Capital Value: woningtekort loopt in 2024 op tot 316.000 woningen

Met een woningtekort van bijna 279.000 woningen (3,5% van de voorraad) is de druk op de Nederlandse woningmarkt ongekend hoog. Ondanks de huidige inspanningen van overheid en marktpartijen zal het tekort naar verwachting tot 2024 nog verder oplopen naar 316.000 woningen.

Met name voor starters en ouderen zijn de problemen nijpend. Naar verwachting is het pas vanaf 2026- 2027 mogelijk om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen aan de voorraad toe te voegen. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value in samenwerking met ABF Research. Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen spelen een belangrijke rol bij het toevoegen van nieuwe huurwoningen aan de voorraad. Voor de komende drie jaar hebben zij gezamenlijk 29,5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in betaalbare huurwoningen. Woningcorporaties kunnen op jaarbasis 25.000 sociale woningen bouwen wanneer de verhuurderheffing volledig wordt afgeschaft.

Aantal huishoudens groeit met 4,7% tot 2026
De groei van het aantal huishoudens is een belangrijke graadmeter voor de vraag naar nieuwe woningen. In de afgelopen vijf jaar groeide het aantal huishoudens met gemiddeld 64.500 per jaar. Begin 2021 waren er 8.043.000 huishoudens. Naar verwachting neemt het aantal huishoudens in de periode 2022-2026 toe met 4,7% (Primos-prognose 2021). Circa 69% van de toename van het aantal huishoudens betreft alleenstaanden. Van de totale huishoudensgroei wordt 61% veroorzaakt door de toename van huishoudens in de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder (232.500).

Woningtekort nu op 279.000 woningen, 3,5% van de voorraad
Door de verwachte stijging van de bevolking en het aantal huishoudens loopt het woningtekort de komende jaren verder op naar 316.000 woningen in 2024. Dat komt neer op 3,9% van de voorraad. Dat een daling van het woningtekort nog zeker drie jaar op zich laat wachten is te verklaren door de groei van het aantal huishoudens, te weinig bouwvergunningen in de afgelopen jaren en het feit dat het bouwen van woningen gemiddeld 2 jaar duurt en voor grotere projecten in de steden zelfs 36 maanden. De grootste tekorten zijn te vinden in de grote steden, waaronder in de regio’s Groot-Amsterdam (6,7%), Delft en Westland (6,5%) en Flevoland (5,5%).

Steeds meer jongeren in de knel
Er zijn momenteel 924.000 jonge huishoudens (t/m 29 jaar). 244.000 jonge huishoudens wonen suboptimaal. In de periode 2022 tot en met 2026 neemt het totaal aantal jonge huishoudens met 24.000 toe. Toetreden tot de woningmarkt is momenteel uitzonderlijk moeilijk en raakt vooral jonge huishoudens met een laag inkomen.

Grootste tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen
In absolute aantallen zijn de grootste discrepanties tussen vraag en aanbod te vinden in de gereguleerde huursector, waar de jaarlijkse vraag het aanbod met 64.000 woningen overtreft. Ook in de geliberaliseerde huursector is er een aanzienlijke discrepantie en overtreft de jaarlijkse vraag het aanbod met 16.000 huurwoningen. Voor de gehele koopsector bedraagt het verschil tussen vraag en aanbod 137.000 woningen. Ruim 60% daarvan betreft goedkope koopwoningen. Het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen vormt de komende jaren een enorme uitdaging, mede door de enorme stijging van de bouwkosten en de hoge grondkosten. Doorstroming mogelijk door meer zorgvastgoed en ouderenwoningen te bouwen Bij het realiseren van toekomstig woningaanbod is het belangrijk om goed te kijken naar de demografische ontwikkelingen in de regio’s. Van de totale huishoudensgroei wordt 61% in de komende vijf jaar veroorzaakt door huishoudens in de leeftijdscategorie 75-84 jaar. In de periode tot 2030 komen er 310.000 van deze huishoudens bij, waarvan 187.000 alleenstaand. In de periode tot 2030 wordt een toename verwacht van 40% van het aantal 75 plus huishoudens met lichte tot zware mobiliteitsbeperkingen. Juist voor deze doelgroep is meer aanbod nodig, met name in het geliberaliseerde huursegment. Indien deze huurwoningen kunnen worden gerealiseerd zal er meer doorstroming plaatsvinden en krijgen starters en gezinnen een kans om koopwoningen over te nemen die dan vrijkomen. Uit het onderzoek blijkt dat zorgvastgoedinvesteringen zeer in trek zijn bij diverse beleggers en dat de komende 3 jaar meer dan 7 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in dit segment. Dit is aanzienlijk meer dan het bedrag van circa 1 miljard dat nu jaarlijks wordt geïnvesteerd. Ook 64% van de woningcorporaties wil meer investeren in zorgvastgoed en seniorenwoningen.

35.000 betaalbare huurwoningen op jaarbasis mogelijk
Voor de komende drie jaar geven beleggers gezamenlijk aan 29,5 miljard euro te kunnen investeren in de nieuwbouw van huurwoningen. Nederlandse en internationale pensioenfondsen kunnen gezamenlijk op jaarbasis minimaal 10.000 huurwoningen realiseren, waarvan het merendeel in het betaalbare segment. Indien er meer plannen worden versneld zou dit aantal aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. Buitenlandse investeerders zijn veelal complementair aan de Nederlandse pensioenfondsen. Waar Nederlandse pensioenfondsen met name investeren in projecten tussen 20 en 50 miljoen euro, richten internationale partijen zich veelal op projecten die groter zijn dan 50 of zelfs 100 miljoen euro (grootschalige projecten in stedelijk gebied). Ook corporaties kunnen meer investeren nu de verhuurderheffing vanaf 2023 wordt afgeschaft. Op jaarbasis kunnen zij 25.000 nieuwe sociale huurwoningen realiseren.

Routekaart naar 1 miljoen woningen in 10 jaar
De komende vijf jaar zoeken gemiddeld jaarlijks ruim 1,3 miljoen huishoudens een woning. Van de jaarlijkse vragers is 46% op zoek naar een huurwoning. Daarvan zoekt 75% een gereguleerde huurwoning en 25% een geliberaliseerde huurwoning. Het andere deel van de vragers zoekt een koopwoning (54%). Om te kunnen voorzien in de groeiende woningvraag moeten er in de komende 10 jaar, inclusief vervangende nieuwbouw voor te slopen woningen, circa 1 miljoen woningen worden gerealiseerd. Volgens de rapportage Inventarisatie Plancapaciteit Oktober 2021 is er voor de komende tien jaar een netto plancapaciteit van ruim 1.044.000 woningen. Dit zou voldoende moeten zijn, maar de vraag is wat er daadwerkelijk gerealiseerd zal worden. In het onderzoek geven 75% van de ontwikkelaars en 68% van de corporaties aan dat trage vergunningverlening en te lange procedures redenen zijn voor het niet kunnen realiseren van nieuwbouwplannen. Hiervoor moeten gemeenten mogelijk met geld van de rijksoverheid meer capaciteit krijgen. De komende periode moet blijken hoe concreet de plannen daadwerkelijk zijn, wat de gevolgen zijn van eventuele vertraging in RO procedures en de stikstofproblematiek en wat er moet gebeuren om projecten verder te versnellen om ook na 2026 en 2027 jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te kunnen bouwen.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “Er is nog steeds enorm veel kapitaal beschikbaar voor investeringen in betaalbare Nederlandse huurwoningen. Alle partijen zijn het erover eens dat er meer gebouwd moet worden, maar de ambities worden nog steeds niet gehaald. Met nog betere samenwerking kunnen we deze impasse doorbreken. Bij het realiseren van nieuwe woningen moet kwalitatief worden gekeken naar de toekomstige behoefte. Hiervoor hebben wij recent de Nationale Woningbouw Monitor ontwikkeld, waarmee we niet alleen inzicht willen geven in de doelgroep en het segment van de projecten, maar ook betrouwbare uitspraken kunnen doen over de landelijke planvoorraad. Daarnaast zal nog meer innovatie in de bouw noodzakelijk zijn in verband met de stijgende bouwkosten, die een risico vormen voor het realiseren van betaalbare woningen. Versnellen moet voor iedereen het uitgangspunt zijn, zeker met het risico van toekomstige renteverhogingen.”