'Projectontwikkelaar en belegger laten de WOZ links liggen en betalen te veel belasting’
Bent u als particulier of onderneming eigenaar van een vastgoedobject, dan wordt u ergens in de eerste paar maanden van het jaar aangeslagen voor de OZB. De kans is dus groot dat uw aanslagen recent op de deurmat zijn gevallen.
Het te betalen bedrag aan OZB komt tot stand door de vastgestelde WOZ-waarde (heffingsmaatstaf) te vermenigvuldigen met een vastgesteld percentage (tarief). Tegen dat laatste percentage hebben gewone burgers helaas niet veel in te brengen, maar bij het vermoeden dat de OZB dit jaar nogal in de papieren gaat lopen, kan de WOZ-waarde wel degelijk ter discussie gesteld worden.
De Wet WOZ gaat uit van de waarde in het economisch verkeer (lees: het bedrag waar koper en verkoper elkaar weten te vinden), waarbij er gewaardeerd wordt alsof alle rechten op de onroerende zaak in één hand zijn en de onroerende zaak onmiddellijk in gebruik te nemen is. Oftewel: ‘with no strings attached’. De gebruikelijke wijze om deze waarde ter discussie te stellen is door waardedrukkende omstandigheden aan te voeren. Denk aan de aanwezigheid van asbest, achterstallig onderhoud of een steile oprijlaan.
Waardedrukkende omstandigheden als deze kunnen worden aangevoerd omdat de waarde in het economisch verkeer meestal wordt herleid uit de verkoopprijzen van met het object vergelijkbare andere objecten (de vergelijkingsmethode). Enkel wanneer een te waarderen object toevalligerwijs ook rond de waardepeildatum verkocht is, moet ervan worden uitgegaan dat de waardedrukkende omstandigheden reeds tot uitdrukking zijn gekomen in de bedongen verkoopprijs – waar volgens de Hoge Raad dan ook het primaat ligt (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
Nu is voor woningen de vergelijkingsmethode in de praktijk de enige waarderingsmethode, maar voor niet-woningen (winkels, kantoren en bedrijfspanden) kan daarnaast ook van andere waarderingsmethoden gebruik gemaakt worden; zo noemt artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling naast de vergelijkingsmethode ook de huuwaardekapitalisatiemethode en de discounted-cashflowmethode (let wel: In de praktijk geldt deze opsomming slechts ter indicatie).
Heikel punt
Met betrekking tot laatstgenoemde moeten we echter meteen wijzen op een heikel punt: gezien het grote aantal variabelen is zij gemakkelijk manipuleerbaar. In de rechtspraak kan dit ertoe leiden dat deze methode niet geschikt wordt geacht om de waarde voor de OZB vast te stellen, omdat (bijvoorbeeld) slechts rekening wordt gehouden met een ‘langetermijnbelegger’ als potentiële koper, en niet met een speculatieve belegger die mogelijk bereid is meer te betalen (Hof Amsterdam 12 mei 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AA4235). We zullen ons in de voorkomende gevallen dus hoofdzakelijk moeten richten op de huurwaardekapitaliatiemethode.
Welnu, de huurwaardekapitalisatiemethode houdt in essentie in dat de bruto huurwaarde wordt gekapitaliseerd (vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor). De huurwaarde wordt afgeleid uit huurprijzen van vergelijkbare objecten die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De te hanteren kapitalisatiefactor komt daarentegen tot stand door de bruto koopsom te delen door de bruto jaarhuur [bij een koopsom van € 730.000 en een jaarhuur van € 82.000 komt de kapitalisatiefactor dan neer op 8,9], waardoor de heffingsambtenaar niet alleen over gerealiseerde huren, maar ook over gerealiseerde verkoopprijzen dient te beschikken. Aangezien het niet vaak voorkomt dat zowel de huurprijs als verkoopprijs omstreeks de waardepeildatum worden gerealiseerd, is de heffingsambtenaar genoodzaakt met minder perfecte combinaties te werken. En hoe minder perfect, hoe makkelijker te betwisten.
Het komt zelfs voor dat ook minder perfecte combinaties ontbreken, waardoor de heffingsambtenaar genoodzaakt is gebruik te maken van de bottom-up berekening. Deze alternatieve berekening van de kapitalisatiefactor neemt het nettorendement als uitgangspunt, berustende op de veronderstelling dat een belegger in commercieel vastgoed een rendement wil behalen dat minstens gelijk is aan een geheel risicovrije belegging, verhoogd met een zogeheten risico-opslag. Dit nettorendement wordt uiteraard ook nog beïnvloed door exploitatiekosten, leegstandrisico’s en rentestanden welke de heffingsambtenaar volgens de hoven van Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2004:AO6666) en Den Haag (ECLI:NL:GHSGR:2008:BE9198) bij zijn vaststelling moet onderbouwen. En dat speelt de burger natuurlijk ook weer in de kaart.
Het is zaak om de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen
Het is bij niet-woningen dus zaak de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen – net zoals het de heffingsambtenaar volgens de Almelose rechtbank vrij staat de volgens hem meest geschikte wijze van waardebepaling te hanteren (Rb. Almelo 5 januari 2021, ECLI:NL:RBALM:2012:BV0877) – en de gekozen methode vervolgens foutloos en/of beter dan de heffingsambtenaar toe te passen. Een frappant voorbeeld waarin dit aan beide zijden niet soepel verliep, diende in 2019 voor ons hoofdstedelijk hof (ECLI:NL:GHAMS:2019:1261). In deze zaak slaagde de heffingsambtenaar er niet in de waarde door toepassing van de vergelijkingsmethode goed te onderbouwen; belanghebbende slaagde er daarentegen ook niet in de waarde met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode goed te onderbouwen. Daarom ontkwam het hof er niet aan de waarde schattenderwijs vast te stellen. Als de rechter gaat schatten, is dat altijd in het belang van de belastingbetaler. Tel uw zegeningen dus.
Dit was een bijdrage van mrs. G.P. Raats en B. de Jong (foto inzet), verbonden als procesjuristen bij wozverminderen.nl. Wozverminderen.nl begeleidt particulieren, beleggers en bedrijven met zakelijk vastgoed in het verlagen van de WOZ-waarde.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.