Oorlog straks ook voelbaar in Nederlandse vastgoedsector

De invasie van Rusland in Oekraïne gaan we zonder twijfel merken in de Nederlandse economie. Vooral de stijgende energieprijzen en de ingeperkte exportmogelijkheden zullen de verwachte groei afremmen of zelfs omslaan in krimp. Ook de vastgoedsector blijft niet ongeschonden. De combinatie van hoge inflatie en lagere consumentenbestedingen heeft vooral grote invloed op winkelvastgoed en woningbouw.

De VS, de EU en een aantal andere landen hebben sancties afgekondigd tegen Rusland. Die waren in eerste instantie gericht tegen politici en andere prominente personen met invloed op de regering, zoals een reisverbod en bevriezing van tegoeden. Daarnaast zijn er exportbeperkingen voor wapens en andere apparatuur en technologie die militair kunnen worden gebruikt. Daar bovenop zijn er financiële beperkingen. De laatste grote sanctie is een gedeeltelijke afsluiting van betalingssysteem Swift, waardoor internationaal betalingsverkeer voor Russen steeds moeilijker wordt. Ook zijn de tegoeden van de Russische Centrale Bank in het buitenland bevroren. Rusland heeft op dit moment nog geen tegensancties genomen.

Recessie raakt vastgoedsector
Het succes van de vastgoedsector is sterk verweven met de economie. Wanneer het economisch voor de wind gaat, gaat het goed met de waarde van het vastgoed en andersom. Een eventuele recessie zal daarom ook de vastgoedsector raken. De ontwikkelingen volgen zich op dit moment in recordtempo op, wat ervoor zorgt dat er veel schommelingen op de markt zijn. De VIX-index – die de toekomstige volatiliteit in de markt meet – staat op een hoog niveau. Door deze volatiliteit is het te vroeg om te voorspellen hoe groot de kans is op een recessie in Nederland, maar het staat vast dat de Nederlandse economie wordt geraakt door de gevolgen van de sancties.

Energieprijzen geven risico op domino-effect
De grootste, toekomstbepalende factor zijn de energieprijzen. Ongeveer 25% van het gas dat hier wordt verbruikt, komt uit Rusland. Voor veel andere Europese landen ligt het percentage hoger en is de afhankelijkheid nog groter. Uit onderzoek van The Economist blijkt dat Hongarije, Tsjechië en Letland volledig afhankelijk zijn van Russisch gas. Ook de afhankelijkheid van Italië (43%) en Duitsland (65%) is aanzienlijk.

Na de inval in Oekraïne stegen de energieprijzen direct. Dat raakt uiteindelijk iedereen. Het consumentenvertrouwen daalt door de schrikwekkende cijfers 'aan de pomp' en dat leidt weer tot lagere bestedingen. Zo kunnen de hoge energieprijzen een groot domino-effect krijgen in de economie.

Zo ver is het nog niet. Ongeveer de helft van de consumenten heeft een vast energiecontract, waardoor de gestegen prijzen niet meteen leiden tot hogere kosten. Wel bestaat de kans dat consumenten alvast op de rem trappen, omdat de energieprijzen doorwerken in veel andere levensbehoeften, zoals de voedselvoorziening. Sectoren zoals de tuinbouw en industrie berekenen de hoge energieprijzen door aan de consument en dat is merkbaar aan de kassa. Daarnaast is Oekraïne een belangrijke exporteur van voedsel. In 2021 kwam weliswaar slechts 0,4% van de geïmporteerde goederen uit Oekraïne, maar voor granen loopt dit op tot 9% en voor maïs zelfs tot 41%.

Rente blijft voorlopig laag
Door de stijgende energieprijzen was de inflatie in januari al gestegen tot een recordhoogte van 6,4%. Door de invasie in Oekraïne loopt de inflatie verder op en deze zal voorlopig ook niet dalen. Normaal gesproken kan de rente stijgen door hoge inflatie, omdat een hoge rente bedrijvigheid afremt. Dat zorgt voor lagere inflatie.

Gunstig voor de vastgoedsector is dat de ECB door de invasie in Oekraïne waarschijnlijk langer zal wachten om de rente te verhogen, omdat de economische situatie hiervoor te onzeker is. Mogelijk zal de centrale bank juist extra stimuleringsmaatregelen nemen om de rente laag te houden. Hierdoor blijft de rente waarschijnlijk langer laag. Dit effect kan worden versterkt doordat staatsobligaties als veilige haven worden beschouwd door beleggers in onzekere tijden.

Hogere bouwkosten
Ontwikkelaars en aannemers krijgen te maken met verder oplopende grondstofprijzen, waardoor de bouwkosten nog hoger worden. Vanuit Rusland worden verschillende bouwgrondstoffen geïmporteerd. De import vanuit Rusland bedraagt 3,5% van de totale import. Ruim 13% van bepaalde typen hout komt uit Rusland, 32% van de import van koper en 25% van de import van nikkel. Ingots – gegoten blokken staal – komen zelfs voor 42% uit Rusland. De kans bestaat dat deze producten lastiger naar Nederland te importeren zijn, wat de prijzen opdrijft. En juist de staalprijzen lagen al erg hoog.

Gevolgen voor sectoren
Al deze effecten zorgen voor uitdagingen in de vastgoedsector. Door de verder stijgende bouwkosten wordt het een grote uitdaging om nieuwbouwprojecten financieel rond te krijgen, wat vooral erg slecht nieuws is voor de al zo krappe woningmarkt. De materiaalkosten van nieuwbouwwoningen stegen in de periode tussen oktober 2021 en januari 2022 al met zo’n 12,5% en in 2022 lopen ze verder op.

De lagere consumentenbestedingen en het lagere consumentenvertrouwen zijn vooral direct voelbaar in de detailhandel. Consumenten kunnen door de onzekerheid grote uitgaven uitstellen, zeker nu zij verwachten dat hun energierekening omhoog zal gaan. Hierdoor is er kans op meer winkelleegstand.

Voor kantoren is er voorlopig geen grote dreiging, maar een potentiële recessie kan op de langere termijn leiden tot minder kantorenvraag door een stijgende werkloosheid. Vooralsnog staat het aantal vacatures echter op een recordniveau.

De sluitingen van de luchtruimen voor Russische vliegtuigen heeft effect op de toerismebranche, en dus gevolgen voor hotels. In 2021 kwamen 25.000 Russen naar Nederlandse hotels, 1,4% van het totaal aantal gasten. Zij waren goed voor 1,6% van de overnachtingen. Daarbij komt dat veel vluchten tussen Europa en Azië flink om moeten vliegen en daardoor worden gecanceld.

Voor logistiek vastgoed lijken de gevolgen mee te vallen, ondanks dat de internationale handel beperkt wordt door de invasie. Logistiek vastgoed is in Nederland steeds afhankelijker geworden van binnenlandse e-commerce zoals boodschappen.

Eerder van het gas af?
De afhankelijkheid van Rusland in onze energieconsumptie wordt momenteel kritisch tegen het licht gehouden. Dat geeft extra druk om de energietransitie te versnellen. De verduurzaming van gebouwen kan én moet hier onderdeel van zijn.


 

Dit was een bijdrage van Madeline Buijs, Chief Economist & Head of Research bij Colliers.