Supermarkten: gaat online het winnen van de fysieke winkel?

De huidige supermarktcultuur in Nederland is aan het veranderen. Wat is de invloed hiervan op het vastgoed? VJ sprak hierover met Léon Vié van P3 Logistic Parks en Huib Boissevain, CEO bij vastgoedbelegger Annexum.

Gevestigde merken zoals Albert Heijn en Jumbo zijn naast de traditionele winkels ook steeds meer hun pijlen gaan richten op het bezorgen en afhalen van de boodschappen. De relatief nieuwe speler Picnic richt zich louter op het brengen van online bestelde boodschappen door elektronische autootjes vanuit hubs aan de rand van de steden. En wie heel snel een kleine boodschap nodig heeft, kan zich richten tot flitsbezorgers zoals Gorillas, Flink en Getir, die vanuit hun darkstores (microdistributiecentra te herkennen aan de afgeplakte ramen) in de binnensteden die alleen toegankelijk zijn voor de bezorgers) binnen luttele minuten de boodschappen per fiets komen brengen. Kortom: de traditionele supers hebben er in korte tijd behoorlijk wat concurrentie bij gekregen.

Het online kopen van voedsel heeft mede door corona een enorme vlucht genomen
Dit beaamt ook Léon Vié, Managing Director Nederland & België bij P3 Logistic Park: “De toekomst van winkelen is online - en dat geldt zowel voor non-food als voor foodproducten. Voor consumenten die gewend zijn geraakt aan het gemak van flexibel thuiswinkelen, worden fysieke winkels steeds minder populair.” Over dit laatste punt zijn de meningen overigens verdeeld. Verderop in dit artikel wordt hier verder aandacht aan besteed.

Vié: “Tijdens de coronacrisis is het online kopen van voedsel een succesmodel geworden. Uit onderzoek van managementadviesbureau EY Parthenon blijkt dat wereldwijd 37% van de consumenten denkt dat de manier waarop zij winkelen op de lange termijn zal veranderen, 39% zegt meer online te gaan winkelen voor producten die zij voorheen in de winkel kochten.”

De samenwerking van de Nederlandse supermarkt Jumbo en bezorgbedrijf Gorillas is het meest recente voorbeeld van een gevestigde speler die werkt aan het vergroten van de bestaande capaciteit en het uitbreiden van zijn bevoorradingsinfrastructuur. Vié: “Op middellange termijn verwacht ik dat veel vertegenwoordigers van de detail- en groothandel willen profiteren van de kansen die online zakendoen biedt – en eigen structuren zullen opzetten of gaan samenwerken met bezorgdiensten en logistieke bedrijven.”

Logistieke uitdaging ligt bij duurzaamheid
"Logistiek speelt een belangrijke rol in deze trend, aangezien er momenteel veel nieuwe leveringskanalen opkomen, zoals Click+Collect, Drives, Pick-up-Points, hubs, darkstores enz. Dit alles economisch, flexibel en vooral duurzaam doen wordt een van de grootste uitdagingen voor logistieke bedrijven in de komende jaren. Aangezien de rit van de klant naar de winkel alleen al verantwoordelijk is voor 30% van de klimaatimpact van winkelen, kan e-commerce een aanzienlijk groen voordeel hebben in vergelijking tot stationaire handel. Uit onderzoek blijkt dat de CO2-uitstoot per verkocht artikel in de stationaire handel gemiddeld 2,3 keer hoger ligt dan in de e-handel. Daar zijn tal van redenen voor: minder winkels betekent een lager elektriciteitsverbruik, goederen worden gebundeld op de last mile, klanten rijden niet meer met hun eigen auto naar de winkels, enz. Bij P3 denken we dat bezorgdiensten voor supermarkten een grote kans kunnen bieden voor groenere steden. Steden als Amsterdam of Rotterdam zijn echter overspoeld door bezorgdiensten en het is belangrijk om de overlast die bewoners ervaren in de buurt van darkstores strategisch aan te pakken."

“Bij P3 beschouwen we de logistieke sector al langer als een essentieel onderdeel van retail en dus zijn we ervan overtuigd dat we retailers op korte en lange termijn belangrijke ondersteuning kunnen bieden – in de hele supply chain. Wij zien grote kansen in Urban Logistics en willen de retailsector ondersteunen met innovatieve ideeën. Dit vereist ook dat logistieke vastgoedontwikkelaars bereid zijn om te veranderen en nieuwe, overtuigende concepten te ontwikkelen. De grootste uitdaging is het gebrek aan ruimte in steden. Het ombouwen van leegstaande winkelruimte is voor ons dan ook een van de meest veelbelovende trends. Leegstaande winkelcentra of zogeheten ghost malls beschikken over de essentiële bouwkundige voorzieningen en zijn goed ontsloten wat het vervoer betreft. Zij bieden daarom ideale voorwaarden om onnodig grondgebruik ten gevolge van toenemende logistieke eisen te vermijden en de logistieke processen voor last mile delivery te optimaliseren”, aldus Vié tot slot.

Aantal fysieke supermarkten groeit en worden steeds groter
Maar ondanks dat de verschillende online boodschappendiensten bezig zijn aan een opmars lijkt dit vooralsnog nog geen effect te hebben op nieuwe fysieke supermarktontwikkelingen. Zo bouwen onder andere Albert Heijn en hun franchisenemers steeds grotere winkels of breiden bestaande filialen uit. Zo ook recent in Haarlem waar het afgelopen jaar in een straal van enkele kilometers twee AH vestigingen werden uitgebreid en vernieuwd tot bijna AH XL-afmetingen en er ook nog een volledig nieuw filiaal van 2.100 m2 met parkeergarage werd bijgebouwd.

Ook supermarktketen Dirk van den Broek gaf onlangs nog aan het aantal vestigingen te willen uitbreiden. Met oog op de woningbouwopgave waarvoor Nederland staat, is dat ook niet zo vreemd. Tot 2030 wil men 1 miljoen woningen bij bouwen. Daar horen ook algemene voorzieningen en ontmoetingsplekken bij. De supermarkt kan beide bieden.

Fysieke winkels en online kunnen naast elkaar bestaan
Huib Boissevain, CEO van vastgoedbelegger Annexum ziet ook dat de ontwikkelingen in het supermarktlandschap in beweging zijn, maar ziet eveneens dat fysiek en online naast elkaar kunnen bestaan. "Naast het feit dat de meeste mensen echt willen zien wat zij kopen is het ook nog steeds een ontmoetingsplek. De meeste grote supermarkten zie je gemiddeld eens in de zeven jaar een rebranding doorvoeren om te kunnen blijven voldoen aan de veranderende wensen van de klant. Zo is vers eten, soms zelfs bereid in de supermarkt, bezig aan een opmars. Dat is ook de reden waarom de supermarkten meer vierkante meters nodig hebben”, aldus Boissevain.

Ook een toename van kleinere supers
Naast de, voor Nederlandse begrippen, grotere supermarkten ziet Boissevain ook een toename van de kleinere city-varianten in de steden, met een beperkter aanbod en meer to-go producten. De supermarkt is volgens Boissevain ‘here to stay’. Hoewel de kosten voor de fysieke winkels hoger liggen dan voor de online supers, ligt de omzet ook hoger. “Online supermarkten kennen het fenomeen ‘impulsaankopen’ niet, omdat de klant niet geprikkeld wordt door de schappen waar hij of zij langsloopt of de geur van vers gebakken brood ruikt. Dat is ook de reden waarom de gemiddelde kassabon in de fysieke winkels hoger uitkomt dan bij de online diensten.”

Kijkend naar de nieuw te bouwen wijken ziet Boissevain dat gemeenten zich nog te vaak blind staren op de woningbouw en geen rekening houden met de algemene voorzieningen die nodig zijn, zoals winkels en een goede infrastructuur en verbindingen. En ook ontwikkelaars laten dit nog te vaak liggen, omdat een winkel pas rendabel is wanneer de wijk klaar is. Toch is Boissevain positief over de toekomst van de supermarkt en is er klaar voor om het aantal supermarktbeleggingen van Annexum de komende tijd nog uit te breiden.