‘De Rotterdamse retailmarkt maakt een enorme kwaliteitssprong’

Elf jaar geleden fuseerden KroesePaternotte en Bessem & Partners tot het maatschap KroesePaternotte. Hiermee ontstond de grootste winkelmakelaar van Nederland in A1-locaties. In de periode daarna is zowel het winkellandschap als KroesePaternotte aanzienlijk veranderd. Gijs Bessem en Jan Kroese vertellen aan VJ dat de retailtransitie enorme kansen biedt aan beleggers en dat deze met name in Rotterdam verzilverd worden.

‘’Op dit moment gebeurt het in Rotterdam’’, verklaart Bessem. ‘’Waar het vroeger een traditionele havenstad met bijbehorende arbeidersklasse was, zie je nu dat de haven steeds verder de stad uitschuift. De industriële locaties die daarbij leeg achterblijven, krijgen een nieuwe hippe bestemming. Dit is mogelijk doordat de Rotterdammer verandert. Allerlei hoofdkantoren vestigen zich in de stad en trekken een ander type werknemer. Over 15 jaar staat er een hele andere stad.’’

Kwaliteitsslag
Met de transitie van Rotterdam verandert tevens de consument. Die verandering uit zich in een enorme kwaliteitssprong op winkelgebied. Bessem is lovend over het enorme aantal mooie projecten dat er gerealiseerd is en wordt. De Markthal van Klépierre zal iedereen bekend zijn; even verderop in het centrum realiseert Multi Netherlands het 64.000 m² grote project Forum Rotterdam. Deze ontwikkeling omvat winkels, horeca, kantoren en appartementen. In de winkelruimte vestigen zich onder andere boekhandel Donner, moderetailer Primark, de ABN-AMRO met een bankshop en de hamburgerketen Five Guys.

Maar ook buiten het centrum wordt volop (her)ontwikkeld. Zo wordt winkelcentrum Zuidplein vanaf 2020 grondig aangepakt. Het wordt zelfs uitgebreid met circa 5.000 m² bedrijfsruimte, gecombineerd met 300 extra parkeerplaatsen. En Klépierre heeft aangekondigd miljoenen te gaan investeren in een upgrade van Rotterdam Alexandrium.

Rijnhaven District
Het allermooist vindt Bessem de ontwikkeling in het Rijnhavengebied op Katendrecht (zie hoofdfoto). Hier verrijst het Rijnhaven District, een ontwikkeling van 300.000 m² verdeeld over wonen, winkelen, leisure en horeca. Dit spectaculaire project trekt winkelformules naar Rotterdam die er hun eerste vestiging openen, zoals Gassan die een Rolex flagshipstore zal openen van circa 500 m². Maar ook al bestaande formules die in de nabije omgeving een grote vestiging openen, zoals Loetje. ‘’Het gebied - dat vroeger een slecht imago had - is nu enorm in trek. De ontwikkelaars die hier actief zijn, zijn Rotterdammers in hart en nieren die er volop in geloven. Een ontwikkeling zo groot als hier, dat zie je bijna nergens.’’

Veranderend winkellandschap
Ook blikten Bessem en Kroese in het gesprek met VJ terug op 11 jaar samenwerking. Ten tijde van de fusie had niemand kunnen voorspellen dat iconische winkelketens als V&D, Free Record Shop en Hoogenbosch (later onderdeel van Macintosh Retail Group) anno 2019 niet meer zouden bestaan. Bessem, die als managing partner de dagelijkse leiding heeft over het kantoor, vertelt dat het snel veranderend winkellandschap voor KroesePaternotte juist een enorme kans is geweest. Inmiddels werkt er bijna 30 man, twee keer zoveel als bij de fusie.

Vraagbaak
‘’We zijn nog meer als winkelexpert naar voren getreden’’, legt hij uit. ‘’We hebben decennialange expertise in huis en zijn in staat de lessen uit het verleden mee te nemen naar de toekomst. We hebben die kennis slim ingezet. Met name onze taxatie-afdeling is sterk gegroeid. Steeds meer banken, pensioenfondsen en andere institutionele beleggers komen graag bij ons langs om te kijken wat de waarde is van hun vastgoed en waar deze naartoe gaat. Wat dat betreft zijn we meer een vraagbaak geworden. We hebben ingespeeld op het veranderende consumentengedrag en hebben onze opdrachtgevers daarbij geholpen. Als je als belegger blijft draaien in het verleden, dan kan het flink misgaan.’’

Misplaatst pessimisme
Vaak neemt men aan dat het slecht gaat met de retailmarkt, gezien de recente berichtgeving over ketens als Blokker en Intertoys. Volgens Bessem en Kroese is dat pessimisme misplaatst. ‘’We hebben inderdaad minder winkelmeters nodig dan voorheen, maar die zijn inmiddels grotendeels uit het aanbod gehaald’’, vertelt Kroese. ‘’We zien nu dat de huurprijzen weer gaan stabiliseren, of zelfs terug gaan naar een goed niveau. Veel mensen zijn bang dat winkelcentra straks black holes worden. Dat is natuurlijk niet zo, de winkel zal altijd blijven bestaan.’’

Het beste bewijs hiervoor komt wederom uit Rotterdam, vertelt Bessem. ‘’Kijk maar naar Winkelcentrum Zuidplein. Het voormalige V&D-pand is daar volledig gerenoveerd en wordt nu gedeeld door Zara en TK Maxx. Zij barsten allebei uit hun voegen en hebben meer meters nodig, omdat het hartstikke goed loopt. Als de V&D er nog had gezeten, was dat pand nog steeds verouderd en de gevel onaantrekkelijk. Door faillissementen worden winkeleigenaren gedwongen om te investeren. Een faillissement kan dus ook iets moois opleveren.’’

Anticyclisch denken
Het misplaatste pessimisme is een goede reden om nú in winkels te investeren, stelt Kroese. ‘’Kantoren kennen hele lage rendementen en ook logistiek duikt onder de 5%. Winkels kun je daarentegen kopen voor een rendement van 7 tot 8% - als je het goed doet. Juist de Angelsaksische kopers vinden Nederlandse winkels hartstikke interessant. Ze vinden het goedkoop en stappen maar al te graag in. Anticyclisch denken en investeren in winkels kan op basis van de juiste advisering enorm lonen.’’

Hoofdfoto: Rijnhaven District, Frame Vastgoed.