Spectaculaire daling winkelleegstand door afname retailpanden

Ondanks de maandenlange lockdown in de winter en alle andere problemen die corona voor de retail de afgelopen twee jaar veroorzaakte is de leegstand in 2021 fors gedaald. Gemeten in aantal panden daalde de leegstand van 7,5% aan het begin van 2021 naar 6,8% aan het eind van het jaar. Begin 2021 stonden nog 16.335 panden leeg, aan het eind van 2021 waren dat er nog 14.579, een afname van 1.756 panden.

Gegeven de situatie in de afgelopen 2 jaar is dat bijzonder. De horeca, detailhandel en cultuursector behoren tot zwaarst getroffen sectoren. Maandenlange sluitingen hebben een zware wissel getrokken op deze sectoren en doen dat nu nog steeds. Natuurlijk bieden de steunmaatregelen voor veel ondernemers een al dan niet tijdelijke reddingsboei, maar het gaat zeker niet goed in de retail. Een opbloeiende retailsector is dan ook zeker niet de verklaring voor een afnemende leegstand, integendeel.

Leegstand daalt door afname aantal beschikbare retailpanden
De reden dat de leegstand daalt is het feit dat in 2021 bijna 2.000 panden uit de voorraad zijn onttrokken, een ongekend groot aantal. Het is in veel gevallen niet te achterhalen wat de nieuwe functie van een pand is, maar in de meeste gevallen lijkt dat een woning te zijn. Dat lijkt dan ook de voornaamste verklaring voor de afnemende leegstand: de overspannen woningmarkt.

Overspannen woningmarkt nivelleert de prijsverschillen
De vraag naar woningen is op dit moment enorm groot. Gecombineerd met een stijging van de huizenprijzen van ongeveer 20% in 2021 is de ombouw van een leegstaand winkelpand naar een woning op veel plekken een interessante optie geworden.

Lang was de prijs van winkelvastgoed op de meeste plekken veel hoger dan de waarde van een woning. Maar door de oplopende leegstand ontstond er een overaanbod van winkelvastgoed en zijn de prijzen voor winkelvastgoed de afgelopen jaren gedaald. De prijzen van woningen zijn juist sterk gestegen, waardoor de verhoudingen nu heel anders liggen dan een aantal jaar geleden.
 

Nu zijn die prijsverschillen veel kleiner en kan soms de verhuur als woning al meer opbrengen. Als het pand dan geschikt is voor bewoning en de regelgeving het toelaat wordt er meer en meer gekozen voor een ombouw.

In de regelgeving zit gelijk een tweede verklaring voor de toename van het aantal omgebouwde panden. Elk pand in Nederland heeft een vastgelegd gebruiksdoel, dat terug te vinden is in de BAG1. Zo’n gebruiksdoel kan bijvoorbeeld industrie, kantoor, woning of winkel zijn.

Is een pand aangeduid als winkel, dan mag er niet in worden gewoond en andersom als het gebruiksdoel woning is, mag er geen winkel in worden uitgebaat. De bevoegdheid om dat vast te leggen ligt bij de gemeente. Als een pandeigenaar van een winkel een woning wil maken zal ook het gebruiksdoel van dat pand moeten worden aangepast. Lang was dat meestal een moeizaam proces. Veel gemeentes hadden nog de hoop dat de hoge leegstand tijdelijk was en dat het op termijn allemaal weer goed zou komen.

Niet meer terug naar voorheen
Inmiddels is bij gemeentes het besef ingedaald dat het aantal fysieke winkels voorlopig niet meer op het niveau zal komen van 20 jaar geleden en dat er dus minder retailpanden nodig zijn. In de woningmarkt is juist een enorm tekort en zijn gemeentes op alle mogelijke manieren aan het zoeken naar een uitbreiding van het aanbod.

Daar waar iemand een leegstaand winkelpand wil ombouwen zal de gemeente daar in veel gevallen aan willen meewerken. Sterker nog, veel gemeentes zijn hier ook proactief mee bezig door de bestemming van winkelpanden te verruimen naar wonen of winkel. Daarnaast zien we meer en meer initiatieven waarbij een gemeente - al dan niet met subsidie - actief eigenaren van winkelpanden benadert om hen te verleiden tot de ombouw van hun pand.

Eén op de zes leegstaande panden heeft een andere functie gekregen
Kijken we naar de panden die op 1 januari 2021 leegstonden (dat waren er 16.335), dan zien we dat 57% van deze panden aan het eind van het jaar nog steeds leeg stonden. Voor ruim een kwart van de panden is een andere invulling binnen de retail gevonden, maar met 16% van de panden is iets gebeurd waardoor het pand nu geen retail meer is. Het overgrote deel daarvan zal zijn omgebouwd naar iets anders en dat zal in veel gevallen een woning zijn.

Lokale verschillen
De grootste procentuele afname van het aantal retailpanden zien we in de grote steden (meer dan 100 duizend inwoners) buiten de winkelgebieden. Hier is bijna een kwart van de leegstaande panden omgebouwd naar een andere functie. Dat het juist op deze plaatsen gebeurt is ook logisch, buiten winkelgebieden is de waarde van winkelvastgoed sowieso lager en juist in grote steden is de meeste behoefte aan woningen.

In de centra van deze grote steden is het laagste percentage panden omgebouwd (12%). Deze beperkte ombouw heeft ook effect op de ontwikkeling van de leegstand in deze centra. In veel soorten winkelgebieden is de leegstand aanzienlijk gedaald, maar in centrumgebieden van grote steden is de leegstand slechts beperkt gedaald (van 8,3% aan het begin van jaar naar 8,2% nu).

Voorspellen blijft moeilijk
Na twee jaar corona kunnen wij gelukkig constateren dat de leegstandsvoorspelling die wij in 2020 maakten (een toename naar ± 10% leegstand eind 2022) zeer waarschijnlijk niet zal uitkomen. Daarmee blijkt maar weer hoe moeilijk voorspellen is. We hebben niet de megastijging van de huizenprijzen kunnen voorzien die een uitlaatklep voor de oplopende leegstand blijkt te zijn. Daarnaast hebben de steunmaatregelen ook een sterkere rol gespeeld dan wij hadden verwacht.

Zolang de huizenmarkt dus zo overspannen blijft als zij nu is, lijkt de leegstand dus redelijk stabiel te blijven en misschien nog wel iets te dalen. Een dalende leegstand zorgt echter ook weer voor stijgende prijzen voor winkelvastgoed en dus voor minder ombouw naar woningen. Als dat gebeurt zal de leegstand weer wat gaan oplopen en gaan de prijzen weer dalen.

Dit proces zien we nu al een paar jaar, waarbij de leegstand zich al een aantal jaren beweegt rond de 7%. Eerst stijgt de leegstand, tot een niveau waarop de markt blijkbaar gaat reageren, dan daalt de leegstand en lijkt de urgentie tot actie verdwenen waardoor dan vervolgens de leegstand weer gaat stijgen. Het ziet er naar uit dat een zekere limiet aan de leegstand zit en die limiet lag de afgelopen jaren op zo’n 7,5%.

Kanttekening
Bij deze voorzichtige constatering moet echter wel een belangrijke kanttekening worden gemaakt. Dit proces werkt alleen als er voor winkelvastgoed een alternatieve aanwending te vinden is, dat kunnen kantoren, woningen, horecapanden of andersoortige voorzieningen zijn. Is zo’n uitlaatklep er niet dan kan de leegstand wel tot grotere hoogtes stijgen