Investeringsplannen corporaties met 56% toegenomen door stimulerend overheidsbeleid

Woningcorporaties gaan na jaren weer meer investeren in middenhuur. In een jaar tijd hebben de corporaties hun plannen met 56% opgeschroefd. Daardoor kunnen zij zo’n 2.000 middenhuurwoningen per jaar bouwen, dit meldt ING Research.

Na jaren van ontmoedigingsbeleid maakt de overheid het voor woningcorporaties weer makkelijker om middenhuurwoningen te realiseren. Om de schaarste in dit segment op termijn substantieel te verminderen zijn omvangrijkere corporatie-investeringen nodig. In potentie is een nieuwbouw van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar financieel haalbaar voor corporaties.

Meer dan de helft van de corporaties meldt echter dat een gebrek aan bouwgrond en lange vergunningsprocedures de nieuwbouw flink vertragen. Corporaties kunnen op twee manieren versnellen: door in een afgesplitst ontwikkelbedrijf als projectontwikkelaar op te treden en door bouwtrajecten in groter verband te vereenvoudigen. Dit blijkt uit een vandaag verschenen rapport van ING Research over de rol van woningcorporaties in middenhuur.

Jan Willem Spijkman, ING Sectorbanker Public: “Woningcorporaties kunnen een cruciale rol vervullen bij het verkleinen van het middenhuurtekort. We zien dat zij de handschoen oppakken, maar zij kunnen dit niet alleen. Samen optrekken en met de gemeente en andere ontwikkelaars maakt versnelde bouw van middenhuurwoningen mogelijk. Zeker als de corporatie zelf weer gaat optreden als projectontwikkelaar, terug van weggeweest.”

Schaarste aan middeldure huurwoningen groot en groeiend
De middenhuurschaarste was in 2019, het laatst becijferde jaar, met een geschat tekort van 11% van de totale middenhuurvoorraad bijna drie keer zo groot als de gemiddelde schaarste voor de hele woningmarkt (4%). Steeds meer woningen verschoven de afgelopen jaren door huurverhogingen van het middensegment naar het dure segment. Bovendien hebben corporaties hun middenhuurbezit jarenlang afgebouwd. De focus op de kerntaak van sociale huur die uit de Woningwet 2015 volgde en de zogeheten markttoets die bij de bouw van middenhuurwoningen voorrang gaf aan particuliere ontwikkelaars, maakten het voor corporaties moeilijker om middenhuur te ontwikkelen. Van het aandeel van 48% corporatiebezit in 2015, resteerde in 2020 nog slechts 25%. Tegelijkertijd blijft de vraag toenemen, doordat woningen rap duurder en daardoor minder goed bereikbaar worden voor koopstarters. 

Geplande corporatie-investeringen voor middenhuur in 1 jaar met 56% opgevoerd
Corporaties hebben voor de komende vijf jaar (2021 tot en met 2025) €2,5 miljard aan investeringen in nieuwe middenhuurwoningen in hun plannen staan. Dat is 56% meer dan zij een jaar eerder, voor de vorige vijfjaarsperiode (2020-2024), hadden gepland. Gemiddeld komt dit neer op de nieuwbouw van ruim 2.000 woningen per jaar.

Substantiële vermindering middenhuurschaarste mogelijk bij betere benutting investeringsruimte

Daarmee dragen corporaties beperkt bij aan de ambitie van 10.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar die zij samen met beleggers en ontwikkelaars hebben geformuleerd. Maar 2020 was vermoedelijk niet het laatste jaar dat de investeringsplannen voor middenhuur zijn opgeschroefd. Met de geschatte maximale leencapaciteit voor nieuwbouw van middenhuur als uitgangspunt, is financieel gezien een aantal van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar haalbaar voor corporaties. In potentie kunnen zij dus substantieel bijdragen aan het verminderen van de middenhuurschaarste, maar daarvoor zijn wel fors meer investeringen nodig.

Stimulerend overheidsbeleid en hogere realisatiegraad corporaties bieden perspectief
Met het buiten werking stellen van de markttoets door de overheid verdwijnt voor corporaties een belangrijke drempel voor het bouwen van middenhuurwoningen. Ook de toename van de realisatiegraad in 2019 hoopgevend, maar of corporaties daarmee de dalende trend van eerdere jaren ook echt hebben omgebogen is nog onzeker.

Lange adem is noodzakelijk vanwege vertragende belemmeringen
In ieder geval op korte termijn hebben corporaties nog wel te maken met beperkt beschikbare bouwgrond en lange vergunningsprocedures. Om het investeringspotentieel te benutten zullen woningcorporaties dus over een lange adem moeten beschikken.

Eigen ontwikkelbedrijf kan versnelling brengen
Veel corporaties hebben de ontwikkeltak verkleind of geheel afgebouwd, maar het sneller realiseren van middenhuur vraagt om eigen ontwikkelexpertise, waar mogelijk in een aparte BV. Een eigen ontwikkel-BV maakt je als corporatie minder afhankelijk van externe projectontwikkelaars en maakt het in eigen hand ontwikkelen van gemengde wijken (met woningen in alle segmenten) mogelijk. Daarvoor is een marktnetwerk en expertise van ontwikkelprocessen nodig die je door specialisatie binnen een ontwikkel-BV snel kan opbouwen. Dat helpt om projecten sneller van de grond te krijgen. Zo was corporatie De Alliantie met haar eigen ontwikkelbedrijf een aantal jaar geleden de partij die het Zeeburgereiland in Amsterdam als gebiedsregisseur ging ontwikkelen, terwijl marktpartijen afhoudend waren.

Net als meer samenwerking om bouwtrajecten te vereenvoudigen
Daarnaast kan intensievere samenwerking met andere corporaties, gemeente (en provincie) en marktpartijen voor meer inkoopkracht zorgen en maakt het grootschaliger en kortere bouwtrajecten mogelijk. Schaal helpt ook bij het laten ontwikkelen van conceptueel of fabrieksmatig gebouwde woningen die sneller gerealiseerd kunnen worden dan traditionele woningen. Jan Willem Spijkman: “Door gezamenlijke inkoop van 13 woningcorporaties en 9 gemeenten in de regio Eindhoven verrijzen bijvoorbeeld vijf jaar lang jaarlijks 200 tot 250 gestandaardiseerde huurwoningen. Daarbij beloofden gemeenten vergunningen sneller te verstrekken en flexibeler om te gaan met welstandseisen.”

Bekijk hier de volledige publicatie van ING.