RaboResearch: huizenmarkt blijft ook dit jaar oververhit

De Nederlandse huizenprijzen stijgen dit jaar ook met dubbele cijfers en de woningmarkt gaat voorlopig niet afkoelen. In 2022 worden koopwoningen gemiddeld 17,3% duurder en in 2023 5,5%.

Doordat er bijna geen huizen meer te koop staan, neemt het aantal transacties in 2022 af tot circa 191.000 om in 2023 weer wat aan te trekken, tot ongeveer 198.000 verkochte woningen. Uiteraard zijn deze voorspellingen door de gevolgen van de oorlog voor de Nederlandse economie met grote onzekerheid omgeven. Dat schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt. 

In januari 2022 waren bestaande koophuizen 21,1 procent duurder dan in dezelfde maand het jaar ervoor. Dat is een historische stijging, vertelt woningmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch. “Sinds 1977 zijn de huizenprijzen in ons land niet meer zo hard gestegen. De uitzonderlijke oververhitting van de woningmarkt wordt nog duidelijker als we naar de prijsstijging in euro’s kijken. Huizenkopers betalen inmiddels 75.000 euro meer voor hun huis dan degenen die een jaar eerder een huis kochten. Jan Modaal heeft nu twee volledige jaarsalarissen nodig om het tempo op de woningmarkt bij te benen.”

Ramingen naar boven bijgesteld
Groot voorziet dat de huizenprijzen dit jaar nog hard blijven stijgen. Voor hem en zijn collega’s reden om hun voorspellingen voor dit en volgend jaar bij te stellen. “Omdat de huizenprijzen harder zijn toegenomen dan eerder verwacht, hebben we onze raming verhoogd. De krapte op de huizenmarkt en de lage werkloosheid versterken de druk op de huizenprijzen. Toch verwachten we dat deze in de loop van dit jaar minder uitbundig gaan stijgen. Dit komt doordat de economie naar verwachting minder hard groeit dan in de afgelopen jaren. Ook dalen de kapitaalmarktrentes al een tijdje niet meer, wat gevolgen heeft voor de hypotheekrente. Een hogere hypotheekrente heeft een drukkend effect op de huizenprijzen. Al met al verwachten we dat bestaande koophuizen dit jaar gemiddeld 17,3 procent duurder worden dan in 2021. Voor 2023 voorzien we een gemiddelde huizenprijsstijging van 5,5 procent.”

De oorlog in Oekraïne zorgt volgens de woningmarkteconoom niet direct voor een omslag op de Nederlandse huizenmarkt. Groot: “Maar deze zorgt er wel voor dat de huizenprijzen minder hard toenemen door de impact van de oorlog op de Nederlandse economie. Zo stijgen de prijzen in de winkels en aan de pomp flink. Dit tast de koopkracht van consumenten aan, waardoor zij minder geld overhouden voor de maandelijkse woonlasten. Huizenkopers hebben zo rekening te houden met een lager woonbudget. Door de oorlog wordt ook de kans op een recessie groter. Als de economie inderdaad in zwaarder weer terecht komt, dan stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk minder hard dan we nu voorzien.”

Koophuizen worden dit jaar vooral duurder in Zeeland en in het midden en noordoosten van het land, gaat Groot verder. “In die regio’s stijgen de huizenprijzen met meer dan 20 procent. In Zuid-Holland en West-Brabant groeien de huizenprijzen met 15 à 16 procent duidelijk minder hard. In lijn met onze landelijke verwachting stijgen de huizenprijzen in 2023 in alle regio’s minder sterk.”

Steeds minder huizen verkocht
Momenteel worden in ons land steeds minder huizen verkocht. In januari van dit jaar waren er bijvoorbeeld maar 14.053 transacties. “Het is lang geleden dat het er zo weinig waren. Zulke aantallen zagen we vooral tijdens de crisisjaren van 2008–2013. Dat er minder huizen worden verkocht, wijst niet op een verandering in het sentiment bij huizenkopers. Huizen worden juist ontzettend snel verkocht en er woedt een heftige biedstrijd. Daarbij gaan huizen soms ver boven de vraagprijs weg. De daling van het aantal verkopen lijkt dus vooral het gevolg van de enorme krapte op de huizenmarkt.”

Hierdoor en door de achterblijvende nieuwbouwproductie zullen dit jaar naar verwachting nog maar 191.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen, denkt Groot. “Dat zijn er 35.000 minder dan in 2021, toen nog ruim 226.000 bestaande koophuizen werden verkocht. Voor 2023 verwachten we enig herstel en gaan we uit van 198.000 verkopen.”