Nevap Event Cities & Buildings: integraliteit en rendement versus klimaat adaptief bouwen

De Hogeschool van Rotterdam was op donderdag 24 maart het centrale middelpunt van het NEVAP-event Cities & Buildings. Eigenlijk is dat deels waar. Voorafgaand aan de interactieve sessie werd een exclusieve rondleiding gegeven door een uniek stukje Rotterdam: Little C. Een vol programma in de voorjaarszon, divers en vooral inspirerend. We blikken terug op de keynotes en beloven binnenkort meer te laten zien van het project Little C.

Urban resilience
Het is Maarten van Os, Opleidingsmanager Vastgoed en Makelaardij bij Hogeschool Rotterdam, die aftrapt in een van de collegezalen van het historische pand met haar rijke geschiedenis. In beeld brengt hij twee portretten; een van een ‘typische student uit 1963’ en een van een ‘typische student uit 2022’. “Wat valt op? Wat is anders,” vraagt hij aan de ruim 80 deelnemers in de zaal.

“Niet alleen het beeld van het Academieplein (waar je destijds nog met de auto op de stoep kon parkeren), maar vooral de langere lijst aan opleidingen is opvallend.” Van Os vertelt dat studenten anno 2022 steeds beter leren samenwerken, met andere disciplines aan de slag gaan. Hij noemt dat ook wel urban resilience, ofwel veerkracht. “Dat is het vermogen om te overleven en aan te passen, ongeacht de uitdagingen (denk aan de huidige maatschappelijke opgaven) van nu en die van de (verre) toekomst.” In feite leren de studenten nu beter om integraal te denken en aan de slag te gaan met meerdere thema’s tegelijk, van circulariteit tot digitalisering en gezondheid. “Daar is samenwerking voor nodig en daar proberen wij onze studenten in te faciliteren, wat aanpassingen in de opleiding met zich meebrengt. Oh, en die ‘typische student uit 1963’? Dat is de vader van Van Os die studenten gunt wat ze nu leren. “Mijn vader had dat ook graag gewild, maar is blij dat zijn kleinkinderen straks in staat zijn een veerkrachtige stad te creëren!”

Vastgoed is stenig, tegelijk draait het om de zachte kant
Norbert Bol, eigenaar Building Values, mag na deze mooie woorden het programma verder begeleiden. “Allereerst terug naar wat Maarten van Os zojuist vertelde; geweldig om te zien dat vastgoed nu steeds meer in een constellatie van meerdere disciplines tot stand komt. Juist die interdisciplinariteit heeft mij gebracht tot wat ik nu doe en is ook de reden van mijn lidmaatschap van NEVAP. Zo zijn ook wij hier vandaag bij elkaar om vanuit die samenhang te spreken over het vak, specifiek over ‘Cities & Buildings’.”

Het gaat daarin over hoe we de leefbaarheid van steden vergroten. Little C is daar een prachtig voorbeeld van; er is geanticipeerd op de veranderende voorkeuren van mensen. Want laten we wel wezen: vastgoed is nogal ‘stenig’, maar uiteindelijk gaat het om de ‘zachte kant’, de behoeften van de mens. Een interessante ontwikkeling daarin is dat technologie en data ons helpen om die cities en haar buildings met elkaar te verbinden.

Keynote 1: Nicole Maarsen – Home.Earth
Een brug tussen de behoeften van de mens en vastgoed wordt geslagen door de eerste keynote speaker: Nicole Maarsen, co-founder Home.Earth. Zij spreekt bevlogen over deze internationale ontwikkelende belegger en zegt daarover zelf: ‘this is the way forward!’. Maarsen heeft zich aangesloten bij dit vernieuwende concept dat laat zien dat er veel meer waarden zijn dan alleen ‘rendement’ behalen. “Als belegger ontwikkelen we zelf, omdat we maximaal duurzaam willen zijn. We willen input leveren en impact hebben op onze eindproducten. Daarmee zijn we te kenmerken als een belegger die in principe nooit meer wil verkopen.” Home.Earht maakt daarvoor gebruik van de Doughnut Economy.

Doughnut Economy
Daarin vind je het haakje naar de (veranderende) behoeften van de mens: “Home.Earth streeft naar inclusieve steden. Veel mensen moeten inboeten op kwaliteit van wonen, simpelweg omdat ze het niet kunnen betalen. Dan zullen ze verhuizen uit steden omdat het te duur wordt. Ook eenzaamheid is in toenemende mate een belangrijk onderwerp. Tegen die achtergronden heeft Home.Earth een model ontwikkeld met focus op zowel duurzaamheid als inclusiviteit. “Want tot nu toe lukt het iedereen onvoldoende om oplossingen te bieden voor de maatschappelijke opgaven, omdat investeerders, bouwers, gemeenten nog in het model zitten waarin ze rendementsmaximalisatie nastreven. Dat principe zit zo in ons economie verweven. En natuurlijk maken wij met Home.Earth ook rendement. Maar evengoed impact.”

Op dit moment ziet Maarsen geen positieve correlatie tussen rendement en social goals: “Wij geloven in een meer holistische manier waarin je wel waarde ontwikkelt wat breder is dan financieel rendement. We weten een heleboel nog niet, maar het is een reis die we nadrukkelijk samen willen maken, met daarin deze hoofddoelen:

1. social meets
2. in balans met planeet
3. financieel rendement

De visie van Home.Earth is gebaseerd op de Doughnut Economy, een conceptmatig model, waar gemeente Amsterdam al mee werkt. Alles wat je doet en waar je in investeert mag niet onder de onder- of bovengrens van een denkbeeldige donut komen. Home.Earth heeft subsidie ontvangen om dit model uit te werken naar een breed en meetbaar model en Amsterdam heeft aangegeven hieraan mee te willen werken. Samen zullen zij de hele waardeketen opnieuw bekijken. Ook hier zijn verschillende modellen en methodieken voor ontwikkeld, om continu te blijven optimaliseren. “We proberen van alle wet- en regelgeving die belemmerend werkt een kans te maken. Ertegen vechten werkt niet. Als we naar Denemarken en Finland kijken, zien we dat zij bepaalde zaken voor elkaar hebben gekregen, waar wij nog te veel weerstand tegen hebben. Op andere thema’s zijn wij weer koploper.”

‘In feite een infrastructuurbelegger’
Norbert Bol vat de sessie van Maarsen samen: “Je maakt duurzamere besluiten en voelt je verantwoordelijk voor wat je maakt en achterlaat. Dat maakt je eigenlijk een infrastructuurbelegger.” Dat klopt, Home.Earth creëert voorzieningen, voor de lange termijn en voor ‘iedereen’ om te kunnen leven. Ook hier geldt: als we integraal denken, lossen we meerdere vraagstukken op en zijn we met elkaar in staat een leefbare omgeving te maken.

Keynote 2: Nico Wissing, founder NL Greenlabel en eigenaar Studio Wissing-Green
Een betere overgang naar de volgende keynote is er bijna niet. Nico Wissing is een ‘groene visionair’ die al meer dan 35 jaar bezig is met het realiseren van gezonde leefomgevingen. Wissing: “Wat Nicole zojuist vertelde gaat enerzijds over sociale componenten, maar vooral over geld. Ik heb een minder aardige insteek: we staan namelijk aan de rand van de afgrond. Jullie moeten aan de bak, er is geen tijd meer. Als de bodem doodgaat en het uitsterven van insecten voortzet, zijn we als mens zelf aan de beurt. Kortom: we zijn druk met vastgoedontwikkeling en -investering, maar als Nederland niet vergroent is het klaar. Dan kun je nog zoveel geld verdienen en kastelen bouwen. Het houdt op. Als ik de plaatjes zie van mooie projectontwikkelingen, zie ik daar steeds meer ‘groen’ in. Voor mij is dat vooral decoratie, het is niet duurzaam. De steden zijn zo dood als een pier in Nederland. Goed, ik wil de boodschap niet te zwaar maken, maar hij is er gewoon…”

Er is ook nog hoop, gelukkig. Als we de groene kant nu echt meer gaan belichten en de standaarden herijken, is er een kans, meent Wissing. “Het is wel zo dat jullie daarin een vuist moeten maken. Als dat gebeurt, zit er iets moois aan te komen; leefomgevingen die veel leuker zijn, dynamischer, gezonder. Er is een transitie nodig, want op dit moment zijn de bewegingen te klein. Je ziet Nederland aaibaar vergroenen, maar er is meer nodig, te beginnen met het herijken van het handboek van CROW. Voer de discussie met elkaar en ga aan de slag met de innovaties die mogelijk zijn om gezonde leefomgevingen te creëren.”

De waarden van groen, spreken voor zich (bron: Jolanda Maas):

• Recreatie
• Biodiversiteit
• Reductie hittestress
• Toename zuurstof
• Afvangen fijnstof
• Educatie en beweging
• Biomassa
• Productie van voedsel

Toch komt er ook kritiek uit de zaal; ‘Is het wel echt 2 voor 12? Zo’n belangrijke rol kan vastgoed niet hebben in deze, wanneer je het afzet tegen de vleesindustrie of andere sectoren. Kloppen de cijfers wel?’

Wissing weet ze te beantwoorden, hoewel blijkt dat zijn frustratie groot is. Hij laat nog een voorbeeld zien van een ziekenhuis in Doetinchem dat ‘groen ontworpen is’. Elke kamer heeft uitzicht op de natuur, behandelplekken zijn zowel binnen als buiten mogelijk gemaakt en er is klimaatadaptief en natuurinclusief gebouwd. Als je dan in een ziekenhuis terecht komt, is dit by far een prettiger omgeving dan ergens in de binnenstad met uitzicht op grijs asfalt en weinig uitnodiging tot beweging.

Monetaire waarden
Tot slot benadrukt Wissing de monetaire waarden, niet onbelangrijk voor de deelnemers in de zaal.

• Een groene omgeving kan leiden tot 6/12% hogere WOZ (max 30%)
• 10% meer bomen in een wijk scheelt €40/75 per jaar aan energie
• 1 boom bespaart €185 aan gezondheidskosten
• Arbeidsproductiviteit groeit tot maximaal 16%

In de zaal vertelt iemand die CROW vertegenwoordigt: “Het is goed dat je dit benoemt Nico. Toevallig zijn we bezig om de publicaties van het CROW aan te passen, te herijken. Ik nodig iedereen uit om daaraan mee te werken. Dan kunnen we samen een handboek ontwikkelen.” Ook een dame achterin, die vanuit Groningen is afgereisd voor dit evenement geeft een reactie: “Ik ben het met jouw epistel eens Nico, we moeten niet alleen aan rendement denken, maar het in een breder perspectief meenemen, ook in de opleidingsinstituten.

Paneldiscussie
Norbert Bol: “Van de donderspeech van Nico gaan we door naar een paneldiscussie, met Gaby Abdalla (Arup, digital twin leader), Sabrina Helmyr (Arcadis, commercieel directeur water en klimaatadaptatie) en Tom Griffioen (co-founder Clappform).” Tijdens dit interactieve blok is veel aan de orde gekomen, geheel in lijn met het integrale thema om Cities & Buildings onder de aandacht te brengen. Van klimaatadaptatie en het rapport dat Delta Commissarissen december jl. uitbrachten (waarin staat dat van de 1 miljoen nieuw te bouwen woningen, maar liefst 820.000 van die woningen last krijgen van wateroverlast of droogte, vanwege de locaties die daarvoor beschikbaar worden gesteld). Helmyr stipt het stijgen van de zeespiegel aan en vraagt aan de zaal of hier door de aanwezigen rekening mee wordt gehouden in hun ontwikkelplannen (denk aan funderingsproblematiek).

‘Vrij adaptief, als zeg ik het zelf’
Nicole Maarsen zegt zich hier zeker mee bezig te houden en vertelt klimaat stresstesten te doen. “Maar wat we vooral doen in ontwikkelingen is kijken naar waar je invloed op hebt. Zoals ‘water scheiden’. Ik besef mij dat dit niet voldoende is, en daarom nemen we deze thema’s heel serieus. Een student in de zaal geeft als oplossing: meebewegen met het water: “Er is een afvalstroom aan binnenvaartschepen, als we daar woningen in realiseren, blijven deze in ieder geval drijven. Hoe hoog het water ook komt. Vrij adaptief, vind ik zelf.”

Van inefficiënte bouwprocessen naar data en digital twins
Gaby Abdalla: “Ik ben niet heel negatief over de opgaven. Ik ben blij dat we in Nederland al veel bewegingen zien die vanuit kennis en ervaring worden aangejaagd, waardoor bedrijven zoals Home.Earth ontstaan. Het is nu het moment, zoals Nico Wissing aangeeft, om de problemen te beperken en de kansen te benutten, voor alle opgaven die er liggen. En als je in staat bent data en synthetische data in modellen te stoppen kun je de computer vragen om meer ontwerpmogelijkheden. Nu zijn we nog bezig met inefficiënte bouwprocessen. Waarom traditioneel bouwen als het ook in een fabriek kan? Je hebt dan meer controle op het hele proces, het materiaal, de kwaliteit en de waarde die je creëert. Maak dan ook gebruik van die data en innovatie. Dat gaat zeker 10% meer efficiency opleveren en 10% extra in hergebruik van materialen om vervolgens te investeren in biodiversiteit. Wij houden ons bezig met parametrische ontwerp mogelijkheden en maken daarvoor gebruik van data en digital twins, om niet een paar duizend varianten te creëren, maar de juiste keuzes te kunnen maken.”

Data verbeteren processen
Tom Griffioen schudt hevig mee: “Wij hebben een data-analyse bedrijf, dus dit is goede PR. We zien dat veel nog op onderbuikgevoel gebeurt, dat is zonde en nog steeds inefficiënt. Zeker omdat het niet ingewikkeld is om data te ontsluiten en te gebruiken. Dat kan bijvoorbeeld gaan over onderwerpen als ‘doorstroming’: hoe kun je senioren beter bereiken om bestaande bouw meer mensen te huisvesten? Wees niet reactief, maar preventief. Meet wat de impact van het verduurzamen op ons vastgoed heeft, meet de betaalbaarheid, leefbaarheid, het aantal klachten. Data – zowel sociale als ecologische - kunnen werkelijk elk proces verbeteren.”

Keynote 3 – Shahid Talib, directeur Smart Cities bij Heijmans
“De ambitie die ik hier hoor bij iedereen is een bijdrage leveren aan een wereld waarin we optimaal kunnen samenleven. Ik vraag je de ogen te sluiten en na te denken over wat jij zelf belangrijk vindt als het om jouw huis gaat?” De zaal doet mee met deze oefening en termen als ‘natuur’, ‘mensen’ en ‘verbinding’ worden genoemd. Talib: “Als dit is waar we energie van krijgen, waarom heb ik dit dan nog de hele middag niet gehoord? De gemiddelde Nederlander droomt kennelijk niet van bakstenen. Van origine ben ik ontwikkelaar, mensen komen met dromen bij mij. Een droom is geen Heijmans-huis, echt niet. En ook niet of het rode of gele baksteen heeft. Nee, mensen dromen om groter of kleiner te wonen, aan zee of in de stad. En toch hoor ik in deze hele transitie daar niets over. Ik denk dat we een heel belangrijk aspect missen, en dat is de behoefte. Die is soms lastig te peilen, dat is waar. Als ik op een feestje sta en ik vertel dat ik elektrisch rijd omdat ik duurzaam ben, is dat onzin. Ik rijd elektrisch omdat de bijtelling gunstiger is…” Talib maakt zijn visie duidelijk met meer voorbeelden, met als gemene deler: ‘denk aan de mens, dat zou het thema moeten zijn in alles wat we in ons vak doen’ om gezonde en prettige leefomgevingen te creëren.

En zo is het cirkeltje van deze bijeenkomst rond: vastgoed is stenig en tegelijk draait het om de zachte kant!