Transactievolume studentenhuisvesting naar recordhoogte in 2021

In 2021 werd voor circa €430 miljoen geïnvesteerd in studentenwoningen. Dit is een groei van 35% ten opzichte van het transactievolume in 2020. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat ongeveer 90% in nieuwbouw werd geïnvesteerd. Ondanks deze groei is de verwachting dat het volume in dit segment de komende jaren stabiel zal blijven.

Dit komt met name door het gebrek aan nieuwbouwplannen en de geringe verkoopbereidheid van investeerders. Nederland kampt op dit moment met een tekort van 26.500 studentenwoningen. Als de huidige nieuwbouwpijplijn niet verder wordt uitgebreid kunnen de tekorten mogelijk oplopen tot 50.000 in 2025. Beleggers hebben momenteel veel geld beschikbaar voor investeringen in dit segment. Capital Value onderzocht de markt en bracht de kansen voor beleggers per regio in kaart.

Groot tekort aan studentenwoningen, aanvangsrendementen verder onder druk
Het tekort aan studentenwoningen in Nederland is zowel kwalitatief als kwantitatief. Het aantal internationale studenten dat naar Nederland komt groeit flink: tussen 2017 en 2021 nam de internationale studentenpopulatie met 49% toe tot meer dan 110.000 studenten. De tekorten op de markt hebben ertoe geleid dat steeds meer beleggers actief zijn in dit segment. De stijgende interesse in studentenhuisvesting zorgt voor dalende netto aanvangsrendementen tot onder de 4.0%. Het zijn met name internationale beleggers die afgelopen jaren in deze markt zijn gestapt. Zij investeren veelal in grootschalige complexen met een hoog serviceniveau, die specifiek voor studenten zijn ontwikkeld, ook wel Purpose Build Student Accommodation (PBSA) genoemd. Deze complexen worden vaak beheerd en verhuurd middels een in-house verhuurplatform en bieden faciliteiten die zijn toegespitst op studenten.

Meer dan 80% van de studentenwoningen verkocht aan internationale beleggers
Van het totale transactievolume van 2021 is 81% toegevoegd aan de portefeuille van internationale beleggers. De markt voor studentenhuisvesting werd in Nederland jarenlang gedomineerd door corporaties en private beleggers. Door de sterk groeiende vraag zijn ook internationale beleggers de afgelopen jaren een steeds grotere rol gaan spelen. Zo acquireerde International Campus 394 nieuwbouw studentenwoningen in Leiden en Xior 224 bestaande studentenwoningen in Breda.

Met name door internationale investeerders is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in nieuwbouw PBSA. De vraag vanuit studenten biedt echter nog voldoende ruimte om nieuwe PBSA complexen toe te voegen aan de voorraad. Dit blijkt uit een analyse van Capital Value naar de zogeheten ‘provision rate’. Dit geeft het aandeel van de studentenpopulatie aan dat in een PBSA complex woont. In Nederland ligt de provision rate op 14%. Dit betekent dat er zeven keer zoveel studenten zijn als PBSA woningen. Vergeleken met meer volwassen PBSA markten is dit relatief laag. Zo kennen het Verenigd Koninkrijk en Zweden een provision rate van boven de 20%. In het onderzoek bracht Capital Value de voorraad PBSA van alle universiteitssteden in kaart. Daaruit blijkt dat de provision rate tussen de verschillende universiteitssteden sterk verschilt. In Ede/Wageningen ligt dit percentage relatief hoog (36%) en in Enschede (5%) juist laag.

Internationale studenten: een belangrijk onderdeel van de Nederlandse kenniseconomie
Internationale studenten spelen al jaren een belangrijke rol in de Nederlandse kenniseconomie. Het gebrek aan passende woonruimte leidt mogelijk tot een stagnering van het aantal internationale studenten dat naar Nederland komt voor een studie. Dit is niet alleen een gemiste kans voor de internationale student, maar ook voor de Nederlandse kenniseconomie. Meer dan de helft van de internationale studenten overweegt om in Nederland na de studie een baan te zoeken. Deze internationale afgestudeerden zijn cruciaal voor de arbeidsmarkt die steeds meer tekorten laat zien.

Tekort aan studentenhuisvesting zal de komende jaren blijven stijgen
Diverse factoren dragen ertoe bij dat het tekort aan passende studentenhuisvesting de komende jaren verder zal oplopen. Met het voornemen van het nieuwe kabinet om de basisbeurs te herinvoeren, zal de vraag vanuit Nederlandse studenten naar huisvesting verder toenemen. De invoering van het leenstelsel in 2015 heeft ertoe geleid dat het aandeel uitwonende Nederlandse studenten is gedaald van 55% naar 48%. Indien het aandeel uitwonende Nederlandse studenten met de herinvoering van de basisbeurs weer op 55% terecht komt kan dit potentieel leiden tot een toename in de vraag van ongeveer 50.000 studenten. Verder zullen er als gevolg van de Brexit meer studenten uit de EU kiezen voor een studie in Nederland in plaats van het Verenigd Koninkrijk, vanwege de toegenomen kosten om in het Verenigd Koninkrijk te studeren. Daarnaast is de verwachting dat er weinig aanbod toegevoegd kan worden vanuit de bestaande woningvoorraad, doordat steeds meer gemeenten verkamering tegengaan.

Inzage in de totale voorraad PBSA in Nederland helpt om de regionale studentenhuisvestingsmarkten beter te kunnen beoordelen. De verwachting is dat de tekorten het hardst zullen oplopen in de studentensteden waarin een universiteit is gevestigd. Het aantal internationale studenten aan universiteiten groeit namelijk harder dan op hogescholen. Echter zijn er ook volop investeringskansen in studentensteden met alleen een hogeschool, waar veelal een tekort is aan hoogwaardige zelfstandige wooneenheden. Daarnaast liggen in deze studentensteden de aanvangsrendementen vaak hoger dan in studentensteden waarin een universiteit is gevestigd.

Wimjan van de Wiel, vastgoedadviseur en specialist studentenhuisvesting bij Capital Value: “Bij de groei van de Nederlandse kenniseconomie hoort ook het huisvesten van (buitenlandse) studenten. Het is van groot belang om daar de komende jaren voldoende in te blijven investeren. Ons onderzoek maakt de kansen per regio inzichtelijk voor zowel ontwikkelaars als beleggers. Alleen door een goede samenwerking tussen marktpartijen kunnen we er gezamenlijk voor zorgen dat er voldoende studentenwoningen aan de voorraad kunnen worden toegevoegd op plekken waar deze het hardste nodig zijn.”