De plus- en minpunten van de Eindhovense kantorenmarkt

Het mkb zorgt voor een stabiele kantoorgebruikersmarkt in Eindhoven, aldus onderzoeksrapport City Special Eindhoven van vastgoedadviseur Savills. Vanuit de zakelijke dienstverleners en campusgebruikers fluctueert de vraag naar kantoorruimte echter sterker, ook in 2020 en 2021. Dit laatste kan verklaard worden door de pandemie en een gebrek aan geschikt (duurzaam) aanbod.

In de eerste plaats is het mkb een stabiele gebruiker in Eindhoven, blijkend uit de vraag naar kantoorruimte tot 1.000 m² in de afgelopen jaren. De jaarlijkse opname is al sinds 2017 stabiel rond de 25.000 m², en steeg zelfs in 2021. De relatief snelle terugkeer naar kantoor van mkb-werknemers kan voor dat laatste een verklaring voor bieden. Toch is de leegstand in de gebieden waar het mkb dominant is relatief hoog, boven de 10%.

Opnamevolume
Onder de zakelijke dienstverleners en campusgebruikers is meer fluctuatie in vraag waar te nemen. Zowel in 2017 (127.000 m²) als in 2019 lag het opnamevolume (110.000 m²) ruim boven het langjarige gemiddelde (77.000 m²). Na een dip in het eerste coronajaar, herstelde de opname in 2022 weer naar het langjarige gemiddelde.

Door de mix van gebruikers zijn de vraag-aanbod verhoudingen in Eindhoven duidelijk verbeterd in de afgelopen jaren. In 2014 schommelde het leegstandspercentage nog rond de 15%. Niet alleen transformaties hebben gezorgd voor deze forse daling van het leegstandspercentage, maar ook de toegenomen intrinsieke vraag naar kantoren.

Minder activiteit onder zakelijke dienstverleners
Lotte de Jong, Head of Tenant Representation bij Savills in Nederland, licht toe: “Zakelijke dienstverleners lieten dus minder activiteit zien, maar zeker niet alle bedrijven in dit segment hebben stil gezeten. Partijen zoals AKD en Deloitte huurden tijdens de pandemie ‘gewoon’ kantoorruimte aan (Edge Eindhoven). Doordat er voor het eerst in jaren kwalitatief hoogwaardig aanbod werd gerealiseerd op centraal gelegen locaties, werden er voor het eerst ook ‘on-Eindhovense’ huurniveaus van boven de € 200 per m² gerealiseerd. Kwalitatief hoogstaande kantoren op goed bereikbare locaties blijken dus in trek te blijven, zoals ook is gebleken uit de Savills Office FiT (2021).”

Onder campusgebruikers was er de afgelopen twee jaar relatief weinig tractie. ASML, dat haar vastgoed grotendeels in eigen gebruik heeft, vormt hierop een uitzondering. ASML heeft vorig jaar aangekondigd 1 miljard euro te willen investeren in de uitbreiding van haar campus in de komende jaren. Deze uitbreiding zou nodig zijn om de circa 15.000 werknemers in de regio Eindhoven centraler te kunnen huisvesten. In de overige campussen was er minder dynamiek dan voorheen, grotendeels te wijten aan weinig geschikt aanbod en de pandemie.

Krapte op de campussen
Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills in Nederland: “Op de diverse campussen is de leegstand laag: er is sprake van krapte. Ook voor de gebieden waar vooral zakelijke dienstverleners zijn gevestigd (het Centrum, het Stationsgebied en Dorgelolaan) geldt dat de leegstand lager is dan het gemiddelde in Eindhoven (8% versus 10,9%). De verminderde vraag door de pandemie is in deze gebieden wel licht zichtbaar. Voor de pandemie lag het leegstandspercentage namelijk nog lager, rond 6%.

In Eindhoven voldoet 15% niet aan de label C verplichting, terwijl dit percentage in overige G5 steden lager ligt.

Ondanks de verbeterde vraag-aanbod verhoudingen, staat Eindhoven nog steeds voor een significante verduurzamingsopgave. Dit blijkt uit een analyse van de energielabels van de kantorenvoorraad. Het energielabel is een goede indicator voor de economische en technische staat van de voorraad. Kantoren in Eindhoven blijken economisch en technisch gezien “minder-duurzaam” te zijn dan de kantoren in de andere G5-steden.

Scato de Smit, Consultant bij Savills in Nederland, legt uit: “In Eindhoven voldoet 15% niet aan de label C verplichting, terwijl dit percentage in overige G5 steden lager ligt. TUe Science Park en het Stationsgebied voldoen weliswaar volledig aan de label C verplichting, maar vooral Villapark (27%), Kronehoefestraat (36%) en het Centrum (20%) staan voor een flinke verduurzamingsopgave.”

Lees het gehele rapport hier.

Afbeelding ter illustratie/Google Maps