Veranderingen box 3 heffing: Zijn beleggers het kind van de rekening?
We moeten het ze nageven; de spindoctors zijn uitermate geschikt in een verlies voor de één verkopen als een overwinning voor de maatschappij. Zo ook de aangekondigde aanpassing van belastingheffing in box 3, door onze staatssecretaris per 6 september 2019, waar inderdaad een hoop spaarders terecht ontzien worden, zullen anderen de rekening van dit cadeau moeten betalen, immers deze aanpassing moet 'budgetneutraal'. En wie krijgt deze rekening gepresenteerd? De (vastgoed)belegger.
De voorgestelde wijzigingen zijn inmiddels bij het grote publiek wel redelijk bekend en kunnen hier worden nagelezen. Wat minder bekend is, is de beperking van aftrekbaarheid van schulden: voortaan zal rente op schulden slechts in aanmerking worden genomen tot een fictieve rente van 3,03%. Betaal je meer rente? Dan heb je pech! Maak je daarnaast minder dan 5,33% rendement? Jammer joh!
Zonder rekening te houden met vrijstellingen en belastingkortingen gaan beleggers altijd minimaal een effectief tarief van 0,759% over hun belegde vermogen betalen. Dit ondanks dat de belegger mogelijk feitelijk géén eigen vermogen heeft.
Een kort voorbeeld
Belegger X koopt een appartement in Amsterdam voor € 500.000. Dit bedrag leent hij volledig bij de bank. In het huidige systeem van box 3 betaalt hij over het bezit géén belasting immers, de waarde van zijn bezit is per saldo nihil (waarde woning à €500.000 -/- waarde lening à €500.000 = €0).
Vanaf 1 januari 2022 is het voorstel dat Belegger X als volgt wordt belast:
Dit gebeurt tegen 33% en leidt tot een netto te betalen box 3 heffing na aftrek van het heffingsvrije inkomen à €400 van € 3.395
Gezien het bovenstaande is de verwachting dat de gemiddelde spaarder een bedankbrief zal sturen aan de gemiddelde (vastgoed)belegger. Immers, de gemiddelde (vastgoed)belegger gaat voortaan de rekening betalen van de, ook na het voorstel van de staatssecretaris nog altijd oneerlijke, box 3 heffing. Daarnaast kan het zelfs zo zijn dat Belegger X een effectief belastingtarief moet betalen van meer dan 75% (bij een netto huur van 5% van de waarde van het appartement en een rente van - niet ongebruikelijk bij vastgoedfinancieringen met hoge LTV's - 4%).
Waarom belegger niet gewoon belasten voor daadwerkelijk rendement?
Nu zijn er uiteraard een aantal maatregelen te bedenken die de nieuwe belastingdruk kunnen mitigeren. Zo kan de vastgoedbelegger zijn appartement voortaan in een vennootschap kopen, wat, afhankelijk van het rendement van de belegging, voordeliger kan zijn (let wel op de overdrachtsbelasting!). Het zal in ieder geval eerlijker zijn, immers een bv wordt belast over het daadwerkelijk gerealiseerde rendement. En vooralsnog zal de vennootschapsbelasting in de eerste schijf in 2022 nog altijd slechts 15% zijn, hoewel het altijd spannend is wat de politiek nog uit haar trukendoos nog tevoorschijn kan toveren. Vergeet overigens niet dat een uitkering van winsten uit privé nog altijd met 26,9% (2021) aanmerkelijkbelangheffing belast zal zijn. Hiervoor zal dus een goede vergelijkende berekening gemaakt moeten worden (waarbij ook rekening gehouden dient te worden met eventuele verkoopwinsten).
Wat wel jammer is ten aanzien van de bovenstaande aanpak: het opzetten van een bv kost geld, en het jaarlijkse onderhoud ook, waarom niet gewoon de belegger belasten voor zijn of haar daadwerkelijke rendement? Tja...
Open Fonds voor Gemene Rekening
Tot slot resten er nog enkele andere mogelijkheden zoals de mitigatie van box 3 via een kasgeldvennootschap of een open fonds voor gemene rekening (FGR). De open FGR kan nog als voordeel hebben dat deze zonder tussenkomst van de notaris kan worden opgezet.
Let daarbij wel op dat de eveneens aangekondigde rekening-courant maatregel DGA in 2022 deze route kan beperken, immers (indien het huidige wetsvoorstel wordt aangenomen) worden leningen van de eigen vennootschap boven de €500.000 fictief als een dividenduitkering aangemerkt, óók indien u - hoe bizar ook - een solide lening heeft die een goed en zakelijk rendement aan de vennootschap oplevert, en dus in alle opzichten ook daadwerkelijk een lening is.
Een ding lijkt ons wel duidelijk, wederom is de vastgoedbelegger de dupe van nieuw (regerings)beleid. Ook hier zullen we mee moeten leren leven.
Dit is een bijdrage van Hoite Schaap en Dion Wetterhahn van HVK Stevens, gespecialiseerd in het adviseren van ondernemers, corporates, private equity fondsen, goede doelen, families en familiebedrijven.
BEZOEKTIP VOOR DIT ONDERWERP
25 september - Business Meeting Fiscale Vastgoedactualiteiten
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Jos De Boer
Hoite Schaap
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.