Digitale vastgoedobjecten: hoe zit dat juridisch?

Met uw VR-bril op, wordt u wakker in een Virtual Reality. U komt overeind en kijkt direct in een watertank waarin meerdere haaien zwemmen. Langs deze watertank loopt u door uw garage met tientallen sportwagens. U pakt de lift naar boven naar de woonkamer. Ondertussen hoort u dat bovenop het huis een helikopter op een groot platform landt; uw zakenrelatie is zojuist aangekomen. Door de glazen wanden kijkt u vanuit de woonkamer langs een “infinity pool” naar de wild golvende zee. Vandaag gaat u erop uit en dus pakt u de lift terug naar beneden naar de kade. U betreedt uw eigen privé jacht en vraagt al roepend aan uw zakenrelatie of hij/zij ook zin heeft in oesters en champagne.

OK, back to reality. Want dit klinkt allemaal te mooi om waar te zijn, toch? Nou, niet in de “metaverse”; een soort digitale 3D-wereld. Het object dat wij zojuist omschreven heet Supervillain House en het is één van de vele “vastgoedobjecten” die u in deze wereld zou kunnen kopen. We hebben het dus over digitaal vastgoed?! In deze blog leggen wij u in een vogelvlucht uit wat de metaverse is, hoe digitale vastgoedobjecten zijn te duiden en hoe de overdracht plaatsvindt. 

Metaverse
In de metaverse bestaan dus “digitale vastgoedobjecten”. Wat is de metaverse eigenlijk? Het is een digitale wereld waarbij een onderneming verantwoordelijk is voor de dataopslag en het toezicht. Voor het gemak duiden wij deze onderneming als gegevensbeheerder. Hoe ziet deze digitale wereld eruit? Voor degenen die het computerspel The Sims nog kennen: daar doet het aan denken. Een groot verschil tussen The Sims en de metaverse is dat u nu niet als een almachtig figuur een avatar via uw computer aanstuurt, maar in plaats daarvan bent u zelf de avatar. Hoe de avatar eruitziet, dat bepaalt u. Vanuit de ogen van de avatar beweegt u zich door een digitale werkelijkheid; een aaneenschakeling van virtuele 3D-ruimtes. In deze digitale wereld ontmoet u anderen die – net als u – in de hoedanigheid van een avatar deelnemen. In werkelijkheid ligt u met een VR-bril op bed of elders.

De technologie staat nog in de kinderschoenen, maar ondernemingen zoals Meta (voorheen: Facebook) en Microsoft steken miljarden in het steeds verder ontwikkelen van de metaverse. Leuk en aardig, maar wat is het nut van de metaverse? Is dit enkel tijdverdrijf voor een stelletje nerdy gamers? Niet per se. Mark Zuckerberg omschrijft het als een nieuwe versie van het internet. Denk aan een virtuele wereld als toeristische sector, waar marketing plaatsvindt en bijvoorbeeld sollicitatiegesprekken worden afgenomen. Waar digitale kantoren bestaan waarin daadwerkelijk businessmeetings plaatsvinden. En een plek waar dus digitale objecten te koop zijn zoals kunst, kleding en – hier centraal – vastgoed. Objecten in de metaverse kunt u afrekenen met een lokale munteenheid, zoals de munteenheid MANA in de metaverse Decentraland. Vele onderneming proberen nu al “kantoren” aan te schaffen in de metaverse. Hiermee voorziet de metaverse dus in een geheel nieuw kantoorconcept.

Digitale vastgoedobjecten: hoe zit dat juridisch?
Veel juridische vragen dringen zich op. Ten eerste, onder welke rechtsfiguur vallen deze objecten? Eén ding zeker: wat een digitaal vastgoedobject precies is nog volkomen onzeker. Wij doen wel een aftrap.

Digitaal vastgoed past niet in de rechtsfiguur van de  zogeheten “onroerende zaken”, oftewel tastbare objecten (zaken) die duurzaam met de grond zijn verenigd (onroerend). Digitaal vastgoed is niet tastbaar en ook niet duurzaam met de grond verenigd. Maar wat is het dan wél?

Wat ons betreft zullen digitale vastgoedobjecten eerder kwalificeren als vermogensrechten. Daarvoor is nodig dat:

1. sprake is van een recht;
2. dat overdraagbaar is; en
3. ertoe strekt om stoffelijk voordeel te verschaffen.

Wat ons betreft voldoet digitaal vastgoed aan al deze eisen. Ten eerste menen wij dat een digitaal vastgoedobject een recht geeft. De rechthebbende krijgt na levering namelijk “recht” op het exclusieve genot van zijn perceel. Maar omdat de rechthebbende voor zijn exclusieve genot blijvend afhankelijk is van de gegevensbeheerder (voor instandhouding van de metaverse), neigen wij ernaar om te stellen dat dit een vorderingsrecht op de gegevensbeheerder betreft.

Ten tweede zijn digitale vastgoedobjecten feitelijk overdraagbaar nu dit exclusieve genot regelmatig van de ene naar de andere persoon wordt overdragen. Digitale vastgoedobjecten zijn als vorderingen óók juridisch overdraagbaar; overdracht van vorderingen heet cessie.

Ten derde kan een digitaal vastgoedobject wat ons betreft ertoe strekken om stoffelijk voordeel te verschaffen. Digitale vastgoedobjecten hebben namelijk vermogenswaarde. Een korte online zoektocht leert ons dat een perceel thans gemiddeld circa € 10.000,-  kost (let wel: dan heeft u dus nog geen groot kantoor of een heuse Supervillian House).

Tussenconclusie: digitale vastgoedobjecten zijn geen onroerende zaken, maar vermogensrechten.

Wijze van overdracht: koopovereenkomst, blockchain en NFT
Ervan uitgaande dat digitale vastgoedobjecten vorderingen zijn: hoe wordt dit recht overgedragen? Normaliter vindt overdracht van vorderingen – cessie – plaats door:

1. een overeenkomst tussen partijen;
2. door iemand die bevoegd is die over te dragen; en
3. levering door middel van “openbare” of “stille” cessie.

Het eerste vereiste is weinig spannend. Net als bij écht vastgoed, wordt ook de overdracht van digitaal vastgoed bewerkstelligd door een koopovereenkomst.

Daarentegen leent de bevoegdheidsvraag (2) zich voor een meer exotisch antwoord. Bij écht vastgoed zal een notaris via de openbare registers controleren of iemand daadwerkelijk bevoegd is om de onroerende zaak in kwestie over te dragen. Met andere woorden: is diegene daadwerkelijk eigenaar? Bij de overdracht van digitaal vastgoed werkt dit anders. In dergelijke transacties is er géén notaris. De openbare registers zijn een blockchain. Zie voor de vraag wat een blockchain is ons artikel “blockchain: het equivalent van de openbare registers?”. In tegenstelling tot de notaris ten aanzien van de openbare registers, ligt de blockchain (doorgaans Ethereum) meestal echter niet binnen de machtssfeer van de gegevensbeheerder (hoewel dat wél mogelijk is).

Nu de transacties omtrent digitaal vastgoed op een blockchain plaatsvinden en die transacties voor iedereen zichtbaar zijn, is de blockchain in onze ogen het equivalent van de openbare registers zoals een notaris die hanteert. Buiten het feit dat de rechthebbende door middel van complexe versleuteling hoogstwaarschijnlijk de enige is die zijn digitale vastgoedobject kán overdragen (c.q. beschikkingsmacht heeft), volgt wat ons betreft mogelijk al uit de enkele registratie op een blockchain dat iemand bevoegd is om zijn digitale vastgoedobject over te dragen. Op basis van die informatie kan de gegevensbeheerder iemand zijn “eigendomsrechten” waarborgen. Hiermee wordt de gegevensbeheerder een soort toezichthouder of politieagent binnen de metaverse. Dat is ook nodig, want bedenk: u zou toch ook willen dat een toezichthouder ingrijpt wanneer iemand anders zomaar een duik neemt in uw infinity pool?

De leveringswijze (3) is nóg interessanter. Waar levering bij écht vastgoed plaatsvindt via een notariële leveringsakte, vindt levering van digitaal vastgoed plaats door het toesturen van een non-fungible token, een zogeheten NFT. Een NFT is een bepaald soort crypto-asset op een blockchain. NFT’s zijn gewaarmerkt met een unieke code, waardoor van elke NFT er maar één bestaat. Aan de NFT is een extern waardeobject gekoppeld. NFT’s staan altijd “op naam” van een pseudoniem (een “address”) van een specifieke participant in de blockchain. Die externe waardeobjecten kunnen – u raadt het al - digitale vastgoedobjecten zijn. Met het leveren van een NFT, wordt dus het externe waardeobject (c.q. digitaal vastgoed) geleverd. Wij zien een NFT hierom vooral als een leveringsakte. Wat ons betreft is de levering openbaar nu alle transacties voor iedereen, en bij uitstrek voor de gegevensbeheerder, zichtbaar zijn op de blockchain.

Kortom, de levering van digitale vastgoedobjecten vindt plaats via een NFT. Een NFT is in dit geval een leveringsakte die wordt ingeschreven in een blockchain die fungeert als openbaar register. Nu de gegevensbeheerder handelt op basis van de blockchain, geldt inschrijving van de leveringsakte als mededeling aan de gegevensbeheerder. Hierom kwalificeren wij de overdracht van een digitaal vastgoedobject als openbare cessie. Zo is het voor de gegevensbeheerder en alle andere participanten mogelijk om continu te controleren wie de rechthebbende is van welk stukje digitaal vastgoed in de metaverse.

In een notendop: géén écht vastgoed, maar vorderingen
Wij realiseren ons dat digitaal vastgoed (nog) een ontzettende niche is en de juridische kwalificatie hiervan is nog geen gelopen race. In elk geval nodigt het wel uit tot nadenken (en fantaseren). Stel dat u dezelfde prijs betaalt voor zowel écht vastgoed als voor digitaal vastgoed. Zou u dan liever een tastbaar perceel met bebouwing hebben waarvan u daadwerkelijk eigenaar bent in goederenrechtelijke zin? Of zou u liever rechthebbende zijn van een digitaal vastgoedobject als vordering op de gegevensbeheerder in verbintenisrechtelijke zin? Dus, een aanspraak waarmee wellicht alleen de gegevensbeheerder rekening hoeft te houden en die bovendien geen onderhoud aan het vastgoedobject hoeft te verrichten. Wij, als juristen in het traditionele vastgoedrecht, weten het wel: écht vastgoed. Mocht u niettemin toch meer kennis willen vergaren over digitaal vastgoed? Google dan eens naar “Supervillian House”. En nota bene: tussen 14 en 17 juni 2022 komt in Nederland het eerste metaverse-festival naar Amsterdam. See you there!

Een column van Lisa Witten (advocaat Vastgoed en huur) en Maarten Finkers (juridisch medewerker) bij Poelmann van den Broek Advocaten in Nijmegen. Heeft u vragen? Neem gerust contact op via l.witten@pvdb.nl of op 024 – 381 14 28.