'Projectontwikkelaar en belegger laten de WOZ links liggen en betalen te veel belasting’

Bent u als particulier of onderneming eigenaar van een vastgoedobject, dan wordt u ergens in de eerste paar maanden van het jaar aangeslagen voor de OZB. De kans is dus groot dat uw aanslagen recent op de deurmat zijn gevallen.

Het te betalen bedrag aan OZB komt tot stand door de vastgestelde WOZ-waarde (heffingsmaatstaf) te vermenigvuldigen met een vastgesteld percentage (tarief). Tegen dat laatste percentage hebben gewone burgers helaas niet veel in te brengen, maar bij het vermoeden dat de OZB dit jaar nogal in de papieren gaat lopen, kan de WOZ-waarde wel degelijk ter discussie gesteld worden.

De Wet WOZ gaat uit van de waarde in het economisch verkeer (lees: het bedrag waar koper en verkoper elkaar weten te vinden), waarbij er gewaardeerd wordt alsof alle rechten op de onroerende zaak in één hand zijn en de onroerende zaak onmiddellijk in gebruik te nemen is. Oftewel: ‘with no strings attached’. De gebruikelijke wijze om deze waarde ter discussie te stellen is door waardedrukkende omstandigheden aan te voeren. Denk aan de aanwezigheid van asbest, achterstallig onderhoud of een steile oprijlaan.

Waardedrukkende omstandigheden als deze kunnen worden aangevoerd omdat de waarde in het economisch verkeer meestal wordt herleid uit de verkoopprijzen van met het object vergelijkbare andere objecten (de vergelijkingsmethode). Enkel wanneer een te waarderen object toevalligerwijs ook rond de waardepeildatum verkocht is, moet ervan worden uitgegaan dat de waardedrukkende omstandigheden reeds tot uitdrukking zijn gekomen in de bedongen verkoopprijs – waar volgens de Hoge Raad dan ook het primaat ligt (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

Nu is voor woningen de vergelijkingsmethode in de praktijk de enige waarderingsmethode, maar voor niet-woningen (winkels, kantoren en bedrijfspanden) kan daarnaast ook van andere waarderingsmethoden gebruik gemaakt worden; zo noemt artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling naast de vergelijkingsmethode ook de huuwaardekapitalisatiemethode en de discounted-cashflowmethode (let wel: In de praktijk geldt deze opsomming slechts ter indicatie).

Heikel punt
Met betrekking tot laatstgenoemde moeten we echter meteen wijzen op een heikel punt: gezien het grote aantal variabelen is zij gemakkelijk manipuleerbaar. In de rechtspraak kan dit ertoe leiden dat deze methode niet geschikt wordt geacht om de waarde voor de OZB vast te stellen, omdat (bijvoorbeeld) slechts rekening wordt gehouden met een ‘langetermijnbelegger’ als potentiële koper, en niet met een speculatieve belegger die mogelijk bereid is meer te betalen (Hof Amsterdam 12 mei 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AA4235). We zullen ons in de voorkomende gevallen dus hoofdzakelijk moeten richten op de huurwaardekapitaliatiemethode.

Welnu, de huurwaardekapitalisatiemethode houdt in essentie in dat de bruto huurwaarde wordt gekapitaliseerd (vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor). De huurwaarde wordt afgeleid uit huurprijzen van vergelijkbare objecten die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De te hanteren kapitalisatiefactor komt daarentegen tot stand door de bruto koopsom te delen door de bruto jaarhuur [bij een koopsom van € 730.000 en een jaarhuur van € 82.000 komt de kapitalisatiefactor dan neer op 8,9], waardoor de heffingsambtenaar niet alleen over gerealiseerde huren, maar ook over gerealiseerde verkoopprijzen dient te beschikken. Aangezien het niet vaak voorkomt dat zowel de huurprijs als verkoopprijs omstreeks de waardepeildatum worden gerealiseerd, is de heffingsambtenaar genoodzaakt met minder perfecte combinaties te werken. En hoe minder perfect, hoe makkelijker te betwisten.

Het komt zelfs voor dat ook minder perfecte combinaties ontbreken, waardoor de heffingsambtenaar genoodzaakt is gebruik te maken van de bottom-up berekening. Deze alternatieve berekening van de kapitalisatiefactor neemt het nettorendement als uitgangspunt, berustende op de veronderstelling dat een belegger in commercieel vastgoed een rendement wil behalen dat minstens gelijk is aan een geheel risicovrije belegging, verhoogd met een zogeheten risico-opslag.  Dit nettorendement wordt uiteraard ook nog beïnvloed door exploitatiekosten, leegstandrisico’s en rentestanden welke de heffingsambtenaar volgens de hoven van Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2004:AO6666) en Den Haag (ECLI:NL:GHSGR:2008:BE9198) bij zijn vaststelling moet onderbouwen. En dat speelt de burger natuurlijk ook weer in de kaart.

Het is zaak om de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen
Het is bij niet-woningen dus zaak de meest gunstige waarderingsmethode te kiezen – net zoals het de heffingsambtenaar volgens de Almelose rechtbank vrij staat de volgens hem meest geschikte wijze van waardebepaling te hanteren (Rb. Almelo 5 januari 2021, ECLI:NL:RBALM:2012:BV0877) – en de gekozen methode vervolgens foutloos en/of beter dan de heffingsambtenaar toe te passen. Een frappant voorbeeld waarin dit aan beide zijden niet soepel verliep, diende in 2019 voor ons hoofdstedelijk hof (ECLI:NL:GHAMS:2019:1261). In deze zaak slaagde de heffingsambtenaar er niet in de waarde door toepassing van de vergelijkingsmethode goed te onderbouwen; belanghebbende slaagde er daarentegen ook niet in de waarde met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode goed te onderbouwen. Daarom ontkwam het hof er niet aan de waarde schattenderwijs vast te stellen. Als de rechter gaat schatten, is dat altijd in het belang van de belastingbetaler. Tel uw zegeningen dus.

Dit was een bijdrage van mrs. G.P. Raats en B. de Jong (foto inzet), verbonden als procesjuristen bij wozverminderen.nl. Wozverminderen.nl begeleidt particulieren, beleggers en bedrijven met zakelijk vastgoed in het verlagen van de WOZ-waarde.