Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering
Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad, in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen, dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horecaondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent.
In deze bijdrage staat advocaat vastgoedrecht Dirk van den Berg stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.
Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.
Verdeling van de pijn
Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.
Reparatie via vastelastenmethode - in principe per maand
De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:
- Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.
N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.
- Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.
N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.
- Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.
- Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.
N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.
Toepassingsbereik
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.
Bijzondere situaties
Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.
Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden. De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.
Dit artikel is geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act Fort Advocaten: een middelgrote advocatenkantoor in Amsterdam, gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht.
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.