CBRE: logistieke vastgoedsector breekt nu alle records

Door de sterke opkomst van online winkelen en e-commerce, mede als gevolg van de coronapandemie, breekt de logistieke vastgoedsector in Nederland alle records: nog nooit eerder werd er zoveel vastgoed verhandeld. In 2021 kwam dit uit op een recordbedrag van 5,3 miljard euro. De vraag naar logistiek vastgoed stijgt harder dan het aanbod, waardoor de leegstand daalt. Deze daling van beschikbare ruimte stuwt de huurprijzen omhoog, met name in de Randstad.

Dat blijkt uit de Market Outlook 2022 van CBRE Nederland. In de jaarlijkse Market Outlook publiceert en analyseert CBRE de cijfers over het afgelopen jaar en geeft het een onderbouwde verwachting voor het komend jaar.

Terugval Nederlandse vastgoedbeleggingen
De Nederlandse vastgoedsector beleefde afgelopen jaar, met de logistieke sector als uitzondering,  een behoorlijke dip. Het totale vastgoedbeleggingsvolume was in 2021 viel met 17,3 miljard euro tien procent lager uit dan het jaar ervoor. De terugval valt bijna volledig te verklaren door de woningmarkt, waar het simpelweg aan bestaande woningportefeuilles ontbrak. Met name door een verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021, waardoor veel geplande woningportefeuilles vanuit de eerste twee kwartalen van 2021 naar 2020 verschoven. Daarnaast speelde de coronapandemie een rol.

Voor het komend jaar zijn de verwachtingen positief. CBRE verwacht een groei van het beleggingsvolume van 16 procent naar circa 20 miljard euro en het investeringsniveau komt daarmee in de buurt van het peil van vóór 2018. Dat heeft te maken met het gunstige huidige economische klimaat en de grote interesse van binnen- en buitenlandse beleggers in verschillende vastgoedsectoren, zoals winkels, kantoren, woningen en zorgvastgoed. Er komen steeds meer kwalitatief hoogwaardige portefeuilles beschikbaar waardoor er ook meer ‘te koop’ is. Investeerders spelen in op de verwachte schaarste op de kantorenmarkt en zijn mede hierdoor eerder geneigd een risico te nemen met de verhuurbaarheid van hun verworven kantoorpand. 

Woningmarkt trekt sterk aan
In 2022 komen meer nieuwbouwwoningen op de markt en naar verwachting ook meer bestaande woningportefeuilles. Hierdoor verwacht CBRE een goed beleggingsjaar op de woningmarkt, met een beleggingsvolume tussen de 6,5 en 7 miljard euro, tegenover 4,2 miljard euro in 2021. Hiermee zal de woningbeleggingsmarkt, na een terugval van een jaar, van alle sectoren weer de meeste investeringen trekken.

Voor de Nederlandse kantorenmarkt ziet 2022 er weer beter uit. Erik Langens, Executive Director Capital Markets bij CBRE stelt: “Al van oudsher zijn stad en kantoor een essentieel bindmiddel voor samenwerking en creativiteit: de marktplaats, waar ook ideeën en expertises werden uitgewisseld, was brandstof voor de economische motor. En in de huidige kennisintensieve economie is deze ontmoetingsfunctie nóg belangrijker: we hechten grote waarde aan een aangename, sociale en duurzame werkomgeving waar we verbonden blijven met onze collega’s en het bedrijf waar we werken.”

Onder meer de golf aan nieuwe zoekvragen wijst erop dat er een grote vraag is naar kwalitatief hoogstaande werkplekken in het centrum van de stad. In nog geen twee jaar tijd steeg het aantal zoekvragen met maar liefst 52 procent. Het aantal bedrijven dat naar geschikte kantoorruimte zoekt en al concreet in onderhandeling is, ligt nu zelfs 139 procent hoger dan negen maanden geleden. “Na een lange periode van onderzoeken en vooruitschuiven, blijken bedrijven nu klaar om knopen door te hakken”, zo stelt Langens.

Investeren in de winkelstraat herstelt
De Nederlandse winkelstraat had in 2021 een lastig jaar met lockdowns en de sterke ontwikkeling van het online winkelen. CBRE ziet dat alle risico’s inmiddels wel in de prijzen voor winkelvastgoed zijn verwerkt. De vastgoedadviseur verwacht dat in 2022 weer meer in winkelvastgoed zal worden gehandeld en dat het volume enigszins herstelt naar zo’n 1,75 miljard euro (was 1,6 miljard euro in 2021).

De Nederlandse hotels hadden het ook zwaar het afgelopen jaar. Beleggers zien de terugval in het aantal overnachtingen vooral als iets tijdelijks, als een gevolg van de coronapandemie, de lockdowns en de reisbeperkingen. Toch is CBRE wel positief over het komend jaar, de verwachting is dat er komend jaar voor 800 miljoen euro geïnvesteerd gaat worden in Nederlandse hotels (afgelopen jaar was dat 200 miljoen).

Het beleggingsvolume in zorgvastgoed bleef afgelopen jaar door een gebrek aan aanbod met 850 miljoen euro achter. De samenwerking tussen beleggers en zorgorganisaties komt langzaam op gang. De vraag naar kwalitatief hoogwaardig zorgvastgoed is echter erg groot, CBRE verwacht dat komend jaar voor 1,1 à 1,2 miljard euro in Nederlandse zorgvastgoed zal worden geïnvesteerd.

Financieringsmarkt trekt aan
Veel financiers in binnen- en buitenland hebben vorig jaar het risicoprofiel van hun financieringen beperkt. Dit had niet alleen impact op nieuwe, maar ook op bestaande klanten. Een sterk gegroeide groep private financiers en debtfondsen is in dit financierings-vacuüm gesprongen.

De mogelijkheden voor aantrekkelijke financiering van winkels en kantoren buiten het core-segment nemen weer mondjesmaat toe. Dit biedt commerciële kansen, waardoor het aanbod van meer opportunistische financiers continu groeit. Ook voor logistiek vastgoed is aantrekkelijke financiering breed beschikbaar. Daarnaast zien we – net als op de beleggingsmarkt – een aandachtverschuiving naar light industrial en last mile hubs. Hotels zijn momenteel nog moeilijk te financieren. Zorgvastgoed is voor veel financiers nog een te gespecialiseerd segment. Gecombineerd met de kleinschaligheid van de meeste projecten, is dit het speelveld van een beperkt aantal zeer enthousiaste lokale marktpartijen.

Robert-Jan Peters, Executive Director Debt & Structured Finance: “Over de hele breedte van de markt worden gaten opgevuld, wat steeds beter voorspelbare en aantrekkelijker geprijsde financiering oplevert. We voorzien een actief financieringsjaar waarin de renteontwikkeling scherp in de gaten gaat worden gehouden.”