Zorgen over advies advocaat-generaal over huurprijs waarbij nog geen WOZ bekend is

Marktpartijen maken zich zorgen over het advies van de advocaat-generaal over de huurvermindering voor vastgoed waarvoor nog geen correcte WOZ-waarde is vastgesteld. Het zou tot leegstand van nieuwbouw en transformaties kunnen leiden.

De marktpartijen die Vastgoedjournaal sprak, willen niet met naam en toenaam genoemd worden omdat de zaak hen direct raakt, maar duidelijk is dat ze zich zorgen maken over dit advies. Een woningontwikkelaar: “Dit kan leiden tot grote problemen voor ontwikkelaars. Als de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal overneemt, kan het ertoe leiden dat vastgoedontwikkelaars hun panden niet gaan verhuren totdat de gemeente een WOZ-waarde heeft toegekend. Bij sommige gemeenten kan dit lang duren…”

Het geheel is aan het rollen gebracht door een zaak over een nieuwbouw woningontwikkeling in het midden van het land. Na oplevering werd snel verhuurd. Enkele huurders stapten echter naar de huurcommissie omdat hun huur te hoog was op basis van de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde van de nieuwbouwwoningen was echter nog niet vastgesteld omdat de gemeente er nog niet aan toe was gekomen. Er werd dus uitgegaan van een minimale WOZ-waarde van de woningen, die vele malen lager lag dan de werkelijke waarde. De huurprijs was dan ook vele malen lager dan waar de ontwikkelaar in zijn businesscase mee gerekend had.

Lagere huurprijs blijft staan
Naar aanleiding van deze zaak heeft de advocaat-generaal nu aan de Hoge Raad geadviseerd om in gevallen dat de WOZ-waarde ontbreekt, uit te gaan de minimale WOZ-waarde waardoor de huurprijzen dus aanzienlijk lager uitkomen. Die lagere huurprijs blijft dan de gehele huurtermijn staan, met wat indexering. Een huurprijs verhogen kan immers alleen bij een nieuw huurcontract.

Ontwikkelaars en beleggers maken zich zorgen om het advies omdat uit de praktijk blijkt dat gemeenten zelden ten tijde van het afsluiten van de eerste huurcontracten de WOZ-waarden hebben vastgesteld. Sommige gemeenten denken wel mee, de meeste gemeenten zijn laat en bij sommige andere gemeenten komt die WOZ-waarde pas na twee jaar.

Een oplossing voor een ontwikkelaar kan zijn om het pand pas te gaan verhuren als de gemeente de WOZ-waarde heeft vastgesteld. Alleen dan kan een markthuur bedongen worden. Dat betekent echter dat gloednieuwe gebouwen eerst een tijd leeg staan, voordat ze in gebruik genomen zullen worden. En dat is jammer in deze tijd van woningnood.