal over het jaar gespreid ook veel lager uitkomen. Wij verwachten 6 à 7%."

Omdat Uwents denkt dat WDP de huren goed zal kunnen indexeren, verwacht hij ook dat hij de rentestijging zal kunnen opvangen. "De markthuren stijgen nu zodanig dat de rendementen nog niet dalen." Vooralsnog blijft logistiek vastgoed als beleggingscategorie nog zeer gewild, maar mochten de waarderingen gaan dalen, is dat voor WDP ook geen probleem, zegt Uwents: "We hebben geen schuld opgenomen ten opzichte van onze herwaardering. De loan-to-value lag vroeger veel hoger." In Q1 2022 ligt die ltv op 36,0% (eind 2021 36,7%). Uwents: "Belangrijker voor ons is of we de cashflow hebben om de betalingen te kunnen doen. Die ratio ligt op 8%."

Grond minder waard?
Zullen, als de waarde van het vastgoed eventueel daalt, de gronden waar WDP fors in heeft geïnvesteerd niet nog harder in waarde gaan dalen? Uwents is resoluut in zijn antwoord: "Nee. Er is op dit moment zo'n schaarste aan grond, dat dit niet gaat gebeuren."

Ten behoeve van het groeiplan zal WDP blijven investeren in gronden. Uwents: "Hoewel we ook bestaand vastgoed kopen, is koop vanuit eigen ontwikkeling nog altijd goedkoper. Zelfs met de stijging van de bouwkosten is dat zo. Dat gaat soms wel ten koste van onze ontwikkelwinst, maar wij zijn niet alleen ontwikkelaar, maar ook belegger. Juist omdat we alles doen, zullen we goed door alle cycli heen kunnen komen."