Opkoopbescherming Amsterdam: het aftellen is begonnen

Nog maar enkele dagen en dan wordt de opkoopbescherming in Amsterdam van kracht. Advocaat Jim Frielink haalt in de volgende bijdrage de belangrijkste punten en wijzigingen aan.

De gemeenteraad van Amsterdam heeft op 16 februari 2022  ingestemd met invoering van de opkoopbescherming  voor alle woningen met een WOZ-waarde tot €  512.000,- per 1 april 2022. De inspraakmogelijkheden hebben tot enkele wijzigingen aan het plan van het college geleid. Aan de hand van de nota van beantwoording, en behandeling van het voorstel in de gemeenteraad komen in dit artikel kort de (opvallende) hoofdpunten van de opkoopbescherming aan de orde.

Brede invoering
Het Amsterdamse voorstel ontving de nodige kritiek omdat de Opkoopbescherming in het licht van de landelijk gegeven bevoegdheden in Amsterdam wel zeer ruim werd ingevoerd. In plaats van een wijkgerichte invoering koos Amsterdam bijvoorbeeld voor een algemene stadsbrede invoering. Ook op de keuze om alle woningen met een WOZ tot € 512.000,- als goedkope en middeldure koopwoning te kwalificeren kwam veel kritiek. Toch houdt Amsterdam vast aan deze zeer ruimte toepassing van de wettelijke bevoegdheden teneinde de gemeentelijke wens om minimaal 60% van de woningen onder de Opkoopbescherming te laten vallen te verwezenlijken:

“Ook in andere gemeentes komt de gekozen WOZ-waarde voor de opkoopbescherming neer op een bescherming van ongeveer 60 procent van de koopwoningvoorraad. Door deze keuze wordt 60% van de koopwoningen binnen het bereik van de opkoopbescherming gebracht en dat vindt het college een alleszins te verdedigen resultaat.”

Uitzonderingen en ontheffingen
Om de bouw van nieuwe woningen niet te frustreren en onder andere institutionele beleggers en corporaties meer ruimte te bieden heeft het college wel enkele ‘vrijstellingen’ opgenomen. Zo is de Opkoopbescherming niet van toepassing op nieuwbouwprojecten, en projecten die gericht zijn op de bouw van huurwoningen. Ook complexgewijze verkoop van minimaal 10 woningen wordt uitgezonderd van de Opkoopbescherming.

Daarnaast heeft het college, om bijvoorbeeld de werkzaamheden van maatschappelijke vastgoed partijen niet onmogelijk te maken, een lijst opgesteld met situaties waarin een ontheffing (logischerwijs) zal worden verleend of geweigerd. Dit betreft een niet-limitatieve lijst en deze zal dus verder aangevuld worden naarmate meer ervaring wordt opgedaan met de (effecten van de) Opkoopbescherming. In beginsel zal het college een ontheffing verlenen indien:

1. De woningen zijn gekocht door organisaties met een maatschappelijk gewenst doel;
2. De woningen zijn gekocht voor zorggerelateerde huur;
3. Het woningen boven winkels betreft;
4. Bij complexgewijze verkoop van 4 tot 9 woningen;

Ook heeft het college direct twee gevallen benoemd waarvoor zij in beginsel géén ontheffing zal verlenen:

1. Een woning die is aangekocht om te worden gerenoveerd;
2. Een woning die op een executieveiling is gekocht.

Vervolg
Amsterdam probeert nadrukkelijk de grenzen van de wettelijk gegeven bevoegdheden op te zoeken met de Opkoopbescherming. In juridische procedures – naar aanleiding van een geweigerde vergunning of opgelegde bestuurlijke boete – zal dan ook naar alle waarschijnlijkheid de rechtsgeldigheid van het stelsel worden betwist. Dat de Amsterdamse Opkoopbescherming in rechte standhoudt is dan ook geen gegeven.

Dit was een bijdrage van Jim Frielink, advocaat verbonden aan Hielkema & co.