'Projectontwikkelaar en belegger laten de WOZ links liggen en betalen te veel belasting’
Bent u als particulier of onderneming eigenaar van een vastgoedobject, dan wordt u ergens in de eerste paar maanden van het jaar aangeslagen voor de OZB. De kans is dus groot dat uw aanslagen recent op de deurmat zijn gevallen.
Het te betalen bedrag aan OZB komt tot stand door de vastgestelde WOZ-waarde (heffingsmaatstaf) te vermenigvuldigen met een vastgesteld percentage (tarief). Tegen dat laatste percentage hebben gewone burgers helaas niet veel in te brengen, maar bij het vermoeden dat de OZB dit jaar nogal in de papieren gaat lopen, kan de WOZ-waarde wel degelijk ter discussie gesteld worden.
De Wet WOZ gaat uit van de waarde in het economisch verkeer (lees: het bedrag waar koper en verkoper elkaar weten te vinden), waarbij er gewaardeerd wordt alsof alle rechten op de onroerende zaak in één hand zijn en de onroerende zaak onmiddellijk in gebruik te nemen is. Oftewel: ‘with no strings attached’. De gebruikelijke wijze om deze waarde ter discussie te stellen is door waardedrukkende omstandigheden aan te voeren. Denk aan de aanwezigheid van asbest, achterstallig onderhoud of een steile oprijlaan.
Waardedrukkende omstandigheden als deze kunnen worden aangevoerd omdat de waarde in het economisch verkeer meestal wordt herleid uit de verkoopprijzen van met het object vergelijkbare andere objecten (de vergelijkingsmethode). Enkel wanneer een te waarderen object toevalligerwijs ook rond de waardepeildatum verkocht is, moet ervan worden uitgegaan dat de waardedrukkende omstandigheden reeds tot uitdrukking zijn gekomen in de bedongen verkoopprijs – waar volgens de Hoge Raad dan ook het primaat ligt (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
Nu is voor woningen de vergelijkingsmethode in de praktijk de enige waarderingsmethode, maar voor niet-woningen (winkels, kantoren en bedrijfspanden) kan daarnaast ook van andere waarderingsmethoden gebruik gemaakt worden; zo noemt artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling naast de vergelijkingsmethode ook de huuwaardekapitalisatiemethode en de discounted-cashflowmethode (let wel: In de praktijk geldt deze opsomming slechts ter indicatie).
Heikel punt
Met betrekking tot laatstgenoemde moeten we echter meteen wijzen op een heikel punt: gezien het grote aantal variabelen is zij gemakkelijk manipuleerbaar. In de rechtspraak kan dit ertoe leiden dat deze methode niet geschikt wordt geacht om de waarde voor de OZB vast te stellen, omdat (bijvoorbeeld) slechts rekening wordt gehouden met een ‘langetermijnbelegger’ als potentiële koper, en niet met een speculatieve belegger die mogelijk bereid is meer te betalen (Hof Amsterdam 12 mei 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AA4235). We zullen ons in de voorkomende gevallen dus hoofdzakelijk moeten richten op de huurwaardekapitaliatiemethode.
Welnu, de huurwaardekapitalisatiemethode houdt in essentie in dat de bruto huurwaarde wordt gekapitaliseerd (vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor). De huurwaarde wordt afgeleid uit huurprijzen van vergelijkbare objecten die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De te hanteren kapitalisatiefactor komt daarentegen tot stand door de bruto koopsom te delen door de bruto jaarhuur [bij een koopsom van € 730.000 en een jaarhuur van € 82.000 komt de kapitalisatiefactor dan neer op 8,9], waardoor de heffingsambtenaar niet alleen over gerealiseerde huren, maar ook over gerealiseerde verkoopprijzen dient te beschikken. Aangezien het niet vaak voorkomt dat zowel de huurprijs als verkoopprijs omstreeks de waardepeildatum worden gerealiseerd, is de heffingsambtenaar genoodzaakt met minder perfecte combinaties te werken. En hoe minder perfect, hoe makkelijker te betwisten.
Het komt zelfs voor dat ook minder perfecte combinaties ontbreken, waardoor de heffingsambtenaar genoodzaakt is gebruik te maken van de bottom-up berekening. Deze alternatieve berekening van de kapitalisatiefactor neemt het nettorendement als uitgangspunt, berustende op de veronderstelling dat een belegger in commercieel vastgoed een rendement wil behalen dat minstens gelijk is aan een geheel risicovrije belegging, verhoogd met een zogeheten risico-opslag. Dit nettorendement wordt uiteraard ook nog beïnvloed door exploitatiekosten, leegstandrisico’s en rentestanden welke de heffingsambtenaar volgens de hoven van Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2004:AO6666) en Den Haag (ECLI:NL:GHSGR:2008:BE9198) bij zijn vaststelling moet onderbouwen. En dat speelt de burger natuurlijk ook weer in de kaart.
Het is zaak om de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen
Het is bij niet-woningen dus zaak de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen – net zoals het de heffingsambtenaar volgens de Almelose rechtbank vrij staat de volgens hem meest geschikte wijze van waardebepaling te hanteren (Rb. Almelo 5 januari 2021, ECLI:NL:RBALM:2012:BV0877) – en de gekozen methode vervolgens foutloos en/of beter dan de heffingsambtenaar toe te passen. Een frappant voorbeeld waarin dit aan beide zijden niet soepel verliep, diende in 2019 voor ons hoofdstedelijk hof (ECLI:NL:GHAMS:2019:1261). In deze zaak slaagde de heffingsambtenaar er niet in de waarde door toepassing van de vergelijkingsmethode goed te onderbouwen; belanghebbende slaagde er daarentegen ook niet in de waarde met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode goed te onderbouwen. Daarom ontkwam het hof er niet aan de waarde schattenderwijs vast te stellen. Als de rechter gaat schatten, is dat altijd in het belang van de belastingbetaler. Tel uw zegeningen dus.
Dit was een bijdrage van mrs. G.P. Raats en B. de Jong (foto inzet), verbonden als procesjuristen bij wozverminderen.nl. Wozverminderen.nl begeleidt particulieren, beleggers en bedrijven met zakelijk vastgoed in het verlagen van de WOZ-waarde.
Laatste nieuws
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.