Binnen 10 jaar 1 miljoen nieuwe woningen? Bouw buiten de stad!

Om het doel van een miljoen woningen in de komende tien jaar te halen, kan niet slechts naar binnenstedelijke ontwikkeling in de grote stad worden gekeken. Dit concludeert onderzoeksbureau Republiq in een onderzoek in opdracht van WoningBouwersNL naar locaties voor woningbouw in de komende 10 jaar.

Het is niet eenvoudig om voldoende locaties voor een miljoen nieuwe huizen te vinden. Met name als je bedenkt dat er in de afgelopen 10 jaar gemiddeld slechts 56.500 woningen per jaar bij zijn gekomen. In haar onderzoek concludeert Republiq op basis van grootschalige data-analyses, expertinterviews en een enquête onder marktpartijen dat er in de huidige plannen genoeg ruimte te vinden is voor 1 miljoen woningen.

Maar, zo legt het onderzoek bloot, dan zal er wel overal in Nederland bijgebouwd moeten worden; zowel in grote, als in kleine gemeenten, maar voorál in middelgrote regio’s. Maar liefst 45% van de woningbouw zal de komende 10 jaar daar moeten landen om de doelen te halen.

Om een realistische inschatting te kunnen maken van de haalbaarheid van woningbouw op alle beschikbare locaties bestudeerde Republiq bestaande plannen nauwkeurig, en bracht zij de historische woningbouwproductie in kaart, om zo een realistisch beeld te schetsen van de mogelijke productie de komende 10 jaar.

“Dit onderzoek laat duidelijk zien dat de focus op alléén binnenstedelijk bouwen losgelaten zal moeten worden: minimaal 36% van alle woningen zal buiten de stad gebouwd moeten worden wanneer we het miljoen willen halen”, aldus Coen van Rooyen, algemeen directeur van WoningBouwersNL.

Transformatie is beperkt
Ook doet het onderzoek een aantal minder gebruikelijke beleidsaanbevelingen. Zo blijkt uit het rapport dat de capaciteit om via transformatie tot nieuwe woningen te komen, vrij beperkt is. Uit de transformatie van kantoren kunnen de komende 10 jaar nog 15.000 woningen ontstaan, terwijl het kabinet rekent op 150.000. “De ambitie op dat vlak is compleet onrealistisch als je naar de cijfers kijkt”.

In de transformatie van maatschappelijk vastgoed ontstaan daarentegen kansen. Zo dalen bijvoorbeeld de komende jaren door de vergrijzing de leerlingenaantallen, waardoor scholen en sportvoorzieningen (gebouwen maar vooral ook velden) leeg komen te staan. Ook hebben veel gemeenten commercieel vastgoed in bezit dat ze willen afstoten. Op deze plekken ontstaat ruimte voor minimaal 62.000 woningen. Dit is bovendien relatief eenvoudig voor gemeenten te bewerkstelligen, omdat deze plekken vrijwel altijd in bezit van lokale overheden zijn. “Juist op deze plekken kunnen gemeenten snel aan de slag om de woningbouw te versnellen!”

Volgens het onderzoek zal de binnenstedelijke woningbouwproductie de komende jaren vooral bestaan uit herstructurering van verouderde industrie en wijken. Dit leidt mogelijk tot 272.000 nieuwe woningen. Door extra huizen toe te voegen aan woonwijken waar al veel groen aanwezig is kunnen maar liefst 244.000 woningen worden gerealiseerd. De kanttekening hierbij is echter dat er vooral in kleine en middelgrote gemeenten hiervoor weinig ruimte is: op die plekken kan respectievelijk slechts 43% en 40% van de woningbouw binnenstedelijk plaats vinden.