Column Bardo van Hoogen: Nieuwe bezems vegen schoon 

Het begrip politiek haalbaar is één van de mooiste Haagse begrippen. Het wil zeggen dat je niet met de best mogelijke oplossing voor een probleem komt, maar met een oplossing die draagvlak heeft (ook alweer zo’n mooie Binnenhof term). Vandaar dat er ook nooit een goede oplossing is gekomen voor de fileproblematiek. Want rekeningrijden, een effectieve manier om rijgedrag aan en bij te sturen, is al decennialang een opmaat voor politieke zelfmoord. Met de woningcrisis wordt net zo omgegaan. Daar zal Hugo de Jonge niks aan kunnen veranderen.

Natuurlijk vol goede moed gestart in Rutte IV als minister van Volkshuisvesting, om de op hol geslagen huizenmarkt weer in het gareel te krijgen. Met een stevig voornemen de regierol op zich te nemen, omdat er veel te lang is gedacht dat de markt wel tot een oplossing zou komen. Stoere taal die onwillekeurig doen denken aan die oertijd van corona, waarin Hugo samen met Mark het virus er wel even onder zou krijgen. Het regeerakkoord belooft een betaalbare woning voor iedereen, of je nu koopt of huurt. Geen gezeik, iedereen rijk. Zoiets. 

Ambities
Want hoe vul je die ambitie als kersvers minister nou in? Zelf heeft de overheid al jaren geleden afstand genomen van een actieve rol op de woningmarkt door in 2010 het ministerie van VROM af te schaffen. Ter herinnering: het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, dat zich vanaf 1982 bezighield met onder andere huisvesting. En dat aan de basis stond van de roemruchte VINEX-locaties. Woonplekken waar ooit beter bedeelden graag smalend over opmerkten dat je daar niet dood gevonden zou willen worden. Maar waar vandaag de dag ook fors wordt overboden, want de nood is hoog. Vanaf dat moment werd woningbouw overgelaten aan gemeenten en provincies. Met andere woorden: de overheidsambities bleven vrolijk in stand, maar voor de uitvoering werden anderen verantwoordelijk. Ook de woningcorporaties speelden een belangrijke rol om het woord van de overheid in stenen om te zetten. Maar daar kwam in 2013 flink te klad in door de invoering van de verhuurdersheffing. Deze crisisheffing, ingevoerd op het dieptepunt van de huizenprijzen (ja werkelijk, het is nog maar een paar jaar geleden) om het begrotingstekort te verminderen, zorgde ervoor dat woningcorporaties tienduizenden huizen minder kunnen bouwen. En minder te investeren in verduurzaming. Enfin, het lijkt erop dat deze vermaledijde heffing die voor zo’n 85% wordt opgehoest door corporaties, wordt afgeschaft. Maar lost dat de problemen op de woningmarkt op?

30% prijsstijging
Woningcorporaties, maar zij niet alleen, worstelen op dit ogenblik ook met de snel stijgende bouwkosten. Toekomstige projecten zitten in de knel en lopende bouwprojecten dreigen onbetaalbaar te worden. Sander Heinsman, bestuurder bij Portaal, luidde recent in het Vastgoedjournaal de noodklok. Drie jaar geleden kostte het Portaal zo’n 180.000 euro om een appartement te bouwen. Datzelfde appartement kost nu 240.000 euro om te bouwen. Een prijsstijging van meer dan 30%! Terwijl de huur maar een paar tientjes meer is dan drie jaar geleden. Heinsman ziet vooral bij projecten voor de komende twee, drie jaar de grootste vertragingen ontstaan, omdat deze financieel steeds moeilijker rond zijn te krijgen. Dat is dus al één flinke hobbel die de minister moet zien te nemen. Maar er is meer. 

Realistische ambities?
Zo is er niet alleen een groeiend tekort aan capaciteit om plannen uit te voeren, maar ook om ze te beoordelen. Zo liggen er alleen al in Rotterdam plannen voor minstens 30.000 nieuwe woningen, terwijl het gemeentelijke apparaat slechts 3.000 woningen per jaar kan verwerken! Er is trouwens sowieso wel iets merkwaardigs aan de hand met de uitgesproken woningambities en de werkelijke wereld waarin deze gerealiseerd moeten worden. Uit een recent onderzoek van Cobouw en Follow the Money blijken Nederlandse gemeenten en provincies opgeteld 1,2 miljoen woningen te willen bouwen. Maar slechts een derde daarvan lijkt ‘hard’ te zijn. Lijkt, want wat in de ene provincie hard wordt genoemd, blijkt in een naburige provincie boterzacht. En dan worden serieuze hobbels die voor flinke vertragingen kunnen zorgen, zoals het ontdekken van verontreinigde grond, ambtelijke capaciteitstekorten, procedures bij de Raad van State en ontwikkelaars die een project niet rendabel weten te krijgen, niet eens meegeteld. Ook een recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt niet in de plannen meegenomen. Gemeenten mogen bij vastgoedprojecten namelijk niet langer grond direct verkopen aan een betrokken projectontwikkelaar of bouwer. Volgens de hoogste Nederlandse rechter moeten andere serieuze partijen mee kunnen dingen als er meer belangstelling te verwachten is voor een grondpositie. Bij diverse lopende bouwprojecten moet nu bekeken worden of aan die eis is voldaan. Op korte termijn zorgt de uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging bij vastgoedprojecten waarin gemeenten als grondbezitter of -verkoper actief zijn. Want een gemeente kan niet meer zomaar onderhands één-op-één onroerend goed, lees: een gewilde grondpositie, verkopen aan een partij. Potentiële andere gegadigden moeten voortaan ruimte krijgen om mee te dingen. En als er bij schaarste slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop moet dat vóór de transactie helder kenbaar gemaakt en gemotiveerd worden.          

Modulair bouwen
Is er dan alleen maar iets negatiefs te melden? Gelukkig niet. Minister De Jonge wil procedures versnellen zodat de gemiddelde realisatietijd van zeven jaar (vijf jaar procedures, twee jaar bouwen) flink teruggebracht kan worden. Daarnaast zou er volgens de minister meer moeten worden ingezet op versnelling van de bouwtijd door het stimuleren van standaardisatie en fabrieksbouw. Met andere woorden: modulair bouwen. Want daarmee kan de bouwtijd met 30 tot 50 procent worden teruggebracht. En kan ook het vergunningentraject worden vereenvoudigd. Daarnaast zorgt modulair bouwen voor minder overlast in de omgeving en leidt het ook nog eens tot een forse afvalreductie. Waardoor het perfect past in het streven naar duurzaam en circulair bouwen. Aldus een onderzoeksrapport uit juni 2019 van organisatieadviesbureau McKinsey en een Nederlandse vervolgstudie van ABN AMRO, eveneens uit 2019. Hoe de minister de procedures wil versnellen en hoe het zit met de politieke haalbaarheid, zal de komende jaren overigens moeten blijken.     

Bardo van Hoogen is Country Manager NL en lid van het Management Team bij Fiduciam

Op de website van Fiduciam vindt u meer informatie over de mogelijkheden van deze bridgefinancier. U kunt natuurlijk ook direct contact opnemen met Bardo van Hoogen: bardo.vanhoogen@fiduciam.nl