Kans aanwezig dat de bouw van mogelijk 25.000 woningen in 2022 wordt uitgesteld

In februari 2022 was de verwachting dat het woningtekort tot 2024 verder op zou lopen naar 316.000 woningen. Slechts twee maanden later staat de woningmarkt voor een nieuwe uitdaging. Door een enorme stijging van de bouwkosten bestaat het risico dat de bouw van mogelijk 25.000 woningen in 2022 wordt uitgesteld. Dit blijkt uit recent onderzoek van Capital Value, waarin 23% van de ontwikkelaars, 25% van de corporaties en 37% van de beleggers verwacht dat bouwprojecten worden uitgesteld.

Uitstel van bouwprojecten betekent dat het woningtekort in 2024 en 2025 nog verder zal oplopen dan eerder verwacht en dat de ambitie van het Kabinet om 100.000 woningen per jaar te realiseren voorlopig niet haalbaar is. Marktpartijen en overheid zullen alles in het werk moeten stellen om de bouwproductie op gang te houden, temeer omdat er momenteel veel kapitaal beschikbaar is bij pensioenfondsen en woningcorporaties om te investeren in betaalbare huurwoningen.

Woningtekort zal in 2024 en 2025 verder toenemen
Gebaseerd op de verwachte groei van het aantal huishoudens en de bouwproductie was in februari geprognosticeerd dat het woningtekort oploopt naar 316.000 woningen in 2024. Dit komt neer op 3,9% van de voorraad. Door de enorme stijging van de bouwkosten, mede door de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne, bestaat het risico dat de bouw van mogelijk 25.000 woningen in 2022 wordt uitgesteld. Aangezien de bouwtijd van grote projecten gemiddeld twee tot drie jaar duurt, betekent dit dat er in 2024 en 2025 minder woningen zullen worden opgeleverd. Het woningtekort zal hierdoor nog verder en langer stijgen dan in februari voorspeld. Op het moment zijn de grootste tekorten te vinden in de grote steden, waaronder in de regio’s Groot-Amsterdam (6,7%), Delft en Westland (6,5%) en Flevoland (5,5%).

Grootste tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen, grondkosten moeten naar beneden
In absolute aantallen zijn de grootste discrepanties tussen vraag en aanbod te vinden in de gereguleerde huursector, waar de jaarlijkse vraag het aanbod met 64.000 woningen overtreft. Ook in de geliberaliseerde huursector is er een aanzienlijke discrepantie en overtreft de jaarlijkse vraag het aanbod met 16.000 huurwoningen. Voor de gehele koopsector bedraagt het verschil tussen vraag en aanbod 137.000 woningen. Ruim 60% betreft goedkope koopwoningen (NHG grens). Het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen vormt de komende jaren een enorme uitdaging. Naast de stijging van de bouwkosten komt dit ook door hoge grondkosten en de stijging van de rente. Beleggers geven aan dat vooral de productie van middeldure huurwoningen getroffen wordt door de hoge bouwkosten. Waar mogelijk zullen gemeenten op zeer korte termijn genoegen moeten nemen met een lagere grondprijs om projecten te kunnen redden. Eventueel kunnen deze verlagingen op termijn goed worden gemaakt met een nabetaling indien een belegger, woningcorporatie of particulier de woning(en) op termijn verkoopt.

Explosieve stijging bouwkosten, verlaging BTW voor woningbouw mogelijke oplossing
De prijzen van bouwmaterialen zijn de afgelopen anderhalf jaar enorm gestegen. Deze prijsstijgingen worden veroorzaakt door een opeenstapeling van factoren. Door corona was er al een grote vraag naar bouwproducten met hoge prijzen tot gevolg en door de stijging van de energieprijzen zijn de prijzen van bouwmaterialen als staal, aluminium, glas en stenen explosief gestegen. Volgens cijfers van het CBS bedroeg de gemiddelde stijging van bouwkosten in februari zo’n 8% ten opzichte van een jaar geleden, maar vakblad Cobouw schrijft over prijsstijgingen van tientallen procenten voor specifieke materialen. Aannemers willen nu een zogeheten ‘Oekraïne clausule’ inbouwen met een open eind voor de kopers. Voor veel investeerders zoals pensioenfondsen en woningcorporaties is dit niet werkbaar omdat er geen enkel zicht is op een eindprijs. Ook particulieren kunnen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning door onbekende bouwtijd en stijgende bouwkosten in de problemen komen.

Marijn Snijders, directeur bij Capital Value: “Bouwbedrijven, toeleveranciers, woningcorporaties en pensioenfondsen zullen gezamenlijk moeten werken aan een oplossing om te voorkomen dat er open einden blijven in aannemingsovereenkomsten. Een tijdelijke verlaging van BTW op bouwmaterialen voor de

woningbouw kan helpen om te voorkomen dat een groot deel van de projecten stil komt te liggen. Een alternatief is een subsidie op betaalbare koop- en huurwoningen die eventueel moet worden terugbetaald bij verkoop op termijn.”

75.000 bouwvergunningen dit jaar niet haalbaar zonder extra inspanningen
Om de bouwproductie op gang te houden moeten er voldoende bouwvergunningen worden afgegeven. Hoewel de cijfers over 2021 (circa 75.000 vergunningen) hoger waren dan de afgelopen jaren bestaat er een groot risico dat het aantal in 2022 lager zal uitvallen. De eerste cijfers over januari laten een daling zien van circa 10% ten opzichte van januari 2021. Bij veel projecten is er nog steeds vertraging door onder meer bezwaarschriftenprocedures of te weinig capaciteit bij gemeenten. Het kabinet heeft toegezegd extra middelen beschikbaar te stellen voor capaciteitsuitbreiding bij gemeenten en bij de Raad van State. Door de enorme stijging van de bouwkosten bestaat het risico dat bouwplannen moeten worden aangepast. Dit kan directe gevolgen hebben voor vergunningenprocedures en leidt mogelijk tot verdere vertragingen.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “Er is nog steeds een recordbedrag beschikbaar voor investeringen in betaalbare Nederlandse huurwoningen. Alle partijen zijn het erover eens dat er meer gebouwd moet worden, ondanks de veranderende marktsituatie. Er is een groot risico dat het beschikbare kapitaal niet geïnvesteerd kan worden door de grote onzekerheid over de bouwprijzen. Om de woningnood tegen te gaan zijn onorthodoxe maatregelen nodig waarbij een BTW verlaging op korte termijn mogelijk kan helpen. Ook een garantiefonds voor aannemers kan een waardevolle bijdrage zijn aan het op gang houden van de bouwproductie.”